房地产开发之关联方借款的财税处理技巧
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2、房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段
3、房地产开发建设全程法律财税实务系列（二）——项目/土地取得阶段
一、关联企业借款政策分析
（一）统借统还政策
（二）资本弱化
二、关联企业借款的涉税分析
（一）增值税
（二）所得税
三、统借统还的实操要点
（一）集团化政策的定义
（二）政策范围
（三）注册资本的影响
四、结论
自国家对金融政策调控以来，房地产及中小企业融资又一次站在风口浪尖上，中小企业融资难已经不是刚刚发生的问题，而对于房地产企业来说一要面临融资难的问题，同时由于房地产企业经营的特殊性，即项目公司经营模式，又面临集团投资征收利息纳税造成的成本增加，所以，既要考虑融资的可行性，又要考虑融资的成本。所以，对于集团化企业来说，统借统还的政策利用、注册资本及资本弱化以及利息费用控制就成为资金成本控制的重点。
一、关联企业借款政策分析
（一）统借统还政策
统借统贷是指公司集团化经营战略背景下，为了提高集团公司信贷资金管理水平，实施“集团公司统一融资，所属企业申请使用”的资金管理模式，以改变原实行的“集团担保，各自贷款”模式带来的种种弊端，即集团公司统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支付给集团公司，由集团公司统一与金融机构结算的资金集中管控模式。同时财税〔2016〕36号也对统借统还的模式进行了明确：
1.企业集团或者企业集团中的核心企业向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位，下同），并向下属单位收取用于归还金融机构或债券购买方本息的业务。
2.企业集团向金融机构借款或对外发行债券取得资金后，由集团所属财务公司与企业集团或者集团内下属单位签订统借统还贷款合同并分拨资金，并向企业集团或者集团内下属单位收取本息，再转付企业集团，由企业集团统一归还金融机构或债券购买方的业务。
（二）资本弱化
指企业和企业的投资者为了最大化自身利益或其它目的，在融资和投资方式的选择上，降低股本的比重，提高贷款的比重而造成的企业负债与所有者权益的比率超过一定限额的现象。通常权益资本与债务比超过1：1即为资本弱化。
二、关联企业借款的涉税分析
(一)增值税
营业税时代，依据财税字[2000]7号 《财政部 国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》第二条规定，统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。
营改增后按照财税〔2016〕36号《全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件3.营业税改征增值税试点过渡政策的规定，统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息免征增值税。
统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
(二)所得税
所得税对于集团化融资的实际影响主要来自于资本弱化的影响，依据《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业从其关联方接受的债权性投资与权益性投资的比例超过标准而发生的利息支出，不得在税前扣除。同时依据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）第一条规定：在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过部分不得在发生当期和以后年度扣除。企业实际支付给境内关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业为5：1；其他企业为2：1。第二条规定：企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。
三、统借统还的实操要点
（一）集团化政策的定义
集团化企业根据国家工商总局98年《企业集团登记管理暂行规定》，应当具有下列条件：
① 集团母公司注册资本在5000万元人民币以上，至少拥有5家子公司；
②母子公司注册资本总和在1亿元人民币以上；
③ 集团成员单位均具有法人资格。
最明显特征集团企业应该具有《企业集团登记证》：
很多情况下，多数财务或投融资人员将公司及其多个全资子公司合称为集团，在实操中由于大家对于集团公司认知的参差不齐，在能够承担最坏结果，即认缴相关税费的前提下，不妨与税务等相关部门沟通，在计算相关成本与资金占用的比较下，决定是否按照此标准执行纳税。
（二）政策范围
统借统还的政策按照《36号文》附件三将其划分两种类型 ：
1、集团或集团内核心企业作为统借方；
2、集团所属财务公司作为统借方。
政策的适用对象不仅仅是企业集团本部，核心企业或者财务公司为主体作为统借方也同样适用，此标准的试行广泛存在于各上市公司、500强企业的财务公司中，既降低自身的财务成本，也拓宽了经营范围，甚至部分拿到金融牌照。
(三)注册资本的影响
国务院《注册资本登记制度改革方案》实施后，注册资本由实缴制改为认缴制，自2014年1月1日起，工商部门对新设立的企业实行注册资本认缴制，同时，对于验资环节的要求不再严格，企业可视自身的需要设定注册资本，受此影响，注册资本达数亿的公司层出不穷，但根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》以及《国家税务总局关于企业投资者投资未到位而发生的利息支出企业所得税前扣除问题的批复》（国税函〔2009〕312号）的规定，凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。
四、结论
综上，房地产企业应视自身企业规模、涉及项目总投及资金来源渠道等情况，在注册资本、融资模式及资金成本的控制上，从一开始就做好相应规划。
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