城市更新/旧改项目拆赔方案制定与实操解析
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一、引言
二、拆赔方案概述
三、物业拆赔方案表分析
四、临构件补偿表分析
五、拆迁成本表分析
六、后记
一、引言
常规的房地产项目经济测算有静态和动态的区分。其中，两者的根本性区别是在于是否考虑了现金流量和资金的时间价值。
静态测算的依据是会计准则中两个基本等式之一，“收入-费用=利润”，即并没有考虑时间价值。而动态测算，模拟了现金流的运行过程，因此考虑到了货币的时间价值。动态测算的结果包含了静态测算结果的各项指标，笔者认为，静态测算可以看做是动态测算的一种特殊情况（所有行为在同一时间发生），而动态测算则是静态测算的细化。一般的城市更新项目里，拆迁阶段的不可预知性大，分期较难，所以降低了动态测算的实际操作性，而静态测算的指标结果，已经可以具有相当的参考意义，所以，很多公司比较倾向于使用静态测算。但是对于非农原地开发、净地开发、单一业主的城市更新项目等来说，因项目的分期较清晰，时间节点容易预测，因此可以采用动态测算。
在房地产的成本构成里，土地成本和开发成本之和基本能决定一个项目的盈亏，而土地成本里的拆赔费用则是成本控制水平和盈亏走向的最好反映。为便于读者对投资测算中的拆赔事宜在实操层面有更深入的了解，笔者根据西政地产投资公司、西政股权投资基金的城市更新项目投资经验，并结合西政资本近几年的城市更新项目顾问服务经验，特就深圳城市更新项目所涉拆赔方案的制定以及相关拆赔细节进行深入分析，以期为同业人士提供实操参考。
二、拆赔方案概述
正式拆赔方案的制定工作一般是在项目立项后才着手准备的。拆赔方案最后形成的文本文件一般是以拆补协议及其补充协议的形式呈现。但在经济测算中，协议的文字内容需要整理成多个测算表格，一般包括：物业拆赔方案表、临构件的补偿表、拆迁成本表等等。物业拆赔方案表是计算项目永久性建筑的物业补偿或现金补偿；临构件的补偿表是计算项目临时建筑、构筑物、附着物、苗木等的补偿，一般以现金补偿为主；拆迁成本表是计算项目整个旧改阶段（包括拓展阶段、立项阶段、拆迁阶段）发生的所有成本和费用。
在实际测算中，前期拓展阶段的拆赔方案一般是直接套用通用模板计算，但往往与实际的拆赔情况偏差较大。如果投拓人员针对项目的特殊性，将拆赔情况提前摸底，并反映到测算中，会使测算结果更精准。
三、物业拆赔方案表分析
下表为草拟的物业拆赔方案表，有几点需要注意；第一，本表的各物业类型一般是从建筑物用途上进行区分的，也即并不是从产权性质上进行区分。第二，本表的各物业分类依据仅仅是提供参考，实际的分类要考虑到项目本身情况。比如说，商业的价值主要看地段和楼层，实际拆赔方案的商业分类可能是“XXX路的沿街X层商业”等。
本表中比较难分析的是未征未转地和集体外卖物业的补偿。
我们先分析一下未征未转地的拆赔情况，未征未转地在早先的城市更新项目中是不用做补偿的，但近几年，城市更新转为卖方市场，股份公司在城市更新中越来越强势，很多村对这部分提出了赔偿要求。未征未转地一般包括巷道、厂房或私宅的院子、独立占地的空地、停车场、篮球场等，这部分赔偿的关键是在于如何对未征未转地的面积进行认定，理论上来说，五类用地之外的部分都为未征未转地，但实际上，开发商可以通过对概念的不同解释，减少这部分的补偿面积。
我们再来看看集体外卖部分的拆赔，集体外卖部分要分情况考虑，与其办证与否、原始协议内容的签订、股份公司的态度等都有很大的关系，未摸底前确实比较难确定。下表提供一个外卖物业的拆赔思路，仅供读者参考：
集体外卖厂房的拆赔总结起来有个原则，叫做“两个一”原则。
第一，“一个对接人”，在拆赔中，开发商是不愿意面对多个权利人的，尤其是土地关系更复杂的时候，开发商更倾向于有一个权利人出来协调各方关系，提出一个包干价。
第二，“一个标准”， 外卖厂房与未征未转地合起来就是一个完整的不动产。在拆赔中，一个完全产权的物业尽量采用一个拆赔标准。比如说，某项目，厂房的拆赔标准是1：1置换同类型物业，项目中有栋外卖厂房，其中土地是村里长租给私人的，建筑物属于私人所有的，股份公司和私人都同意采用物业置换的方式获得赔偿，“一个标准”即双方获得物业的总和不要超过拆赔标准规定的建筑面积。
四、临构件补偿表分析
临构件的补偿在前期阶段不需要做的非常详细，因为该部分只有在经过详细测绘后才能得到准确数据。但该部分在拓展阶段的经济测算中必须要考虑到，因为这笔补偿费用比较高，可能会对最终经济测算结果产生重大影响。所以，在操作项目时一般是依据经验，按占地面积约200元 /㎡去计算该笔费用。值得注意的是，每个开发商会针对项目的不同情况，对需补偿的内容进行调整。比如说混凝土水箱或水池，有些公司会赔偿，有些公司则不会。
五、拆迁成本表分析
本表的拆迁费用明细分类已经充分考虑到拆迁阶段的各项支出，但部分补偿标准需要参考同区域内其他的项目，表中没办法全部量化。笔者会挑出部分费用进行阐述。
首先，需要注意的是不可预见费，表中的不可预见费是指拆迁阶段的不可预见费，即拆迁谈判过程中超出平均拆赔标准的部分以及拆迁中风险因素导致的其他费用。该费用需要区别总成本表里的不可预见费，总成本表里的是指房地产开发建设阶段的不可预见费。
其次，本表中的管理费用包括了项目部员工的工资、行政费用、日常开销等，该部分与项目体量有较大关系，项目体量越大，项目组成员越多，行政成本越高；项目体量越大，项目业主方越多，日常维护成本同样也越高。
同样，关于拆迁与外运费，这笔费用很多公司并不计算，理由是建筑垃圾的回收可以弥补该项成本。但因为近年来，人力成本的提高、搬迁费用的提高以及钢铁、水泥价格的贬值，回收的价格已经远远抵不了这部分费用，所以，在实际测算中，该项费用必不可少。拆除与外运费与多个因素相关，第一个是“和堆场的距离”，因为光明滑坡事件，深圳目前的建筑废料只能运往东莞、惠州的堆场，和堆场的距离越远，费用越高；第二个是项目的特殊情况，比如说项目临主干道，必须要手工拆除或者项目范围内有重要文物古迹等。
另外，关于台底费的测算，一般包括了居间费、人头费以及各种不可细说的费用等等，台底费需要针对不同项目去计算，有些公司的测算表将台底费放在不可预见费里，但这笔费用有时会非常巨大，远远超出不可预见费，因此必须要单独考虑。
六、后记
本测算表中没有计算非农的补偿款和合作协议的保证金，非农补偿款一般是视做土地成本的一部分，不会在经济测算表中体现。而保证金是否计算要视项目的拆补协议内容而定，如果拆补协议会写明保证金“无退回”之类的，这时就需要计算该项费用。
每个公司的拆赔方案都会有区别，但是有个前提一定要遵守，就是“尽可能地把账算细”。成本费用考虑的不彻底，就会高估项目的盈利情况，甚至会导致一些项目粗算是赚的，但实际是亏的。即使是对那些将前期打包给平台公司的企业来说，虽然成本费用是事先约定好的，但是成本费用考虑不周详，项目推动不下去，照样也会蒙受损失。所以，“把账算细”的第一步就是把拆赔尽可能的做细。
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