2018房地产企业税务筹划核心操作要点
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1、干货分享：营改增后土地增值税的征收管理与清算实务系列（一）
3、房地产开发建设全程法律财税实务系列（一）——城市更新/旧改申报阶段
4、房地产开发建设全程法律财税实务系列（二）——项目/土地取得阶段
一、充分利用“临界点”筹划方案
（一）增值税“临界点”
（二）土地增值税“临界点”
（三）个人所得税“临界点”
（四）其他重点注意事项
二、企业所得税的税收筹划
（一）非货币性质资产转让企业所得税筹划
（二）亏损弥补
（三）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
（四）预提费用筹划
（五）开发商品与出租商品筹划
（六）营业费用筹划
（七）管理费用筹划
（八）利息支付过程中的纳税筹划
本公众号“西政资本”于2017年5月24日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路做了系统的论述，2018年已正式进入下半场，随着金融监管政策的施压和影响，跟近期大规模的P2P平台爆雷类似，不少房地产企业也随时面临爆雷的风险。就财务工作而言，尽管财税处理本身不会对业务的走向进行实质性的“干预”或“调整”，但合理的税筹方法却能有效地改善企业的负债情况和盈利水平。以下笔者就房企今年下半年的重点税筹工作作如下要点提示，仅供读者参考。
一、充分利用“临界点”筹划方案
本公众号“西政资本”于2017年5月24日发布的《房地产开发建设全程税务筹划实操要点》一文中对房地产开发全程涉及的税筹思路已作过系统论述，为便于读者掌握当前的税筹工作重点，笔者特就临界点的利用和筹划技巧作如下说明：
（一）增值税“临界点”
小规模纳税人月销售金额小于3万元免税。
销售服务、无形资产或不动产，提供有偿服务、有偿转让无形资产或不动产、有偿取得货币、货物或其他经济利益，应缴增值税（不动产投资，是以不动产为对价换取被投资企业股权，取得其他经济利益）。
增值税一般纳税人税率16%、10%及6% ，简易征收税率5%，小规模纳税人3%，进项税合理有效抵扣凭证包括：“税控机动车销售统一发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品销售发票、完税缴款书、税收完税证明、出口货物转内销证明”。
不得抵扣进项发票 （公共交通运输、客运服务、餐饮、娱乐、居民生活福利、贷款利息共6类 ）。
销项税额应明确发票类型及适用税率，增值税专用发票实现先票后款，抵扣时三流一致“即钱流、票流、物流”，其中发票收款方必须要与开具方一致；增值税销项税款视同销售与销售同样处理，不再包括“未交增值税部分”，不分本期、上期，一律在“应交税金-应交增值税”科目核算、“应交税金-简易计税与“应交税金-结转销项税款”相对应。不同项目已交增值税款可以在同一法人单位综合抵扣。
特别注意：
1、代开、自开专用发票的（国有粮食购销除外）不享受优惠，也即在价格同等情况下，新一般纳税人项目不建议找此类规模企业合作
2、销售不动产不能享受优惠。优惠限制范围为：销售货物，提供加工、修理修配劳务
3、9万标准为销售额，如实行差额征税行业，则为差额前标准
4、截止时间延长至 2020年12月31日
（二）土地增值税“临界点”
增值额成为税率的决定因素，土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额建造普通住宅，增值率小于20%免征；增值率小于50%，征收率30%；增值率50%-100%，征收率40%，速算扣除率5%；增值率100%-200%，征收率50%，速算扣除率15%；增值率200%以上，征收率60%，速算扣除率35%。
控制增值额，必须从税法规定的五个扣除项目入手：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、财政部规定的其他扣除项目（主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%）。进一步筹划的重点是将普通住宅增值率限制在20%，实务方面主要有以下四种方法：
1、增加可扣除项目金额
增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
2、降低房屋销售价格
降低房屋销售价格，在可扣除项目金额不变的前提下，增值率会降低，要适当比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，从而作出筹划，因为土地增值税在计算企业所得税时可以扣除，对企业所得税和企业的税后利润会产生影响。
计算增值额时必须以税法的规定按照两分或者三分法计算应缴纳土地增值税：适当减少销售收入使普通住宅的增值率控制在20%以内，从而实现免缴土地增值税、降低房价（或提高房屋质量、改善房屋配套设施等）的效果。
3、灵活运用简易计征控制成本和税收
如：劳务类计税差别的应用；甲供材对税收影响的灵活应用；总包主体地基与基础、主体结构提供工程服务工程施工简易计征的应用等；
4、在成本分摊时，注意区分专属成本和可分摊成本的归集和分摊办法，在合同签订时，做好规划
（三）个人所得税“临界点”
合理利用个人所得税各“临界点”（扣除数3500元）（备注：原起征点），降低个人所得税支出：
工薪收入3500-5000元，征收率3%；
工薪收入5000-8000元，征收率10%、速算扣除数105；
工薪收入8000-12500元，征收率20%、速算扣除数555；
工薪收入125000-38500元，征收率25%、速算扣除数1005；
工薪收入38500-58500元，征收率30%、速算扣除数2755……
年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负，其中：
年终奖不超过18000元，征收率3%；
年终奖18000-54000元，征收率10%，速算扣除数105；
年终奖54000-108000元，征收率20%，速算扣除数555……
预计2018年10月1日起采用如下新标准（起征点：5000元）：
工薪收入5000-8000元，征收率3%；
工薪收入8000-17000元，征收率10%、速算扣除数210；
工薪收入17000-30000元，征收率20%、速算扣除数1410；
工薪收入30000-40000元，征收率25%、速算扣除数2660；
工薪收入40000-60000元，征收率30%、速算扣除数4410。
（年终奖节税方案与原标准类似）
需说明的，在个人所得税的筹划方面，实务中有许多行之有效的方式方法，尤其是针对企业高管这类高薪群体，比如（1）平时工资与全年一次性奖金之间均衡发放节税；（2）让高管当“网红”，实现少缴个税；（3）通过非上市公司股权回购；（4）工资薪酬所得变为劳务报酬所得；（5）利收洼地税收返还节税；（6）利用解除合同免税政策；（7）利用合伙企业特殊税收政策筹划；（8）私募股权行业特殊的税收优惠；（9）境外税收洼地方法节税；（10）巧用住房公积金、职业年金、商业健康保险节税；等等。具体可参见本公众号“西政资本”2017年1月13日与1月16日的推文《企业高管个人所得税攻略（上）》、《企业高管个人所得税攻略（上）》。
（四）其他重点注意事项
房产税申报要注意从价计征、从租计征的区别，选择孰低金额计税：
从价计征=房屋原值*70%*1.2%（按年缴纳）；
从租计征=租金收入*12%（按月缴纳）。
注意：在招商引资时注意对于对租金在整体租期内的合理分配和方案规划，降低由于免租带来的涉税风险。
二、企业所得税的税收筹划
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。
（一）非货币性质资产转让企业所得税筹划
企业发生非货币性资产交换，应视同转让财产。（《企业所得税法实施细则》第25条） 企业以非货币形式取得收入，应按公允价值确定收入额。公允价值，指按市场价格确定价值； 居民企业以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税（投出方的增值部分分期计税和接受方的全额资本入帐。
（二）亏损弥补
企业发生年度亏损，可以用下一纳税年度的所得弥补，下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但最长不得超过5年（政策扶持科技类公司可以延长至10年），该项弥补应逐年依序连续计算。
（三）通过合理选择会计处理方法进行税收筹划
通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面，注意结合对土地增值税销售期内的分配额度与对汇算清缴前取得合规票据税前扣除规定的合理应用，适度控制税费、成本的计提与延迟。
（四）预提费用筹划
企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。
（五）开发商品与出租商品筹划
有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
（六）营业费用筹划
企业各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2％的子公司承担。
（七）管理费用筹划
企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平和职工个税负担，也能够减轻企业的所得税负担。
（八）利息支付过程中的纳税筹划
企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同期同类贷款利率的限度内据实扣除，另一种是与其他费用一起按税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。在这种情况下，不提供金融机构证明是有利的选择。企业判断是否提供金融机构证明，关键在于看所发生的能够扣除的利息支出占税法规定的开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利，如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。
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