许家印亲自督战，各房企纷纷应对，“三道红线”拉响房地产警报【每周地产评论】

一年一度的“金九银十”销售大季开启！

9月6日，恒大召开营销大会，董事局主席许家印在会上正式下达了9月、10月的营销“军令”，即每个月销售目标1000亿元，“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列促销“组合拳”。与此同时，恒大又打出史上最强力度的促销政策——全国楼盘7折优惠。

这对于2020中国房地产市场“金九银十”极具象征意义！

一方面，新一轮房地产调控正在收紧楼市，深圳、杭州、东莞等城市限购力度加大，住建部不断放话：始终绷紧房地产市场调控这根弦，坚决遏制投机炒房！“房住不炒”将深刻影响楼市格局。

另一方面，主管部门对房地产融资环节的监管不断加码。7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则，即传闻已久的“三道红线”。

主管部门对房地产融资设立“三道红线”，将直接影响房企的销售和融资的双重压力，让这个“金九银十”抢收季显得尤为重要。

此次规管房企融资的“三道红线”，标准具体为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，房企的净负债率不得大于100%，房企的“现金短债比”小于1。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

据了解，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参与了本次会议。

12家房企中，其中位于“三道红线”中红档的有3家房企：融创中国、绿地控股、中梁控股。

已有不少房企已借中期财报发布会的契机，陆续表示对“三道红线”融资新规的看法和应对之道。

结合各房企中报披露情况，优化债务结构、降负债是不少房企未来工作的重点之一。

华远地产上半年提出“坚决降负债，优化债务结构”。一方面，减少新增短期债务，保留中长期债务，进一步降低短期债务占比，优化债务结构，降低资产负债率；另一方面，控制和降低融资成本，以做好现金流的统筹管理。公司表示，下半年将聚焦全年目标，提升营销去化能力和经营性现金流，坚决降负债、优化债务结构。

融创中国中报披露，截至报告期，公司权益总额为1338.8亿元，较2019年末增长17.3%，净负债率较2019年末下降23.3个百分点，新增有息负债加权平均成本较2019年下降1.9个百分点。融创中国方面称，公司下半年在审慎拿地的同时，会继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

新湖中宝在中报中提及，公司上半年在转型发展中有序降低财务杠杆。截至报告期，公司账面资产负债率为75.29%，较2019年末下降0.3个百分点；预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为62%。截至报告期，公司负债结构中银行类借款占比大幅提升，达到66.40%；公司债占比24.82%，其他类型借款占比8.78%，债务结构持续优化。

阳光城中报显示，截至报告期，公司有息负债为1121.61亿元，非银融资占比较2019年末的24.94%下降至22.19%，负债结构持续优化。

针对近期房地产调控收紧及融资“三条红线”相关问题，不少房企管理层在业绩会上做出回复。

万科总裁、首席执行官祝九胜称，公司会认真研究、尽快适应，按照要求落实。中国海外发展董事会主席颜建国称，对照“三条红线”的触线阈值来看，公司未触碰其中任何一条红线，均处于安全区间。中国恒大副主席、总裁夏海钧表示，相关措施是希望房地产行业健康、稳定、快速发展，恒大集团坚决支持相关调控，向国家监管部门提出的各项指标、要求靠拢，将一如既往地成为房地产调控模范生。

龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶在业绩会上表示：“这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆，控制负债不会过快增长，从而把房价的发展稳定下来。龙湖认为该措施是规范行业行为，倒逼行业进入一个健康状态。”

中国金茂首席财务官江南表示：“8月20日人民银行、住建部召集的会议，虽然内容没有正式公布，但从目前来看对中国金茂影响不大，我认为对于管理优秀、财务稳健的房企今后可能是机会。”

“春江水暖鸭先知”。早在上半年，2020年3月31日的业绩发布会上，许家印正式宣布：恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略。许家印宣称：“要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

恒大集团总裁夏海钧也表示，“恒大的净负债率从2016年的450%多，下降到2017年180%左右，2018年从净负债率180%左右下降到150%左右。”

但根据恒大2019年报，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。这意味着2019年相比2018年，不仅利润大幅下降，负债反而又上升了。2020年8月31日，中国恒大（3333.HK）发布2020年半年业绩：上半年实现销售额3488亿，销售回款3120亿，营业收入2666亿，核心净利润193亿，现金余额2046亿。恒大再次重提“降负债”。根据许家印的要求，恒大未来三年要力争把有息负债每年平均下降1500亿。从半年报来看，得益于销售回款与土地储备的“一增一减”，与3月底启动新战略的时候相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款；二要严控土地储备规模；三要逐步分拆优质资产上市，旗下恒大物业已成功引入中信、红杉资本、云锋基金、腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元，将进一步增加净资产，推动负债率进一步下降。

总而言之，房地产调控越来进入精准调控阶段：针对需求端有”房住不炒“，针对供应端，也正在加大多层次的保障+市场的土地供应，现在的房地产“三道红线”则是针对房企的资金安全进入监管，这势必会从源头上进一步遏制房地产市场过热趋势。特别是在2020年全球央行”放水“背景下的资产泡沫预期。

更关键的是，在中央”房住不炒“定位指引下，在央行坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度的背景下，房企要做得的事情就是”本分“：合理拿地、盖好房、销售好；合理负债、合理利润、正向现金流。

不要忘了，当下正是全球新冠疫情下的”百年未遇之大变局“，不确实性的全球性危机仍可能随时持续发生。“三道红线”可谓是拉响房地产警报，而中国及房企需要做得正是”不要浪费这一次危机“，让房地产更健康发展。

- 推荐阅读 -

互联网时代，房产社群连接者

关注好房子，新地产，新生态、新战略

欢迎关注"地产号"（ID：wangfanghouse）