201707：城市更新/旧改项目融资策略暨城市更新基金产品备案情况分析
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目 录
一、当前房地产融资市场的主要表现
二、城市更新项目的融资进入时点及主要融资品种（市场情况）
（一）列入更新计划后可引入的资金
（二）专规通过后可引入的资金
（三）实施主体确认后可引入的资金
（四）取得土地使用权证后可引入的资金
三、近期城市更新基金产品汇总
（一）股权投资
（二）股加债投资
（三）债权投资
（四）收益权产品
编者按
受2017年银监与证监集中新规的影响，房地产行业主流融资渠道（银行、信托、资管、私募基金等）全线收窄。今年以来，大部分地产公司的融资均困难重重，不少品牌地产公司甚至选择了“卖项目、卖资产”的方式实现自救（详细情况可参见本公众号“西政资本”2017年6月16日的推文《2017年地产融资监管政策解读暨银行、信托、私募、资管融资产品结构设计与税务筹划分析》）。
受房地产市场监管政策收紧及金融政策收缩的影响（尤其是4号规范的影响），2017年的城市更新/旧改项目融资呈明显的下滑趋势，先前火爆的银行旧改贷已几无踪影，以非标为主的信托资金也已逐步淡出市场，先前通过嵌套资管计划投资城市更新基金的银行（理财）也对融资进入时点及底层资产情况显得慎之又慎。从市场情况来看，目前的城市更新基金已成为城市更新/旧改项目的主流融资渠道，如房地产及金融监管政策不放松，银行、信托、资管将仍旧难以正常介入城市更新项目的融资，地产基金之融资产品备案情况亦可参见本公众号2017年7月3日的推文《西政资本：201706地产私募基金备案情况总结暨产品设计分析》。
为便于读者深入把握当前形势下城市更新/旧改项目可寻找或匹配的融资途径，笔者根据近期对房地产项目提供融资的相关工作情况的总结，特从融资途经、融资时点的把握等角度出发，对城市更新项目融资产品及融资技巧等进行整体梳理，以期为地产、金融从业人士提供业务的实操指导。
特别声明：本文有关房地产融资市场的相关内容仅为笔者的工作总结以及对真实市场情况的相关梳理，不代表任何层面对其合规性的最终认可。更多实操技巧亦欢迎在2017年7月23日西政房地产人俱乐部专家人才库第五期培训课上交流（《7.23实务培训丨城市更新实操解析及城市更新基金产品设计》）。
一、当前房地产融资市场的主要表现
整体来看，当前房地产市场的融资体量已明显下滑。银行方面，钱荒继续，授信额度紧张，表外、通道和同业业务收缩严重；信托方面，非标受阻，目前基本只能做满足“四三二”条件的项目；资管方面，受新八条影响，目前基本只能做平层产品，以地产投资方向为主的资管产品已进入负增长时代。从发展形势来看，地产基金仍将是不短的期限内最主流的融资路径，具体可参见本公众号2017年6月7日与2017年7月3日的推文《西政资本：最新地产私募基金备案情况总结暨产品设计分析》、《西政资本：201706地产私募基金备案情况总结暨产品设计分析》。
二、城市更新项目的融资进入时点及主要融资品种（市场情况）
城市更新项目的实施流程主要可分为三个节点，第一个节点为项目列入城市更新计划（或取得旧改批复或更新、旧改立项），第二个节点是通过专项规划或单元规划的审查，第三个是取得更新或旧改项目的实施主体资格。鉴于城市更新/旧改项目的复杂性与不确定性，不同的金融机构对融资的进入时点有着不同的要求，但总体而言，市场上仍旧有许多迂回的做法可供借鉴。为简化表述各类投资方对城市更新/旧改项目融资进入时点的偏好，笔者特就项目所处阶段及可进入的资金类型作如下梳理：
（一）列入更新计划后可引入的资金
1.高净值客户或私人金主、投资公司→私募基金
备注：有些专业性的投资公司甚至可在旧改批复或城市更新列入计划之前介入，具体投资方式有股权投资、债权投资、股+债。
2.信托（股权类、股加债、明股实债）
（1）有个别信托公司还可继续做明股实债，但项目基本要求是在省会城市或一线城市；
（2）需注意的是，受强监管的影响，目前大部分信托公司都只做满足“432”条件的项目。
3.券商资管
从市场情况来看，有些资管计划以股加债形式在计划申报时就可进入；但受新八条及4号规范影响，目前大部分资管计划只做满足“432”或“433”要求的项目。
（二）专规通过后可引入的资金
1.银行旧改贷——（已基本取消，仅剩部分存量）
备注：城市更新融资（旧改贷）实质为商业银行对相关权利主体在特定区域（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）进行的综合整治、功能改变、拆除重建流程中提供的融资。资金可用于：并购拿地或招拍挂拿地、支付拆迁安置款、补缴地价、支付前期配套费用、归还股东借款及项目建设等。
2.信托（股权类、股加债、明股实债等非标类）
备注：个别信托公司仍可以明股实债的方式进入。
3.银行理财→资管计划→私募基金
大部分基金都可以在这个时点介入，包括银行理财通过嵌套资管计划后投基金，但银行风控趋严，对项目是否满足4号规范要求也予以同步审查。
4.其他
在该阶段有大量资产管理公司或投资公司可介入。
（三）实施主体确认后可引入的资金
1.银行贷款
有不少银行投行部的融资产品在实施主体确认后即可进入（需注意产品设计），另外该类银行也有可能与其他机构（资管、信托）绑定一起做项目，前期由其他机构放款，后期再进入。
2.信托（股权类、股加债、明股实债等非标类）
个别信托公司仍可以明股实债的方式进入。
3.银行理财→资管计划→私募基金
大部分基金的资金均可进入，包括股权和债权等方式；银行理财也主要在该阶段进入。
（四）取得土地使用权证后可引入的资金
1.银行贷款
同上述第三阶段的银行资金进入情况。
2.信托（股权类、股加债、明股实债等非标类）
不少信托公司在该时点可进入。
3.银行理财→资管计划→私募基金
只要能想办法避开4号规范，基本都可进入。
4.资管
资管产品可通过产品变通的方式进入。
三、近期城市更新基金产品汇总
因城市更新基金的资金用途主要为一级开发的范畴，不受4号规范对土地款、补充流动资金、首付贷的债权融资限制的影响，中基协目前有大量城市更新产品通过备案的案例。另外，在备案通过的城市更新基金产品中，股权类产品居多；其他类的产品也有不少，但基本都会明确披露底层资产的基本情况，如是否纳入计划、是否取得土地证，并明确资金的最终用途（如一级土地开发、支付拆补款、清租、土地整理等费用）。
（一）股权投资
（二）股加债投资
（三）债权投资
1.委托贷款/信托贷款
2.明股实债投资
3.受让债权
（四）收益权产品
本文相关内容仅为笔者的工作总结以及对真实市场情况的相关梳理，不代表任何层面对其合规性的最终认可。
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