201907：《广东省税务局土地增值税清算管理规程》核心要点实务解读（附原文）
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一、确定土地增值税“能清算”标准，在原有“应清算”、“可清算”情形增加能清算标准
二、明确核定征收的范围、程序和方法
三、制定合理的建造成本标准，确定了“集中清算、分段审核”的清算管理模式
四、清算后扣除成本确定
五、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》
2019年6月28日发布的《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的公告（国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号）是对“营改增”后土地增值税征收管理，清算工作流程实施的统一清算工作标准。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1994年1月1日起执行，经历25年变迁，土地增值税内容发生巨大变化，原条例渊源可以描述为营业税时代产物，自“营改增”后，条例应更多引入增值税元素，因此广东省土地增值税清算管理规程的出台，一定程度上解释了土地增值税清算过程中悬而未决的部分事项，特别是明确深化税务系统“放管服”改革，优化税收环境思路，同时为制定《土地增值税法》奠定基础。
纵观新的管理规程（以下简称新规），主要突出以下几个方面：1、确定土地增值税“能清算”标准；2、明确核定征收的范围、程序和方法；3、对建造成本提出造价指标体系；4、清算后成本扣除标准等。
一、确定土地增值税“能清算”标准，在原有“应清算”、“可清算”情形增加能清算标准
对此条，我们认为原条例中“可清算”和“应清算”之间增加“原则应清算”概念，即“能清算”。
长期以来，大部分开发商为推延土地增值税清算时间，使转让比例低于85%、延长预售许可期等方式人为降低“可清算”标准，这也就出现盛传某些开发商未清算土地增值税达数十亿税款未入库情况。
二、明确核定征收的范围、程序和方法
因此新规对核定征收采取了更为严格限制措施，对于一些想利用核定征收逃避土地增值税高征收率的做法予以警示，同时预示核定征收越来越严格，作为房地产开发企业一定要做好项目资料储备，通过合理筹划，进行查账征收来降低土地增值税负。
三、制定合理的建造成本标准，确定了“集中清算、分段审核”的清算管理模式
新规第一条就明确强调了规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化的要求，确定各地建造成本指导价格。
目前运作的房地产开发项目拿地成本普遍较低，而销售价屡创新高，按现行土地增值税清算标准，50%至60%的征收率让开发商难以接受，因此在建造成本上做文章，手法层出不穷，税企不断出现分歧，因而新规确定以造价审核为导向的模式，今后建造成本标准要按各地发布的造价指标价进行测算，盲目增加建造成本会导致清算环节不予抵扣的严重情形。
同时，新规第十条至第十五条，确定了“集中清算、分段审核”的清算管理模式，理清县区局清算审核组和主管税务机关的关系，明确审核工作链条和工作程序，强调审核人员的选拔和分工的要求；第二十七条明确了对于凭证资料不符合清算要求或不实的税企交换意见制度：主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，作为税企交换意见制度一项配套措施。
新规明确必要时可以引用第三方专业机构意见（税务师事务所、会计师事务所），目标是利用第三方专业机构意见缓冲税企矛盾，因此在土地增值税清算环节，应多方征求第三方专业机构意见，作为提交清算资料的合理性依据。
四、清算后扣除成本确定
新规第四十二条至四十四条对清算后尾盘的税务管理要求，范围包括审核期间转让的开发产品，明确项目清算后，销售或有偿转让开发产品的，按规定按月进行申报，扣除金额按清算时单位面积建造成本乘以销售或转让的面积计算。
五、《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》
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