9月LPR未动！百城房贷数据出炉：86城低至4.10%！

9月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，上月为3.65%；5年期以上LPR为4.3%，上月为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

本月LPR“按兵不动”符合市场预期。一方面，本月中期借贷便利（MLF）利率“锚”并未变化，意味着LPR报价基础不变；另一方面，年内LPR已历经多次下降，当前仍处于政策效果观察期。
在市场因素和政策面推动下，业内对于LPR后续下行仍有预期。市场分析人士认为，近期多家银行调降存款利率，将有效降低银行资金成本，为LPR进一步下调“铺路”。其中，5年期LPR报价或有更大下调空间。
9月LPR重回稳定处于政策效果观察期
此次LPR“按兵不动”在市场预期之内。
一方面，作为LPR定价基准，MLF（中期借贷便利）利率本月保持不变。上周，人民银行开展4000亿元MLF操作，中标利率为2.75%，为缩量平价续做，符合市场预期。
“一般而言，MLF利率未变，LPR变化的概率较低。而且，高通胀压力之下，美国、欧洲等主要经济体加息步伐和幅度加大。保持市场利率相对稳定，在一定程度上有利于保持人民币汇率基本稳定。”招联金融首席研究员董希淼说。
另一方面，年初以来，LPR已历经多次下降，政策叠加效应有待显现。董希淼认为，LPR多次下降后，对贷款利率的引导作用正在显现，有待进一步观察。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，年初至今，银行持续让利实体经济，净息差承压，而且从7、8月金融数据来看，实体经济融资正在逐步回暖，结构持续优化，政策效果已在逐步显现。
近一段时间来贷款利率持续探低，商业银行控制负债成本、稳定净息差的压力凸显。银保监会披露的数据显示，今年二季度，商业银行净息差为1.94%，环比收窄3个基点，同比收窄12个基点。
回顾来看，年内LPR已历经多次调降。
其中，1年期LPR在经历1月、8月的两次调降后，共下行15个基点；5年期以上LPR在经历1月、5月、8月的三次调降后，共下行35个基点。


9月LPR报价持平，无碍实体经济融资成本下行。事实上，伴随着LPR报价下行，企业和居民贷款利率已呈现明显下行趋势。数据显示，6月贷款加权平均利率、企业贷款加权平均利率分别较年初下降35个基点和41个基点。6月个人住房贷款加权平均利率4.62%，较年初下降101个基点。另外，对于备受关注的房贷市场，5年期LPR利率不变并不意味着各银行房贷利率没有调整空间，在一系列政策指导下，各区域正根据房地产市场供需关系、区域宏观调控政策需求，用足房贷利率、首付比例等房地产综合调控政策，因城施策、精准调控，推动楼市回归三稳轨道。

86城房贷主流利率
低至首套4.10%
9月20日，据贝壳研究院发布数据显示，2022年9月监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，分别较上月回落17个、15个基点；本月平均放款周期为25天，与上月基本持平；同时，受8月5年期以上LPR下降的影响，9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。
就首套房贷主流利率来看，一线城市均高于下限水平。利率变化来看，本月厦门首套房贷主流利率下调幅度最大，达到45BP，东莞和长沙首套主流利率均下调35BP。分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为166BP和117BP。以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1013元，需偿还的利息总额减少约36万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅65BP和55BP。2022年以来在房贷利率持续宽松的同时，各地首付比例也在纷纷下调，相应地，贷款比例有不同程度的提升。据贝壳研究院数据，与2021年四季度相比，2022年以来分线城市贷款比例逐季提升，相对而言，三四线城市贷款比例提升最大，二线次之，一线基本持平，这与政策层面较为一致。一二线重点城市房贷利率仍有下调空间
不仅房贷利率在下降，近期，很多热点城市也在调整首付、限购等政策。
9月19日，有消息称，郑州限购区内二套房贷款首付比例降至40%，目前，郑州限购区内首套房首付比例最低30%，按揭利率低至4.10%；二套房首付比例最低40%，利率低至4.90%。
除了郑州以外，还有海南、青岛、宁波、苏州等地也调整或退出限购政策，调低二套房首付比。

“在高房价、需求疲弱、预期不振的情况下，降低首付目的就是降低购房门槛，提高首付能力，并提振市场预期。部分城市退出或调整限购政策，也是这样的目的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，但问题是，8月份的纾困力度非常大，包括再次下调LPR 15个基点，房贷利率降至历史最低，但购房需求并未明显复苏。

“房贷利率尽管下降，但最低4.10%的水平，仍然比理财收益要高。对于部分购房者来讲，房价可能会跌，房贷利率比理财收益还要高，那么最佳选择可能就不是购房。”李宇嘉说。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰也认为，后期市场的修复需要宽松信贷环境的支持。利率低、放款快有助降低购房成本、加快购房流程，在一定程度上促进了前期市场的阶段性修复。当前市场修复受阻，后期市场的修复仍需要宽松的信贷环境作为基础。

　“当前部分一二线重点城市房贷利率水平仍高于下限，未来还有下调空间。”刘丽杰说。
短期内
5年LPR报价或有下调空间
虽然本月LPR重回稳定，但考虑到货币政策的灵活度、实体经济恢复程度、房地产复苏情况，以及银行净息差压力等，未来仍有下降的空间。其中，5年期以上LPR存在单独下调的可能。
周茂华对第一财经记者称，一方面，国内经济保持复苏态势，银行经营质效不断提升，银行部门整体保持盈利；另一方面，利率改革一定程度上打开了存款利率市场化调整空间，为银行下调LPR报价加点提供动力，LPR存在继续下降的可能。
自疫情发生以来，尽管我国宏观政策加大逆周期和跨周期调节力度，但总体而言货币政策仍然比较稳健，并未实施“大水漫灌”等宽松手段。
在此背景下，董希淼认为，我国货币政策还有发力的空间，如我国金融机构加权平均存款准备金率为8.1%，可以适时继续实施降准；近期各主要银行下调存款利率，负债成本降低有助于银行压缩加点，LPR继续下降的可能性仍然存在。
“下一步，我国货币政策应从多个方面加大实施力度，更有力地提振信心和预期，更有力地促进经济增长，持续助力经济社会全面恢复。”董希淼称。
东方金诚首席宏观分析师王青也表示，为对冲外需走弱、疫情扰动等影响，未来一段时间宏观政策有必要继续保持稳增长取向。其中，着力增加对实体经济贷款投放，以宽信用支持经济回稳向上，将是宏观政策的一个重要发力点。
预计未来监管层将重点通过引导LPR报价持续下行、降低贷款利率的方式，将潜在的贷款需求释放出来，这对于增加制造业贷款和居民房贷尤为重要。对此，有业内人士分析称，引导存款利率下行，降低银行资金成本，增加报价行下调LPR报价加点的动力是优先选择。
王青还提及，视四季度消费、投资修复情况，适度下调MLF利率也是一个政策选项。“鉴于未来一段时间国内通胀形势温和可控，在经济基本面回暖支持下，人民币汇率出现脱离美元走势的快速贬值风险不大，年底前下调政策利率并不存在实质性障碍。”
另从下降方式来看，5年期以上LPR仍有可能单独下调。这主要是考虑到，当前房贷利率已处于历史低点附近，但无论是与企业贷款利率对比，还是从名义宏观经济增速角度衡量，居民房贷利率都处于偏高水平；再加上银行业正在推进新一轮存款利率下调，为未来LPR调整打开空间。比如，今年4月首轮存款利率下调后，5月，5年期LPR报价即单独下调15个基点。王青判断称，10月，5年期LPR报价也有可能再度下调10~15个基点。

来源：上海证券报、第一财经、贝壳研究院

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