201708:地产融资之银行融资产品大全与融资实操要点
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1、201706地产融资现状及银行、信托、私募、资管融资产品备案情况（暨地产融资产品创新及当前可选融资途经）
2、201707：城市更新/旧改项目融资策略暨城市更新基金产品备案情况分析
3、监管升级、银行收贷，地产公司泛资管融资产品监管现状与地产行业融资走势
一、当前地产公司/项目的主要融资需求分析
（一）拿地融资
（二）项目/物业并购融资
（三）开发建设融资
（四）城市更新/旧（棚）改项目融资
二、新政下地产行业银行融资渠道的主流融资产品分析
（一）并购贷
（二）拆迁贷/旧改贷
（三）开发贷
（四）经营性物业贷款
（五）集团项下非地产公司贷款
三、其他可变通的融资方式示例
受房地产市场调控影响，2017年银监、证监集中发布新规后，地产公司融资形势急转直下（详细情况请参见本公众号西政资本2017年6月16日推文《2017年地产融资监管政策解读暨银行、信托、私募、资管融资产品结构设计与税务筹划分析》）。从市场情况来看，目前项目方的融资渠道明显收窄，融资需求异常迫切，其中中小型开发商受监管影响进入了历史以来的最难融资时点，甚至大型开发商也因政策合规等方面的原因相较以前更难取得融资款。值得注意的是，当前资金方也已全面进入“审慎投资”的阶段，部分资金方严守只投“一线城市”和“前百强开发商”的底线。银行方面，目前大部分银行的表内额度已基本用完，尽管如此，表外额度却仍然有较大的操作空间，如结合房地产信托、地产基金等非标产品或其他操作形式。
为便于同业人士深入了解当前监管态势下地产各融资渠道的融资产品特征及融资工作实操要点，西政资本团队在总结自身地产投资并购与资本运作经验的基础上，对目前地产融资市场做相关的系列分析，本系列文章主要分为地产融资项目实操分析之银行篇、信托篇、地产基金篇、券商及其他机构篇等。本文先从银行的角度出发，全面分析目前在新政下银行的各种融资方式及各自优劣势以及融资的实操要点，供各位读者及同行参考。
一、当前地产公司/项目的主要融资需求分析
（一）拿地融资
目前开发商的融资需求大部分为前期拿地，特别是一二线城市的住宅或商住地产项目（基本涵盖了4号规范所述的16个热点城市）。在拿地的配资过程中，具备放款条件或能力的金融机构（含银行、信托、资管、私募等，下同）基本都有自己的配资要求，比如按土地款的1:3配资，开发商即需按25%的比例出资。土地款的融资期限一般为1-3年不等（城市更新项目根据项目实际周期需要进行适当的融资期限设计或调整，实际上一般都会超过这个期限）。另外开发商可以接受的预期成本集中在年化10%-13%的水平，可接受的担保方式一般未股权质押、集团担保、实际控制人保证等，是否必须搭配土地抵押的方式，具体看融资方（开发商）的议价能力，如国内前20强的开发商，基本还能做信用贷款，资金方可以接受土地不抵押，但20强以外的开发商一般都会被资金方要求提供土地抵押。当然，是否提供土地抵押也直接影响融资成本，提供土地抵押的话，风险较小，成本低；反之，成本高，且年化利率一般相差1%-2%左右。
从促成融资的角度，基于土地抵押不会对后续的开发贷产生实质影响（也即存在许多过桥或者贷款置换的空间），因此一般都建议开发商在前期尽量考虑提供土地抵押，以加大成功融资的可能性并降低融资成本。
（二）项目/物业并购融资
存量物业收并购融资一直被认为当前严厉监管的政策背景下灵活度最高的一种融资方式，当然反过来亦催生着巨大的融资需求。以一线及重点二线城市的商铺/酒店物业并购后升级改造的融资需求为例，大部分融资方（收购方）都是先行支付首期款后收购（或锁定）物业产权或收益权，然后通过融资方式支付剩余收购款并于收购后对项目进行升级改造后销售，从而赚取差价利润。值得注意的是，热点城市的并购贷除了红本，其他的绿本房、小产权房等并购类物业融资需求亦受不少机构青睐。
（三）开发建设融资
开发贷一直都是地产行业的融资重点，大部分开发项目都会通过开发贷的形式完成融资和后续的开发建设。受监管政策影响，目前形势下除非是满足“432”或“433”条件的项目，不然大部分都还是得依靠信托、基金或资管产品规避监管。当然，就目前市场情况而言，在不满足“432” 或“433”的条件下，如果开发商有多个项目，仍经常可见到开发商通过满足“432” 或“433”条件的项目取得融资款后腾挪到其他项目，以切实解决融资准入条件的问题。
（四）城市更新/旧（棚）改项目融资
该类主要是城市更新项目、旧城改造项目、棚改项目的融资需求的，关于该类项目融资需求的具体实操知识，可详细查阅本公众号“西政资本”的深圳市城市更新实操系列文章，以及本公众号于2017年7月10日的推文《城市更新/旧改项目融资策略暨城市更新基金产品备案情况分析》。
二、新政下地产行业银行融资渠道的主流融资产品分析
（一）并购贷
根据《商业银行并购贷款风险管理指引》的规定，并购贷款是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。因此境内并购方企业通过受让现有股权、认购新增股权、收购资产、承接债务等方式以实现合并或实际控制已设立并持续经营的目标企业的并购交易行为，均可适用并购贷的操作。
1.并购贷准入条件
（1）对开发商资质的要求：大部分银行的要求是国内地产前50强、前70强、百强等（有些银行认可中国指数研究院的排名，有些银行认可克而瑞的排名），部分银行有内部的白名单管理制度或优质客户清单（2017年3月、4月的银监集中新规亦有相关要求），名单之外的开发商都无法为其提供融资，具体看不同银行对风控要求的把握度。不过资质问题有一定沟通空间，特别是股份制银行或城商行，另外如果是已经长期合作的银行或者项目本身足够优质，银行也会进行综合研判。在选择银行时，一般建议开发商首选操作相对灵活些的银行（如在项目本身不够优质的情况下把四大行先排除在外），当然如果跟四大行的“关系非常好”，则另当别论。
根据本团队的经验，尽管开发商融资存在资质的问题，但融资操作过程中仍旧有许多解决的方式，具体项目具体分析。
（2）对区域（城市）的要求：目前大部分银行都倾向于限定在一二线城市以及一线和重点城市临近片区，如深圳周边的东莞和惠州等地，上海周边的苏州和无锡等地，较为宽松的银行也会放宽至围绕京津冀、长三角、珠三角、 成渝、中部核心城市等重点城市的融资主体（开发商）。如果是国企、央企或全国或区域龙头开发商，对区域的要求方面一般都会进一步放宽，具体需要综合融资主体和项目优质程度进行综合判断。一些城商行只做省内项目，也有一些银行只做某个一线城市的项目（如深圳）。
（一般判断项目是否优质的标准有几个关键点：城市、土地性质、各业态占比、地产市场行情、开发商整体开发能力、现金流情况等）。
另外，一般银行都有项目的归属地管理，即当地项目找当地银行操作，但是小部分银行也会跨区操作，且他们的开发贷ftp（内部资金转移定价）定价也会低。
（3）对期限的要求：基本在3年以内。部分银行可以在期满后以开发贷的方式继续贷款或进行贷款置换类的操作。
（4）抵押率：按照评估值的50-60%不等，主要看土地/物业价值和土地/物业性质，如果是住宅，一般为60%-70%左右，商业物业一般为50%左右，不同银行的抵押率要求一般都不同。目前地产融资趋紧的形势下，银行一般会降低抵押率。
（5）对风控措施的要求：
①股权质押；
②土地/物业抵押；
③实际控制人连带保证担保；
备注：信用和授信管理方面，银行需对融资主体及集团做整体的授信，或单个项目单独授信，另外即使是“总对总”授信，也不一定就能直接适用原授信额度。除此之外，一般信用等级要求在BBB级或以上，具体看各个银行的要求。
以上风控措施可以选择单独适用，也可以组合适用，不过大部分都属于后者。当然银行都会有自己的《风险管理指引》，融资操作前亦可做详细了解。
（6）融资成本：一般按照银行基准利率上浮25-35%不等。该成本仅为一般的市场参考值，不同项目有不同情况。
2.对应解决的融资需求
一般并购贷适用于物业并购和股权并购，对开发商而言，如果说收购在建工程或存量物业，并购贷能直接解决融资需求，即上文提及的项目/物业并购融资需求。特别是目前在城市更新或三旧改造阶段，在拆迁物业的补偿和收购过程中，很多开发商面临资金需求，除了后面提到的拆迁贷，并购贷在很多情况下可以被认为是一种“另辟蹊径”的做法，具体内容西政资本团队将会在后续文章中做专文分享，敬请关注！
（二）拆迁贷/旧改贷
拆迁贷款/旧改贷款指的是在城市更新或三旧改造及棚改项目拆迁改建阶段，由银行提供给开发商特定使用在拆迁、安置补偿等方面的阶段性贷款。
1.拆迁贷/旧改贷准入条件
关于拆迁贷/旧改贷对开发商资质的要求、对区域（城市）的要求等与上述内容基本一致，需重点说明的是：
（1）对期限的要求：一般城市更新或三旧改造的拆迁期较长，因此融资期限一般可以做到3-5年。
（2）对自有资金的要求：一般按照7:3的比例，银行提供的资金为70%左右，开发商自有资金需达到30%左右。
（3）对风控措施的要求：
①城市更新项目纳入计划或专项规划通过（从实操而言，银行更
多要求开发商的拆迁签约率达到一定比例，从而控制项目的整体进度）。
②拆迁贷款使用监管；
③融资主体集团担保或实际控制人连带保证；
④拆迁项目获得土地证后，要求土地抵押。
以上风控措施可以选择单独适用，也可以组合适用，但大部分属于后者，且融资主体的信用等级一般要求为AA或以上。
（4）融资成本：一般按照银行基准利率上浮15-30%不等。该成本仅为一般的市场参考值，不同项目有不同情况。
2.对应解决的融资需求
拆迁贷/旧改贷因为有很强的适用条件，只能解决开发商在城市更新或三旧改造阶段的拆迁安置补偿款的资金需求，即上文提及的城市更新/旧（棚）改融资。
（三）开发贷
开发贷指的是对房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。
1.开发贷准入条件：
关于开发贷对开发商资质的要求、对区域（城市）的要求等方面跟上述内容接近，需重点说明的是：
（1）对期限的要求：一般3-5年内。
（2）对自有资金的要求：一般按照7:3的比例，银行70%左右，开发商自有资金30%左右。
（3）对风控措施的要求：
①必须符合“432”条件；（为方便行业理解，直接引用“432”的说法，虽然政策规定是25%或30%的比例，但不在此文考虑范围内，下同）
②土地抵押及在建工程抵押；（在建工程是否能抵押，或者如何抵押，各地稍有不同，融资前应详细了解当地情况）
③融资主体集团担保或实际控制人连带保证担保；
以上风控措施可以选择单独适用，也可以组合适用，但大部分属于后者。
2.对应解决的融资需求
开发贷也有很强的适用条件，所以只能解决开发商在投资金额达到25%或30%左右的在建工程的开发资金需求，且以满足“432”条件为前提。
（四）经营性物业贷款
经营性物业贷款是指银行向经营性物业的法人发放的，以其所拥有的物业（包括商业楼宇、星级酒店宾馆、综合商业设施（如商场、商铺）等商业用房）作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业的经营收入的贷款。
1.经营性物业贷准入条件：
（1）对开发商（或物业）的要求：经营性物业贷更多看重的是物
业本身的优质程度，因此对开发商的资质要求较低，当然如果开发商资质较好，还款能力较好，则融资的额度和成本均可受到正面影响。
物业一般要求一二线核心商务区，经营2年以上，出租率不低于80%，而且有专业的商业运营管理团队。银行会对未来现金流做详细分析和判断。
（2）对区域的要求：同上，要求一二线核心商务区。
（3）对期限的要求：一般不超过10年。
（4）对抵押率的要求：一般不超过抵押物评估值的70%。如果想做大融资金额，此处评估值有一定的沟通空间。
（5）对风控措施的要求：
①经营性物业抵押；
②应收账款质押，质押率一般根据应收账款的优质程度；
③融资主体集团担保或实际控制人连带保证担保。
以上风控措施可以选择单独适用，也可以组合适用，但大部分都属于后者。
2.对应解决的融资需求
经营性物业贷款的操作相对更灵活，如果前述并购贷完成后，后面的还款来源无法全面覆盖并购贷，且项目属于升级改造类型，在产生稳定现金流后，可以直接采用经营性物业贷解决融资需求。当然，就市场操作而言，因经营性物业贷款的额度有限，因此产权方会更趋向于通过“私募类银行信贷ABS”的资产证券化产品取得融资，以实现高杠杆和低成本的融资目标。
（五）集团项下非地产公司贷款
目前新政下，无论是4号规范（《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》）还是目前银行、信托等机构的新监管政策（如银监会6号文等）的影响，目前金融机构对地产开发商的融资业务均颇为谨慎，当然市场上亦存在各种各样的融资变通方法，具体请参见本公众号“西政资本”2017年6月5日推文《201706地产融资现状及银行、信托、私募、资管融资产品备案情况（暨地产融资产品创新及当前可选融资途经）》。
三、其他可变通的融资方式示例
整体来看，目前开发商拿地融资的需求仍旧很大，银行即使在新政下也依旧不会放弃这一块的主流创收业务。因涉及很多敏感问题，笔者仅对操作思路做简单描述，具体实操欢迎另行交流：
1.在拿地阶段，开发商物色一个合作方（可以是资金过桥方），让该公司先去拍地，然后支付土地款后，银行再以并购贷的方式介入。土地款开发商可以尽量跟政府沟通，首期款少交，然后剩余款项由银行解决。
2.开发商自身或找第三方成立地产基金，先行找一个能支付地价的第三方，然后银行通过资管去投地产基金的优先级。
另外，针对城市更新项目或三旧改造项目，在纳入城市更新计划或列入三旧改造项目的情况下，银行可以通过嵌套资管进入城市更新基金，比如基金产品设计方面优先劣后比例设定为2:1，担保方式为项目公司股权质押，实控人担保和回购承诺，同时附加项目土地追加抵押，期限不超过5年，年化资金成本设定在基准利率上浮30%-40%之间。
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