20190720交流会：房企拿地策略暨地产项目收并购方案设计及实操案例分析

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5、村企合作实务及财税操作要点（二） ——开发步骤程序与实操注意事项

交流会通知

时间：2019年7月20日（周六）下午14：00—18：00

地点：西政地产金融研究院会议厅（深圳市南山区西丽民企科技园3栋/新视艺B座411）

主题：房企拿地策略、地产项目收并购方案设计与税务筹划（案例讲解）

主讲：庞志杰（奥园商业地产集团）、刘新、西政地产金融研究会

形式：干货分享与案例研讨

参会人员：西政地产金融研究院及研究会线下会员、西政房地产人俱乐部

交流会课件大纲：第一部分 房企拿地方式、实操细则及风险规避实操分享

一、拿地方式

1. 股权转让

（1）100%股权转让

（2）部分股权转让（含部分股权指向一部分目标地块权益）

2. 增资扩股

3. 增资扩股后股权转让

4. 项目转让

5. 合作成立项目公司拿地

6. 权益转让（控制权）

二、实操细则

1. 拿地目的

（1）税收

（2）节奏

2. 相关要求

（1）操盘要求

（2）财务要求

（3）控制权要求

3. 关键节点

4. 退出方式

（1）减资退出

（2）股权转让

（3）模拟清算

三、风险点及规避方式

1. 项目公司

2. 项目本体

3. 交易结构自带

第二部分 拿地方式及城市更新项目收并购估值交流分享

一、房地产投资内涵

1. 为什么拿地

2. 拿地方式

3. 各方式税费计算

（1）所涉税种

（2）不同拿地方式下交易双方税费计算

二、城市更新项目估值研究

1. 估值思路

（1）城市更新项目核心阶段

（2）估值基础

（3）城市更新项目估值方法：有效成本溢价法

2. 估值方法

（1）常用评估方法

A.市场比较法

B.假设开发法

C.收益还原法

（2）城市更新项目各阶段溢价确定四大步骤

A.确定项目总合理溢价

B.确定各阶段溢价占比

C.确定各阶段进度系数

D.确定项目当前合理溢价

3. 案例分析

第三部分 商住用地竞拍实操攻略

一、项目来源

1. 主要途径：各地政府公共资源交易中心（大湾区9城市）

2. 其他途径

二、项目研判

1. 项目筛选

（1）区位是否符合公司战略发展要求

（2）是否为其它公司合作或勾地项目

（3）项目的融资环境

（4）项目体量是否与公司当前资金情况匹配

（5）商业所占比例

（6）项目本体的缺陷能否解决

2. 经济分析

（1）收入（产品、价格）

（2）成本（土地成本、建安成本）

（3）费（管理费用、营销费用、财务费用）

（4）税（增值税、土地增值税、所得税）

注意点：土地增值税20%以内免征。

3. 技术分析

（1）政策上（项目是否与城市、片区发展保持一致等）

（2）规划层面（三规合一、其它限制性条件等）

（3）项目本体（项目瑕疵解决的难度、时间、成本等）

4. 销售分析

（1）政策上（限购、限贷、限价、限卖等）

（2）金融层面（购房贷款比例、利率上浮水平、监管户资金提取周期）

（3）去化速度 （销售能否达到预期、回款能否达到预期）

5. 内部过会

（1）快速响应，第一时间上会

       提前内部沟通（第一时间与营销、设计、成本、工程、资金等部门沟通）

（2）争取较高的内部授价

三、竞拍工作

1. 竞拍玩法

（1）电脑竞拍 or 现场竞价

（2）是否存在限制性条件（限最高价、竟自持 or竟贡献、终次竞价）

2. 前期准备

（1）报名流程（提早办理CA等）

（2）保证金金额、截止时间（提前准备保证金）

（3）竞价开始时间、截止时间（及时关注目标地块挂牌信息）

3. 其它事项

（1）人员配备

（2）其它准备

四、成交确认

1. 风险

（1）付款时间、节奏

（2）收地风险

2. 最终成交

（1）取得土地证才算成交

（2）签署成交确认书，行政纠纷

（3）签署土地出让合同，民事纠纷

西政地产金融研究会2019年交流会课程表（更新版） 

备注：本课程表为暂定，实际以公众号相关通知为准

时间	课程主题	课程难度	参加对象
2019.1.6	2018城市更新/房地产市场政策及实操总结暨2019工作规划	一般	西政地产金融研究会 西政房地产人俱乐部
2019.3.2	房地产项目投资拓展、投资测算及项目可行性分析、收并购尽职调查	跨专业入门级	西政地产金融研究会
2019.3.31	房地产项目开发建设全程税务筹划要点及实务讲解	跨专业入门级	西政地产金融研究会
2019.4.20	地产融资实务暨融资业务实操经验分享	跨专业入门级	西政地产金融研究会
2019.5.26	资产证券化产品（REITs与CMBS）业务模式、交易结构、全流程业务操作分析	跨专业入门级	西政地产金融研究会 西政房地产人俱乐部
2019.6.22	集体资产交易及备案实务暨村企合作实务分析与税务筹划	专业级	西政地产金融研究会
2019.7.20	房企拿地策略、地产项目收并购方案设计与税务筹划（案例讲解）	专业级	西政地产金融研究会 西政房地产人俱乐部
2019.8.24	城市更新项目立项、单元/专项规划申报及开发报建实务	跨专业入门级	西政地产金融研究会
2019.9.21	城市更新项目前期融资及房企拿地配资方案设计与实操分析	专业级	西政地产金融研究会
2019.10.19	城市更新项目全流程实务分享（拓展、拆迁、报批等谈判与沟通要点）	跨专业入门级	西政地产金融研究会 西政房地产人俱乐部
2019.11.23	地产私募基金募投管退实务暨房企非标融资实操分析	专业级	西政地产金融研究会
2019.12.24	城市更新项目全流程税务筹划实操讲解	专业级	西政地产金融研究会西政房地产人俱乐部
2020.1.11	2019年度城市更新及地产融资年度总结暨2020年度展望	跨专业入门级	西政地产金融研究会 西政房地产人俱乐部

关于西政地产金融研究会——

      西政地产金融研究会是由西政地产金融研究院发起设立的，以“打造国内最专业的地产金融精英阶层”为宗旨的专业互助和资源共享型组织。研究会以西政地产金融研究院为依托，以房地产和金融实务为导向，主要开展房地产全产业链实务、金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资等方面的专业研究与交流活动，致力于打造地产金融领域兼具专业性和权威性的精英交流平台。

      入会申请事宜欢迎查阅如下链接，我们期待您的加入

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资

1.拿地前融（土地款融资）

2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）

3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）

4.保理或供应链融资
放款方式：西政系私募基金公司放款、银行委贷或信托通道等放款

二、财富管理

1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务

2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务

3.机构服务：产品销售及金融外包服务

三、财税和跨境业务

1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务

2.资金出入境及跨境投融资服务

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联系人：刘宝琴

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