地产金融热点实务问答（一）丨实时政策走向及实操分析系列文章，欢迎持续关注！
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目录
第一部分 金融篇（何明亚）
一、私募基金产品是否可以备案双管理人?
二、目前中基协对债权型基金备案的态度?
三、关于私募基金产品穿透核查问题?
四、保险资管的投资范围是什么，保险资管投资房地产是否受到4号规范的影响？
五、基金母公司的基金专户及基金子公司专户的投资范围及法规适用?
六、券商集合资管计划的投资范围，是否可以投非标？
七、券商资管是否可以作为有限合伙型基金的LP，如何办理工商登记？
八、私募基金管理人高管培训及考试通过者培训问题?
九、目前监管层对购房尾款资产证券化以及公司债的发行的监管态度?
十、 目前在西藏注册私募基金管理人类型的公司对经营范围的限制性要求及税收优惠政策的适用范围?
第二部分 地产篇（吴如芳）
一、限购限贷形势下，如何规避房管局要求办预售证时备案价及销售格不得高于同类房屋前一次备案价?
二、深圳城市更新实施主体确认时如何解决房地产开发资质问题？
三、中山在建工程（以出让方式取得土地使用权）转让的要求是什么？
四、东莞市寮步镇的土地是否可以二次抵押？
五、国有土地的出让除国有建设用地外，国有农用地是否适用出让？
六、农村《土地承包合同》违反民主议定程序而要求认定合同无效，村民作为原告起诉的人数要求？
七、广州旧改项目，无土地证却能办理房产证，原因是什么？
八、住宅小区的物业公司已招投标确定后如何更换？
九、房屋质量问题导致业主装修合同违约，是否能要求开发商赔偿损失？
十、《商品房买卖合同》办理预告登记后是否能抵押担保？办理的是什么手续？
第一部分金融篇（何明亚）
一、私募基金产品是否可以备案双管理人？
产品可在一个管理人名下备案，新系统支持新增管理人，第二个管理人自动链接管理人系统，并且只能在已完成登记的管理人名单内选择。在基金协议中，可以约定另一个普通合伙人执行合伙事务的权利，即实现两个管理人的目的。
与此同时，还需在产品备案时，对存在另一个执行合伙事务的普通合伙人的情况作出披露。
二、目前中基协对债权型基金备案的态度？
根据基金业协会对私募基金产品的分类，目前不存在债权基金的类别。根据《有关私募投资基金“业务类型/基金类型”和“产品类型”的说明》，目前私募基金产品主要分为私募证券基金、私募股权基金、创投基金以及其他类基金，而投资债权或应收账款及其收益权的应按照“其他类基金”进行产品备案。就目前基金产品的备案情况来看，基协倾向于强化基金管理人“专业化经营”的要求，也即登记为私募股权的管理人若发行其他类基金产品，如应收账款或应收账款收益权等，则协会将采取原则上不予备案的态度。亦即，私募股权基金管理人将仅可发行股权类基金，而登记为其他类的私募管理人才有权发行其他类基金。对此，在专业化经营的要求下，机构可根据自身需要，注册不同类型的私募管理人，分别从事私募股权投资及其他类投资。
另外，今年2月初的时候，协会对于地产投资方向的非标/债权型基金的备案态度是不鼓励，但是如果申请的话，有的也会让通过，审核标准主要是看机构的信用、合规情况、是否托管等方面，具体没有明文规定，由审核员把握标准。
三、关于私募基金产品穿透核查问题？
首先，在向上穿透层面，不论是私募证券基金、股权基金、创投基金或是其他类基金，均需向上穿透核查投资者是否为合格投资者。
其次，在向下穿透层面，一般而言，对于其他类基金还需履行向下穿透的要求，协会需明确知道，该等基金最终投向是什么。对于发行其他类基金投资其他基金产品（FOF型基金）或投资资管计划，需向下穿透核查。如果在基金备案时尚未明确需要投资的基金产品或嵌套的资管产品，需要在产品备案时作出特别说明，并在附件处上传专项说明。若最终投向为地产类，则需特别注意是否违反《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》的要求。此外，对于私募证券、股权或创投基金产品目前尚无穿透核查的要求。
四、保险资管的投资范围是什么，保险资管投资房地产是否受到4号规范的影响？
保险资管产品的设置及投向均有严格的要求，并且《中国保监会关于加强组合类保险资产管理产品业务监管的通知（保监资金[2016]104）》施行后，对保险资管产品的设计亦提出“八条底线”，具体如下：
（一）保险资管的投资范围及具体规定
根据《关于保险资产管理公司开展资产管理产品业务试点有关问题的通知（保监资金[2013]124）号》的规定：“六、产品投资范围限于银行存款、股票、债券、证券投资基金、央行票据、非金融企业债务融资工具、信贷资产支持证券、基础设施投资计划、不动产投资计划、项目资产支持计划及中国保监会认可的其他资产。
产品投资范围包括基础设施投资计划、不动产投资计划、项目资产支持计划等投资品种的，保险资产管理公司应当在产品合同和产品募集说明书中说明相应的投资比例、估值原则、估值方法和流动性支持措施等内容。”
根据《中国保监会关于加强组合类保险资产管理产品业务监管的通知（保监资金[2016]104）号》的规定：“二、基础资产范围
产品投资的基础范围应当严格按照《试点通知》执行。产品为集合产品或产品资金涉及保险资金的，产品具体投资品种应当遵循保险资金运用相关规定，且限于以下投资范围：
（一）境内流动性资产，主要包括现金、货币市场基金、银行活期存款、银行通知存款和剩余期限不超过1年的政府债券、准政府债券、逆回购协议。
（二）境内固定收益类资产，主要包括银行定期存款、银行协议存款、债券型基金、金融企业（公司）债券、非金融企业（公司）债券和剩余期限在1年以上的政府债券、准政府债券。（特别注意，明确了可投资的券种以及投资期限）
（三）境内权益类资产，主要包括公开发行并上市的股票（不含新三板股票）、股票型基金、混合型基金。（特别注意，不包括新三板股票和其他未上市企业股权，但是，借助下文的保险资管股权投资计划可以实现绕道）
（四）保险资产管理公司发行的基础设施投资计划、股权投资计划、资产支持计划等。
产品为定向产品且产品投资人为非保险机构的，产品的投资品种可以按照与投资人约定的产品契约及相关法律文件执行。”
此外，《中国保监会关于加强组合类保险资产管理产品业务监管的通知（保监资金[2016]104）号》亦明确规定了保险系资管的“新八条底线”，包括禁止发行具有“资金池”性质的产品；禁止发行具有嵌套交易结构的产品；禁止向非机构投资者发行分级产品；杠杆倍数上“权益类、混合类分级产品杠杆倍数不超过1倍、其他类型分级产品杠杆倍数不得超过3倍”；禁止在产品下设立子账户形式进行运作、禁止未明确产品投资的基础资产具体种类和比例，相关资产的投资比例为0-100%；禁止以外部投资顾问形式将产品转委托；禁止委托托管银行分支机构作为产品托管人，但仅总行授权除外。
（二）4号规范的限制范围问题
受4号规范约束的主体为：“证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司”。此外，根据《备案管理规范第4号》的配套通知内容，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。保险资管不属于4号规范的规制范围。
五、基金母公司的基金专户及基金子公司专户的投资范围及法规适用？
简言之，基金母公司专户投向更为严格，基金子公司专户可以投非标，而母公司专户只可投场内。具体如下图：
根据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，基金子公司可从事资产证券化业务。
六、券商集合资管计划的投资范围，是否可以投非标？
总体上而言，券商集合不能投资非标股权、非标债权及其他非标财产权利，不能直接发放贷款、不能投资未上市企业股权、不能投资不动产、禁止投资单一信托变相扩大集合资管投资范围。值得注意的是，虽然证监会机构监管部2013年8月30日《关于证券公司定向资产管理业务和集合资产管理业务投资范围有关问题的答复意见》回复“根据《信托法》、《证券公司集合资产管理业务实施细则》（2013年28号公告）等法律法规，证券公司集合计划可以投资集合资金信托计划收益权”，但如果底层资产实质为非标，则从监管的角度来说仍旧属于变相扩大投资范围的情形，理应得到禁止。此外，关于非标中最常见的银行委贷这块，因2015年1月16日中国银监会发布《商业银行委托贷款管理办法(征求意见稿)》第十一条明确提出“商业银行不得接受“筹集的他人资金”对外发放委托贷款”，因此今后大致有三类将无法作为委托人发放委托贷款：一是基金子公司、证券公司发起设立的资管计划；二是有限合伙基金；三是契约型私募基金。
另将券商资管的具体投资范围及限制补充如下：
分类 | 集合资产管理 （计划） | 专项资产管理 （计划） | 定向资产管理 （计划） | |
含义 | 为多个客户办理集合资产管理业务，将客户资产交由取得基金托管业务资格的资产托管机构托管，通过专门账户为客户提供资产管理服务。 | 针对 44 35289 44 15791 0 0 3364 0 0:00:10 0:00:04 0:00:06 3373个或单个客户的特殊要求和基础资产的具体情况，设定特定投资目标，通过专门账户为客户提供资产管理服务 | 为单一客户办理定向资产管理业务，通过专门账户为客户提供资产管理服务 | |
产品类型 | 股票型、债券型、混合型、FOF型等 | 资产证券化、创新型 | SOT类（银证信）、票据类、特定收益权类、银行间市场类 | |
投资范围 | 限定集合资管计划 （1）主要用于投资国债、国家重点建设债券、债券型证券投资基金、在证券交易所上市的企业债券、其他信用度高且流动性强的固定收益类金融产品。 （2）业绩优良、成长性高、流动性强的股票等权益类证券以及股票型证券投资基金的资产 | 非限定集合资管计划 合同约定 | 限定最少，主要是企业资产证券化业务，是进行其他业务类型的一个通道和平台，如高速公路、水利发电、租赁资产等创新型产品。 | 具体投资范围由证券公司和客户通过合同约定：股票、债券、基金、资产管理计划、央行票据、资产支持证券、融资融券等 |
（1）境内依法发行的股票、债券、股指期货、商品期货等证券期货交易所交易的投资品种；央行票据、短期融资券、中期票据、利率远期、利率互换等银行间市场交易的投资品种；证券投资基金、证券公司专项资产管理计划、商业银行理财计划、集合资金信托计划等金融监管部门批准或备案发行的金融产品； （2）参与融资融券交易 （3）投资于中国证监会认可的其他投资品种或境外金融产品。 （4）新股申购、证券回购、参与定增 （5）对流动性作出安排，在开放期保持适当比例现金、到期日在一年以内的政府债券或其他高流动性短期金融工具。 （6）未通过证券交易所转让的股权、债权及其他财产权利。 | ||||
投资限制 | （1）不得违规将集合资产管理计划资产用于资金拆借、贷款、抵押融资或者对外担保等用途； （2）不得将集合资产管理计划资产用于可能承担无限责任的投资； （3）单只集合计划参与证券回购融入资金余额不得超过该计划资产净值的40% （4）未经许可不得投资票据等规定投资范围以外的投资品种； （5）不得以委托定向资产管理或设立单一资产信托等方式变相扩大集合资产管理计划投资范围； （6）不得通过广播、电视、报刊、互联网及其他公共媒体推广资产管理计划； （7）证券公司不得以直投子公司以外的其他形式开展直接投资业务 | （1）原始权益人不得违背募集资金用途专项说明与承诺使用募集资金 （2）受益凭证持有人不得主张分割专项计划资产，不得要求专项计划回购其受益凭证 （3）不参与融资融券 | （1）不得将委托资产用于资金拆借、贷款、抵押融资或者对外担保等用途； （2）不得将委托资产用于可能承担无限责任的投资； （3）银证合作不得开展资金池业务或将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业。 | |
投资额度限制 | 投资于股票等权益类证券以及股票型证券投资基金的资产，不得超过该计划资产净值20%，并应当遵循分散投资风险的原则。 | 大额投资，合同约定 | 合同约定 | |
投资证券限制 | （1）单个集合计划持有一家公司发行的证券，不得超过集合计划资产净值的10%；集合计划投资于指数基金的除外。 （2）证券公司将其管理的集合计划资产投资于一家公司发行的证券，不得超过该证券发行总量的10%。 | 禁止以自有资金参与本公司的定向资产管理业务 | ||
自有资金参与限制 | （1）以自有资金参与单个集合计划的份额，不得超过该计划总份额的20%，持有期不得低于6个月 （2）在该集合资产管理计划存续期间,证券公司不得收回所投入的资金。 | 计划管理人认购金额不得超过同一计划受益凭证总金额的5%，并且不得超过2亿元；参与多个专项计划的自有资金总额，不得超过计划管理人净资本的15%。 | 禁止以自有资金参与本公司定向计划 | |
存续期 | 集中于3年、5年和7年，少数在7年以上 | 不固定，常见于2年-5年 | 比前两者短 | |
法规 | 《证券公司客户资产管理业务管理办法》；《证券公司客户资产管理业务试行办法》；《证券公司集合资产管理业务实施细则》；《关于证券公司开展集合资产管理业务有关问题的通知》 | 《证券公司企业资产证券化业务试点指引》 | 《证券公司定向资产管理业务实施细则》、《关于规范证券公司与银行合作开展定向资产管理业务有关事项的通知》 | |
备注 | （1）目前不存在大集合的概念，证券公司投资者超过200人的集合资产管理计划将被定性为公募基金，应当纳入新基金法，不再使用证券公司资产管理业务相关规定。 （2）集合计划、定向计划和专项计划，均为私募理财产品。 （3）直投子公司可使用自有资金或设立直投基金，对企业进行股权投资或与股权相关的债权投资，或投资于与股权投资相关的其他投资基金；为客户提供与股权投资相关的投资顾问、投资管理、财务顾问服务。将闲置资金投资于依法公开发行的国债、央行票据、投资级公司债、货币市场基金及保本型银行理财产品等风险较低、流动性较强的证券，以及证券投资基金、集合资产管理计划或专项资产管理计划。 （4）现金、股票、债券、证券投资基金份额、集合资产管理计划份额、央行票据、短期融资券、资产支持证券、金融衍生品或者中国证监会允许的其他金融资产可投资定向资管计划； （5）银证合作：不得开展资金池业务；不得将委托资金投资于高污染、高能耗等国家禁止投资的行业。 |
七、券商资管是否可以作为有限合伙型基金的LP，如何办理工商登记？
券商资管可以作为有限合伙型基金的LP，因资管计划不是法律实体，工商登记时以管理人名义登记，并备注管理人代行资管计划名义，但具体应与工商局沟通是否能进行相关备注。
契约型基金、信托计划等均系以其管理人作为工商登记的主体。
八、私募基金管理人高管培训及考试通过者培训问题？
（一）基金从业（执业）资格的获取方式
通过中基协考试（考试通过者）不等于已经获得执业资格、从业资格。通过考试并且在私募机构执业，通过所在机构向协会申请，系获得执业资格的方式之一。除此之外，通过考试取得、认定取得、成绩认可，并经所在机构向协会申请，亦可获得执业资格（从业资格）：
（二）私募基金高管及一般从业人员后续15个课时培训
对于私募机构的从业人员，不限于高管，应参加中基协的后续培训，即完成中基协要求的每年15个课时的培训。
有不少朋友向西政资本咨询，其公司在完成管理人登记后，又有新的考试通过者加入公司，如何为其申请执业资格（从业资格）。关于该问题，目前中基协的从业人员管理系统正在完善相关功能，尚未支持填报一般从业人员的相关信息。但，根据协会《私募基金登记备案相关问题解答（十二）》“预计于2017年一季度完成系统升级，届时将全面开放办理私募基金管理机构的人员从业资格注册，具体注册流程另行通知”。诸如此类的一般从业人员，在基协的该系统完善前，该等从业人员的培训，需由该私募机构前往中基协培训系统以机构的名义进行相关注册，注册完成后，添加所需培训的人员（包括高管、一般从业人员），由其通过基协的系统完成后续15个课时的培训。
依据：《私募基金登记备案相关问题解答（十二）》：按照协会2016年2月5日发布的《关于进一步规范私募基金管理人登记若干事项的公告》，已经取得基金从业资格的私募基金管理人的高级管理人员，每年度需完成15学时的后续培训方可维持基金从业资格。对在2015年12月31日之前取得基金从业资格的，需在2016年12月31日前完成15个学时的后续培训；对在2015年12月31日之后取得基金从业资格的，需自资格取得之日起一年内完成15个学时的后续培训。对已取得基金从业资格的私募基金一般从业人员，也应按照上述规定每年度完成15学时的后续培训。
（三）考试通过者培训问题
对于已通过私募基金考试，但未在私募机构执业的人员。经咨询中基协培训部门，答复称：“成绩有效期是4年，在有效期届满前2年内，补足30个学时的培训，具体可在成绩有效期届满前2年内，自行前往中基协网站申请学习，或者已在私募机构从业的，通过该机构进行中基协远程培训学习。”对于考试通过者而言，能培训的尽量参加培训，以免成绩失效。
依据：根据《关于基金从业资格考试有关事项的通知》（中基协字〔2015〕112号）的有关规定，对已通过基金从业资格相关科目考试的，可以在考试通过后的4年内向协会申请基金从业资格注册。对已通过基金从业资格相关科目考试超过4年的，在2017年7月1日前认可其考试成绩，并可在此时间前按规定向协会申请基金从业资格注册；对已通过基金从业资格相关科目考试，但满4年未注册基金从业资格的，在2017年7月1日之后，向协会申请基金从业资格注册需重新参加基金从业资格考试或补齐近两年的后续培训30个学时。
九、目前监管层对购房尾款资产证券化以及公司债的发行的监管态度？
证监会自2016年末暂停了以房地产企业购房尾款为基础资产的ABS产品（不过以物业费收入、租金为基础资产的ABS还能发），且深交所目前不再允许将差额补足作为增信措施，原则上要求直接用担保（窗口指导意见）。
2017年开年至今房企公司债仍未放行，除龙湖的绿色债券以及金隅股份建材板块的公司债外，目前地产企业的公司债最多只能取得预审核（如时代地产），另外从监管人士获悉，除非是国企或地产100强，否则通过预审核的可能性都非常小。
十、目前在西藏注册私募基金管理人类型的公司对经营范围的限制性要求及税收优惠政策的适用范围？
西藏自治区工商局为响应目前全国和投资类有关监管部门（证监会、发改委、银监会）的统一规定，现在对投资类企业的经营范围如：投资咨询、资产管理、投资管理、私募基金以及如商务信息咨询类的经营范围等均不予审批，且要求后续统一按照“创业投资”以及“创业投资管理”进行审批，投资类新设企业的名称也需要按照“西藏xxx创业投资管理有限公司”或者“西藏xxx创业投资管理有限公司”进行核准。根据西政资本近期在西藏办理税筹业务的经验，对于已经设立的投资类企业，若已经到有关监管部门取得了相关的经营资质许可证，则可以不对经营范围进行调整，若未取得相关资质证，则需要对已有的现在不能审批的经营范围进行调整。
此外，对于税收优惠政策的适用范围，除房地产、矿产、废旧物品回收及律师事务所四个行业不能享受税收优惠外，其他的行业均能继续享受西藏的税收优惠政策。
第二部分 地产篇（吴如芳）
一、限购限贷形势下，房管局要求办预售证时提交的备案价及之后销售的价格不得高于同类房屋前一次备案价，该如何规避？
目前市场上有很多做法想突破这个限制，比如有些开发商在商品房买卖合同之外再签一份服务升级协议，开发商通过对商品房提供一些简单的升级服务进行收费，这个服务升级费实质就是住房价款的一部分，至于合法合规性的问题更多地取决于监管的决心和态度。
二、深圳城市更新实施主体确认时如何解决房地产开发资质问题？
1、根据项目实操经验，通过股权转让或增资扩股的方式，使有开发资质的公司持有项目公司50%以上的股权，达到控股程度即可实现；
2、项目公司申请资质也可以，但是，受房地产市场调控影响，深圳市暂时停止受理房地产企业资质等级申请。
三、中山关于在建工程（以出让方式取得土地使用权的）转让的要求是什么，建成还是投资达一定比例，关于空地抵押的抵押权人是否要求一定是金融机构？
在建工程投资比例达25%即可转让，对施工进度并无要求。具体法律依据：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
从以上规定可以看出，以出让方式取得土地使用权的，在建工程转让时，出让方应按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模，这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上，二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。
关于空地的抵押问题，之前根据项目实操经验得到的信息是不能抵押给个人，只能是金融企业，但是最新电话咨询中山市不动产登记中心时，工作人员回复空地可以抵押给银行、有放款资质的公司及个人，国内其他地方的情况也大致相同。
四、东莞市寮步镇的土地是否可以二次抵押？
之前咨询过东莞市常平和沙田，他们表示不能做。另外，通过咨询寮步镇工商所和不动产登记中心的工作人员，得到的回复是寮步镇的土地也不能做二次抵押。
五、国有土地的出让仅限于国有建设用地吗？国有农用地是否适用出让？
国有农用地可以采用出让的方式进行流转。国有土地包括国有建设用地、国有农用地、国有未利用地，此处所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。实践中国有农用地多是用划拨、承包方式流转。《土地管理法》明确规定国有土地可以采用出让的方式进行流转，而国有农用地属于国有土地的一种，采用出让的方式是没有问题的，目前也并没有相关法律法规限制国有农用地出让。
另外，2016年12月31日正式实施的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》提及要规范推进国有农用地使用制度改革，其规定“以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、草场以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地使用权登记的，可按相关批准用地文件，根据权利取得方式的不同，明确处置方式，参照《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）有关规定，分别办理国有农用地划拨、出让、租赁、作价出资或者入股、授权经营使用权登记手续。”从该文件也可以看出，国有农用地是可以采用出让方式进行流转的。
国有农用地流转后，根据《土地管理法》的规定，如果在后期建设占用国有农用地的，需要根据规定办理农用地转用审批手续。但是最新出台的《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》中也明确提出，使用国有农用地不得擅自改变土地用途，耕地、林地、草地等农业用途之间相互转换的，应依法依规进行。国有农用地的有偿使用，严格限定在农垦改革的范围内。
六、村民以村与他人签订的《土地承包合同》违反民主议定程序，要求法院确认土地承包合同无效的案件，如果以村民为原告起诉的，对村民是否有人数要求？
一般而言没有人数要求，如果人数太多，可以由村民推选代表人进行诉讼。按照《民事诉讼法》的规定，代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力，但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求，进行和解，必须经被代表的当事人同意。
七、广州有个旧改项目，没有土地证却完成了第一期的开发报建及施工建设，并为小业主办理了房产证，听说是先前交过大部分地价，现在把地下的地价补齐了就有土地证，请问这是什么原因？
广州在2009至2010年处理过一批存在历史遗留问题的土地，所以确实存在没土地证也能搞开发建设的那些项目，但正常的三旧项目不会出现这种情况，原因如下：1、 没交齐地价就没有土地使用权证，没有土地使用权证就无法办建设用地规划许可证，进而无法办建设工程规划许可证和施工许可证，无法施工和竣工验收，无法销售并办理房产证；2、土地使用权证都分不开，无法分期报建；3、本项目可能是住宅项目，按规定必须收储后出让，正常摘牌的项目不可能一期建成都没有交齐地价（广州出让目前还没看到过，佛山有半年内缴齐第二笔土地款的情况）；4、提醒关注业主在一期是否虚增成本，这将会导致股权溢价无法避税和二期开发税收筹划的空间被压缩。
另外，在历史项目中看到过没补齐地价即拿到房产证的情况，但是小业主的房产证颜色与一般房产证不同，小业主不补齐地价不允许转让。
八、一个住宅项目，前期通过招标选的物业公司，目前已经交楼，但业主没和物业公司签合同，在还没成立业主委员会的情况下，有什么办法更换该前期物业公司？
虽然业主没和物业公司签订合同，但是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主是具有约束力的。
另外根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，购房人自合法占有商品房之日起即取得业主身份，享有物权法或物业管理条例等相关法律法规赋予的业主权利，其中一项业主权利就是对物业公司的选聘和解聘。
在该小区还没有成立业委会的情况下，对物业公司的选聘和解聘通常由开发商操作。即由房地产公司征询专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数（已收楼）过半数的业主，征询的内容包括同意解聘原来的物业公司并授权开发商选聘新的物业公司、重新签订合同、更改备案等。实践过程中，有的房管局、物管科并不要求征询业主意见，只需要公示即可，具体需要根据各地的情况而定。
九、因开发商交付的房屋存在质量问题需维修，导致业主在与装修公司之间的装修合同中违约，由此业主需承担的对装修公司的违约责任，是否能要求开发商赔偿？
开发商交付的房屋存在质量问题需维修的，业主可要求开发商赔偿由于维修造成的交付迟延责任或赔偿其他损失。因维修导致业主对装修公司违约的，亦属于给业主造成损失，业主在主张该损失时，应就上述费用的实际发生及合理性提供充分的证据，如只提供收据及装修公司的证明，缺少发票及装修公司相应的损失凭证的，属于证据不够充分，难以得到支持（如（2013）沪二中民二（民）终字第2428号）。
十、张三向西游记开发公司购买了一套别墅，价值1000万元，张三一次性支付全款，《商品房买卖合同》也办理了预告登记，别墅尚未交付，此时张三可以用购买的别墅，对张三和李四之间的债务进行抵押担保吗？如果可以，是否能办理抵押预告登记手续吗？
理论上可以办理，但实务中还没看到过预购商品房抵押预告登记权利人为非银行的情况。
首先，《物权法》只是限制了预告登记义务人设定抵押，对权利人并没有限制，根据《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，在购房人已全部支付价款的情况下，其有权在预告登记的情况下将其预购商品房进行抵押。
其次，《物权法》及其他相关法律法规并没有限定预购商品房抵押权预告登记的权利人仅为按揭贷款发放银行。《不动产登记暂行条例实施细则》八十五条也规定了当事人可以依照约定申请预告登记的情形，其中第一款第三项规定情形为：“以预购商品房设定抵押权的”，这里也没有限定必须是银行，因此，理论上以预购的商品房为个人的债务进行抵押担保是没有问题的。
但是，实务中很多机构还是以《房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”为由，认为预购商品房只能抵押给银行，不给予办理抵押预告登记手续。
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