房地产开发环节配建中小学、幼儿园的相关税费分析及财税处理
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一、契税及土地使用税
二、所得税
三、土地增值税
四、增值税
五、总结
笔者关于房地产开发企业配建保障性住房的文章（可参见“西政资本”2018年12月14日推文《房地产开发企业配建保障性住房相关业务涉税及融资处理》）发布后，部分专业人士对相关的配建中小学、幼儿园亦存在疑问。其实，房地产开发环节，配建已经成为取得土地的必要条件，目前情况下，房地产配建成为常态，限价房、公租房、学校、幼儿园等等各种形式不一而同，其中教育类幼儿园、中小学最为常见，在产城融合类项目中，教育配套设施也成为主要配建项目。笔者了解，部分地产行业的从业者由于对于政策认识的不清楚，相关的税费都按照普通的项目按比例计算缴纳，但实际上此项目诸多零散政策规定了减免政策。
针对此类项目的涉税政策，笔者归纳了以下四个方面供读者参考，以便读者对于房地产开发环节有关配建中小学、幼儿园相关税费有更清晰的认识，对本文不足之处，亦希望读者多多指正。此类项目的涉税政策主要包括如下情形：
一、契税及土地使用税
（一）契税
依据财税[2004]39号《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》中第三条第二款的规定：
在实际操作中，除去教育企业自建自用外，房地产项目对此项契税的审批存在一定难度，首先在于取得土地产权主体的能否享受优惠的认定，笔者认为可从以下角度进行审批：
1、区域控规及土地性质
区域规划上通常能够认定该地区属于教育或科研类用地，且从国家对土地性质上对用地年限的认定，间接认定该项目属于教育类。
2、是否无偿移交，接收方是否属于县级以上教育行政主管部门。
3、前置审批是否能够实现。落地教育、幼儿园是否能够证明或者间接证明政府机关对于该项目的确认。
房地产企业对于该项目的认定存在一定的争议，但从实质重于形式的角度上，并非完全不可操作，且部分地区税局已经明确对于该项政策的确认，比如广东省肇庆市税务机关对于人大代表提出的房地产开发企业配套建设的中小学校和社区公共用房无偿移交政府有关部门管理使用涉及相关税收政策中明确回复：
房地产开发企业配套建设的中小学校和社区公共用房无偿移交政府有关部门管理使用，承受方是国家机关、事业单位、社会团体、军事单位，且承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
所以，依据以上，随属地方性政策明确，但已释放明确型号，此类契税，可免！
相关配套费参照以上并各地中小学规划建设管理办法有相应说明。
（二）土地使用税
对于土地使用税，各地执行政策不一，部分文件存在相互矛盾的情况，但对于此类产品，依据财税【2004】39号《财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知》文件第二条的规定：
部分地区如青岛市发文明确，开发初期应税土地总面积的范围应税土地总面积不包括规划部门批准建设项目配套的居委会、学校、幼儿园等应分摊的土地面积。
确定是否属于减免范围，除税收政策本身外，要求相关人员对涉及产品本身的各类政策有具体的掌握，方能在税收减免方面起到相应的支撑和作用。
二、所得税
依据国税发【2009】31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第十七条规定：
此类项目的重点在于产权归属和无偿移交，类似于地下防空设施的处理，需要相关证据的的支撑。
三、土地增值税
依据财税字〔1995〕48号《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中第四条的规定：
按上述规定，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为，不属于土地增值税征税范围，无需缴纳土地增值税。
土增税规定上类同所得税无偿捐赠对象的限制，相关部门会发布年度非营利性公益组织的名单，符合要求的则属于此类减免的情况。
另外，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发2006第187号）第四条 “土地增值税的扣除项目”第三款规定：
因而，只要符合 “权属于全体业务、无偿移交政府或公用事业单位” 两个条件的，一般均可以作为公建配套设施。
在实际操作中，对于移交产品的公益属性，部分税务机关的掌握尺度比较严格，除合同约定无偿移交对应政府部门外，对于移交后的处理也存在追查可能，以确认该移交产品的公益属性。
四、增值税
依据财税【2016】36号《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》中第十四条的规定：
按该规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
中小学和幼儿园的公益属性，将排除增值税的视同销售处理。
五、总结
房地产项目属于一个相对复杂的项目，公益性和盈利性的区别以及其手续的完善也会是影响房地产整体税费的一个要求，同时，在实操中，各种文件的标准不尽相同，各地税局执行标准的不同都会影响整体税负，及时沟通，良好的税企关系也将是长期的课题。
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