实务解析：“三价合一”后深圳二手房交易流程、税费及交易模式分析

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目录

一、深圳市二手房交易流程简析 

（一）实际成交价与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的签订

（二）银行贷款评估价与提交银行版买卖合同的签订 

（三）网签备案合同价与《深圳市二手房买卖合同》网签 

（四）贷款额度价与交易金额放款及房屋交接 

二、深圳市二手房交易税费 

（一）二手房交易中卖方与买方所涉税费分析 

（二）价格调整与二手房交易税费评测 

三、“三价合一”与《通知》实施后深圳市二手房交易模式分析 

（一）伪命题“三价合一”：何为“三价”，何时实现三价“合一” 

（二）《通知》实施前后深圳市二手房交易模式对比及分析 

四、结论 

笔者按：

自2018年3月28日中国人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委三部门联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》（深人银发[2018]41号，以下简称“《通知》”）以来，《通知》对深圳市二手房交易的影响已有两月有余，圈内多次宣称的“三价合一”、“坚决遏制阴阳合同现象”等却仍未平息。本文将结合深圳市二手房交易流程及交易税费分析，就所谓“三价合一”及“阴阳合同”简要阐述个人观点，谨供读者参考。 

一、深圳市二手房交易流程简析

二手房，是与开发商手里的商品房（即常说的“一手房”）对应的，已经在房地产交易中心完成备案、初始登记和房屋登记，并再次上市进行交易的房产总称。二手房交易存在的模式较多，按付款方式即可区分为二种，即按揭付款交易与非按揭付款交易（含一次性付款方式及分期付款方式）。针对按揭付款交易，实操中又存在“红本在手”与“需赎楼”两种。“需赎楼”模式下，一般需卖方先行向银行支付完毕所欠贷款并取得不动产权证后方可顺利交易。因一次性付款非二手房交易常态，下文主要从“红本在手”模式下的二手房交易模式进行简要分析。

（一）实际成交价与《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的签订

买卖双方经前期市场搜寻、买方资质审核及卖方房源查档确认后，即进入价格协商与洽谈阶段，一般的，双方协商确定交易价款，并由买方支付定金给卖方后（实操中一般此笔定金由中介方暂存，签订网签合同后由中介方转给卖方），买卖双方与中介方将按照双方协商确定的交易价格签订深圳市标准模板的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》。此时，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中所确定的交易价格，即常说的“实际成交价”。

需说明的一点，二手房交易中，因交易价款的交付及新房屋所有权证的保管问题，以及买卖双方对交易流程的不熟悉等原因，中介方成了一个不可或缺的存在。在二手房交易过程中，中介方既是一个服务方，向交易双方收取服务费；同时也是一个中立方，维护交易双方的权益，保障交易顺利进行。

（二）银行贷款评估价与提交银行版买卖合同的签订

约定实际成交价的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》签订后，买卖双方一般会约定好进行银行面签的时间完善银行面签，并由买方提交相关资料申请按揭贷款。

银行面签过程中，买卖双方会再次签订一个提交银行版的二手房买卖合同以办理按揭贷款，银行接受该合同后，即会按照该合同交易价款及买方提交的申请按揭贷款的相关资料来确定一个银行的房屋评估价，即常说的银行贷款评估价，并按照该价格出具相关贷款承诺的文件（如《贷款承诺函》等）。

（三）网签备案合同价与《深圳市二手房买卖合同》网签

买方收到银行出具的相关贷款承诺文件后，即会与已取得不动产权证的卖方约定时间进行网签，完成网签后，买卖双方共同提交过户申请并缴纳相关税费。

基于税负的考虑，买卖双方会重新确定一个价格来网签《深圳市二手房买卖合同》，网签合同中确定的交易价款，即网签备案合同价。实操中，为防止交易双方恶意避税，房地产登记部门一般会有一个接近房屋公允价值的用于计税的房屋评估价，即常说的“计税评估价”。网签备案合同价高于或等于计税评估价的，房地产登记部门按照网签备案合同价向买卖双方收取相关税费；网签备案合同价低于计税评估价的（如卖方急于套现而低价销售的情况），房地产登记部门按照计税评估价向买卖双方收取相关税费。不过，实践中多是网签备案合同价高于或等于计税评估价，一般二手房交易测算中，亦经常以网签备案合同价作为计税价，下文的论述亦遵从此观点。

（四）银行放款额度价与交易金额放款及房屋交接

买卖双方按约定缴纳税费并取得完税凭证后，房地产登记部门即可办理出新的不动产权证。新的不动产权证办出后，由买方在中介方协助下提交按揭贷款相关文件并由银行先后将房屋首期款及尾款支付给卖方。卖方收取全部交易价款后，买卖双方即按约定时间办理交接及其他相关事务，整个二手房交易流程即告结束。

银行放款过程中，《通知》实施前一般银行即按照此前的相关银行贷款承诺文件确定放款额度，并将放款金额作为房屋交易尾款支付给卖方。《通知》实施后，按《通知》中的相关规定，银行需以“网签备案合同价”和“房屋评估价”的最低值作为计算基数，重新确定放款额度。

二、深圳市二手房交易税费

二手房交易过程中，除交易流程受双方重点关注外，交易税费因涉及双方实际金钱得失，也是双方于交易前即需重点考虑的问题之一。二手房交易属于产权转移的方式之一，涉及不动产流转过程中的相关流转税、行为税、所得税、财产税等。本文重点讨论买卖双方需承担的税负，实际交易过程中需缴纳的《不动产权证书》贴花、登记费、公告费等，本文将不作重点阐述。

（一）二手房交易中卖方与买方所涉税费分析

卖方作为不动产流转过程中的转让方，缴纳的税费主要包括：增值税及附加、土地增值税、所得税、印花税。

增值税方面，按照《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的要求，深圳适用的应为：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。为分析更简明，本文将以个人将购买不足2年的住房对外销售进行举例分析。

增值税附加方面，主要为城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，三项共计为应缴纳增值税的12%。

土地增值税方面，按照《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。当然，个人转让非住房（如商铺、写字楼、酒店或其他非住房的）以及单位转让房屋（含住房及非住房）的，仍应按规定缴纳土地增值税。需注意的是，个人转让非住房的，存在核实和核定两种方式可供选择。采用核实征收方式的，应纳土地增值税额＝（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用）×30%-60%（视增值率具体选择），如只扣除房产原值的“核实征收方式”由登记中心代征，其它（如还需扣除转让过程缴纳的税金和合理费用情形）则由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。采用核定征收方式的，应纳土地增值税额＝计税价格×10%或5%。深圳市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。单位销售房屋的，则一般只能选择核实方式。

所得税方面，为分析更简明，本文以个人转让房产、缴纳个人所得税进行分析，即个人需按照所得额的20%缴纳个人所得税。需说明的是，根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，应免征个人所得税。需注意的是，个人销售房屋的，个人所得税亦分核实和核定两种方式。采用核实征收方式的，应纳个人所得税＝（计税价格-房产原值-转让过程缴纳的税金、合理费用）×20%，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续并缴纳相关税费；采用核定征收方式的，由登记中心直接代征，应纳个人所得税＝计税价格×1％或1.5％或3％。深圳市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。单位销售房屋的，则一般只能选择核实方式。

印花税方面，按照《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。当然，个人转让非住房（如商铺、写字楼、酒店或其他非住房的）以及单位转让房屋（含住房及非住房）的，仍应按规定缴纳印花税。在深圳，其他形式的二级转移登记（如个人销售或购买非住宅类房产）收取不含税交易价款0.05％的印花税。

针对转让方为个人时，土地增值税、个人所得税的核实与核定不能简单选择，而应先进行简单测算。如房屋转让的增值额较高（如转让价超过房屋原登记价格的150%，即买入时100万，卖出时超过150万转售）时，选取核定方式应更为经济和便捷。为分析更简明，下文将按核定方式进行测算。

买方作为不动产流转过程中的受让方，缴纳的税费主要包括：契税、印花税。

契税方面，根据《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。其他情况，如个人购买二套住房或非住宅类房产，或单位购买房屋的，适用税率为3％。为分析更简明，本文将按个人购买二套房，及缴纳3%契税进行测算。

印花税方面，前文已简要说明，按照《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。当然，个人受让非住房（如商铺、写字楼、酒店或其他非住房的）以及单位受让房屋（含住房及非住房）的，仍应按规定缴纳印花税。在深圳，其他形式的二级转移登记（如个人销售或购买非住宅类房产）收取不含税交易价款0.05％的印花税。

另外，按照交易习惯，深圳属典型卖方市场，一般采取转让方实收的原则，由受让方实际承担交易过程中的所有税费。为分析更简明，下文将采取卖方实收、买方实付情形进行测算。

（二）价格调整与二手房交易税费评测

以下本文将以个人将购买不足2年的非普通住房（100平米）转让的，住房原登记价600万，现转让价分别为900万、1000万、1100万时，简要分析买方税负水平。

此种情形下，针对无需缴纳土地增值税及印花税的个人转让住房情形，在买方实付背景情形下，卖出价（过户登记价）越高，买方需多承担的税负越重（每增加100万元，税费增加约合10万元）。

如个人转让商铺，商铺原登记价600万，现转让价分别为900万、1000万、1100万时，买方税负如下：

 此种情形下，买方需多支付土地增值税、印花税，买方的税负亦随着转让价格的增加而相应增加（每增加100万元，税费增加约合20万元）。

综合上述两种情形来看，如双方调整网签合同备案价的，住房转让条件下，需增加约合增加价款的10%的税负；商铺转让条件下，需增加约合增加价款的20%的税负。

三、“三价合一”与《通知》实施后深圳市二手房交易模式分析

（一）伪命题“三价合一”：何为“三价”，何时实现三价“合一”

《通知》实施后，大众媒体多以“三价合一政策终于落地”、“终结二手房阴阳合同”等进行宣传和解读，各家对于“三价”的说法也各不相同。部分认为，“三价”指的是银行房屋贷款评估价、网签备案合同价、房管局计税评估价；还有的认为，在二手房的交易中，同一套物业可以签订三本合同，三本合同分别写不同的价格，这三个价格各自起到不同的作用，分别为：房屋实际成交价，网签备案合同价（过户价），银行贷款评估价；还有的则简单认为“三价”即成交价、评估价、网签价。

回到《通知》正文中，其表述如下：各地房产管理部门要向相关银行业金融机构提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息的实时查询服务，银行业金融机构在办理个人住房贷款业务时，要以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，有效防范交易欺诈、骗取贷款等行为。

此表达可能存在一个疑问，“房屋评估价”究竟指的是银行贷款情形下的“房屋评估价”，还是指房屋登记部门办理登记情形下的“房屋评估价”，由该句主句结构不难看出，此处应是指前者。《通知》全文中，对实际成交价的表述仅单独体现在第六条“各房地产中介服务机构要依法诚信开展中介服务活动，要求客户如实申报成交价格”中，该条并无“实际成交价”应与哪个价格“合一”“一致”等的表述。房管局计税评估价，实际在整个《通知》中均未提及。

由此看来，网签备案合同价、银行贷款评估价、银行放款额度价方才是所谓“三价”。

另外，是否相关部门有意实现三价“合一”，坚决遏制“阴阳合同”现象呢？从大众媒体的解读来看，此问题回答应是肯定的。

从《通知》全文来看，并无对“阴阳合同”字样的表述，亦无“合一”“一致”等字眼。《通知》仅要求，以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度，即“三价”中，实现“网签备案合同价”与“银行放款额度价”的一致（网签备案合同价＜银行贷款评估价），或者实现“银行贷款评估价”与“银行放款额度价”的一致（银行贷款评估价＜网签备案合同价）。

至于此“三价”最终能否实现“合一”（网签备案合同价与银行贷款评估价相同时是当事人的安排，相关部门并无强制要求），应该说相关部门也未给出肯定意见，“网签备案合同价”、“银行贷款评估价”、“银行放款额度价”都难以实现“三价”“合一”，更谈何去要求“实际成交价”与上述三价的“合一”呢？

因而，“三价合一”从本质上是个伪命题，“阴阳合同”亦不可能从根本上遏制或终结。

（二）《通知》实施前后深圳市二手房交易模式对比及分析

当然，《通知》的实效，是从遏制银行“高评高贷”出发，有效防止了《通知》实施前，部分二手房交易当事人通过签订高于实际成交价的提交银行版买卖合同，来获取较高的银行贷款评估价和银行放款额度价，从而最终实现多贷款、少交首付款的现象。举例如下：

对比不难得出，不改变提交银行版买卖合同所确定价款和网签合同备案价款的前提下，二手房交易中，买方获得的银行贷款额度降低，导致应交纳的首付款额度提高近127%。当然，此种情形下，《通知》实施前后的计税价未变，并未出现部分媒体宣传的“税费增加”的结果。

在《通知》实施后，二手房交易当事人如想实现最大额度的多贷款、少交首付款目的时，需作如下调整（备注：网签备案合同价更具公信力，当事人如选取高于实际成交价的价格签订网签合同，将面临较大风险）：

而二手房交易当事人如想实现最大额度的少交税的目的时，则需作如下调整：

 如此看来，《通知》的实施，导致二手房交易当事人只能实现单一的目的，如想最大额度的多贷款、少交首付款，则需按照较高的网签备案合同价（即计税价）缴纳税费（按本文第二部分分析，如双方调整网签合同备案价的，住房转让条件下，需增加约合增加价款的10%的税负；商铺转让条件下，需增加约合增加价款的20%的税负）；如想最大额度的少交税，则只能按照较低的贷款额度获得款，从而需支付更多的首付款。

其结果，则是二手房交易当事人只能在计税评估价与真实成交价之间，按照个人对于交易目的的预期（对于贷款额度、首付、可承担税负的安排），选取任一价格签订网签合同。当然，此结果就必然导致承载真实成交价的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，与承载网签备案合同价的《深圳市二手房买卖合同》所确定的交易价款不一致，阴阳合同从本质上无法遏制。

四、结论

从深圳市规土委官网公布的二手房交易最新数据来看，深圳市2018年5月全市共成交7607套，比4月的6588套，环比上涨15%；相比2017年5月的7280套，同比上涨4.5%。而在受《通知》实施影响的2018年4月，深圳市二手房成交套数6588套，比3月的6276套，环比仅上涨4.9%；相比2017年4月的7018套，同比下跌6.2%。应当说，2018年5月市场给出了一份更为漂亮的成绩单。这也说明，在《通知》实施后，经过一个多月的消化，二手房交易市场已得到初步修复，日渐恢复正常。

至于实践中常说的三个合同价（实际成交价对应的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、银行贷款评估价对应的提交银行版买卖合同、网签备案合同价对应的《深圳市二手房买卖合同》）的合一，除实现银行与国土部门信息互通查询机制、遏制“高评高贷”等手段外，确实还有更多的路要走。

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