地产项目收并购税务筹划初阶：地产行业九大税种及税率大汇总
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1、房地产税务筹划实操系列（一）——房地产并购重组税务筹划实操大全
2、税务筹划背景下地产行业交易模式设计与合同文本拟定系列（一）——股权收购
3、税务筹划背景下地产行业股权转让交易模式设计与合同文本拟定（二）——增资后股权转让模式
一、地产项目开发流程与主要税费
二、地产行业九大税种及税率
（一）增值税
（二）企业所得税
（三）个人所得税
（四）契税
（五）房产税
（六）耕地占用税
（七）土地增值税
（八）城镇土地使用税
（九）印花税
三、总结
地产行业极具金融行业属性，其交易成本中，因地价上涨、销售价格受监管严格，税费成本越来越受到开发商的重视。在地产行业，不管是投资人员、财务人员，或是法务人员、营销人员，甚至设计人员、工程人员，本行业的税务知识都是不可缺少的一项技能。
为便于读者理顺地产项目收并购过程中的税费问题，本文试图从地产项目开发流程出发，简要阐述地产行业常见的九大税种及税率，以便读者对地产行业相关税种及税率有更清晰的认知，以更好得指导进行项目收并购。本文不足之处，亦欢迎读者多多指正。
一、地产项目开发流程与主要税费
一般地产项目，从拿地到最终销售完成（部分项目存在商业自持）整个过程中，主要涉及以下五大环节，各环节涉及税费略有不同：
因运营地产项目一般均由项目公司进行承载和运营，预售/销售环节、运营环节涉及的则主要为企业所得税；如是个人名下有土地或不动产情形的，则涉及个人所得税。如此，地产行业涉及的则主要为九大税种——增值税、企业所得税、个人所得税、契税、房产税、耕地占用税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税。
二、地产行业九大税种及税率
（一）增值税
1.最新规定
（1）《国务院关于废止<中华人民共和国营业税暂行条例>和修改<中华人民共和国增值税暂行条例>的决定》
中华人民共和国国务院令第691号 2017年11月19日
（2）《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）
增值税一般纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。
2.增值税的课税对象
在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。
3.地产行业增值税税率
（二）企业所得税
1.最新规定
《中华人民共和国企业所得税法》（2017年修正）
2.企业所得税的课税对象
在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织为企业所得税的纳税人。
3.地产行业企业所得税税率
（三）个人所得税
1.最新规定
《中华人民共和国个人所得税法》(2018年修正)
《中华人民共和国个人所得税法实施条例》（2018年修正）
2.个人所得税的课税对象
居民个人从中国境内和境外取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
非居民个人从中国境内取得的所得，依照本法规定缴纳个人所得税。
3.地产行业个人所得税税率
（1）综合所得，适用百分之三至百分之四十五的超额累进税率（税率表附后）；
（2）经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率（税率表附后）；
（3）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。
（四）契税
1.最新规定
《中华人民共和国契税暂行条例》（1997年7月印发）
2.契税课税对象
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
3.地产行业契税税率（一次性缴纳）
（五）房产税
1.最新规定
《中华人民共和国房产税暂行条例》（2011年修正）
2.房产税课税对象
房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
3.地产行业房产税税率（按年缴纳）
（六）耕地占用税
1.最新规定
《中华人民共和国耕地占用税法》（2018年通过，2019年9月1日起实施）
2.耕地占用税课税对象
在中华人民共和国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人。
3.地产行业耕地占用税税率（一次性缴纳）
（七）土地增值税
1.最新规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（2011年修正）
2.土地增值税的课税对象
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。
3.地产行业土地增值税税率
（八）城镇土地使用税
1.最新规定
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2013年修订）
2.城镇土地使用税的课税对象
在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
3.地产行业城镇土地使用税税率（按年缴纳）
（九）印花税
1.最新规定
《中华人民共和国印花税暂行条例》（2011年修正）
《中华人民共和国印花税法（征求意见稿）》（2018年11月1日）
2.印花税的课税对象
按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人。
按《中华人民共和国印花税法（征求意见稿）》规定，订立、领受在中华人民共和国境内具有法律效力的应税凭证，或者在中华人民共和国境内进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人。
3.地产行业印花税税率（一次性缴纳）
（1）按《中华人民共和国印花税暂行条例》规定
（2）按《中华人民共和国印花税法（征求意见稿）》规定
印花税税目税率表
三、总结
地产行业涉及的九类税种，按照常用的课税对象、是否纳税人直接承担及税收管理权限等，可分为如下几种：
熟悉地产行业的税种是操作收并购的基础性要求，本文后续将继续推出地产项目收并购税务筹划中阶——交易税筹方案设计，地产项目收并购税务筹划高阶——具体交易及需注意问题，敬请读者期待。
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4.不良资产投资发展基金
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