深圳工业类/工改项目何去何从（暨新版《管理办法》后开发商的应对策略）

本文为西政资本原创，转载需经授权

专业文章链接

目录

一、新版《管理办法》的核心内容

二、新版《管理办法》针对的项目范围

三、新版《管理办法》的适用时间及过渡期政策

四、新版《管理办法》对市场各类主体的影响

五、新版《管理办法》的发布初衷

六、新版《管理办法》后各类型工业类项目的开发或合作策略

附件：《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规〔2020〕2号）

笔者按：　

千呼万唤，大家期盼已久的《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规【2020】2号，以下简称“新版《管理办法》”）于2020年1月20日正式印发，新版《管理办法》无论是对政府方还是原业主方，抑或开发主体方以及产业方或产业运营方，都造成了重大影响，由此也导致深圳存量和新增的工业类/工改项目前景的分化，其中开发商对工业类/工改项目的合作和开发思路的紧急调整更能窥见一斑。本文试结合本次新版《管理办法》的具体内容及深圳工业类/工改项目的开发实际，从实务角度分析新版《管理办法》对整个工业类/工改项目造成的影响和开发商的应对策略，谨供同业人士参考。

一、新版《管理办法》的核心内容

本次新版《管理办法》实际是对2013年正式印发实施的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》（深府办〔2013〕3 号）、《深圳市工业楼宇转让增值收益收缴方案》(深规土〔2014〕120号）等文件的修订，本次新版《管理办法》前后共二十条，具体又可分为基本内容（第1条-第3条）、具体规定（第4条-第18条）、其他规定（第19条-第20条）区分较为明显的三个部分。笔者对二十条内容做了简要总结，具体可参见下表：

通过以上表格不难看出，新版《管理办法》主要就工业楼宇及其配套用房是否可以分割转让、工业楼宇及工业配套宿舍的受让人的限制及要求、工业楼宇及配套用房转让的实施保障措施、政府优先购买权、再次转让时间限制、增值收益等五大问题进行了具体规定。至于具体规定内容，限于篇幅，本文不再赘述，读者可自行查看原文规定。

二、新版《管理办法》针对的项目范围

新版《管理办法》在第二条明确——本市行政区域内取得合法产权的工业楼宇及其配套用房的转让适用本办法。新版《管理办法》适用范围涵盖了整个深圳市行政区域，具体的，新版《管理办法》针对的项目范围实际涵盖了以下三种类型：

1.招拍挂类工业类项目；

2.城市更新类工业类项目（即指拆除重建类城市更新工业类项目）；

3.集体用地类工业类项目（即指土地整备留用土地、非农建设用地、征地返还用地工业类项目）；

三、新版《管理办法》的适用时间及过渡期政策

新版《管理办法》在第二十条有说明——本办法自 2020 年 2 月 1 日起施行，有效期 5 年。因而，新版《管理办法》其主要影响的还是2020年2月1日之后的5年时间的。

另外，针对一些遗留类的项目，实际上本次新版《管理办法》仍有相关“过渡期政策”的规定，读者主要需认真阅读第十八条第一款的内容（红框内部分）：

笔者对以上条文进行表格式分析：

由上述分析不难看出，如需适用过渡期条款（简单理解，即无需受区政府产业部门的准入条件或者准入产业目录限制、且无需受需持有工业楼宇方可受让工业配套宿舍限制），则第十八条第一款第一项和第二项是必须具备的条件，即2020年2月1日前已经核发用地批准文件或签订土地出让合同时间，并且2020年2月1日前并未发生第一次转移登记（或虽发生一次转移登记但该转移登记属于登记至回迁户名下）。而第十八条第一款第三项，则是可以选择的，即：

一方面，如果是城市更新类工业类项目，或者集体用地类工业类项目，如符合第十八条第一款第一项和第二项规定，则均可适用过渡期政策，而无论该几类项目是否在2020年2月1日及之后签订了相关出让合同补充协议；

另一方面，针对招拍挂类工业类项目，则是在2020年2月1日及之后，未通过签订土地出让合同补充协议改变产权限制条件之前，可以适用过渡期政策；如果签订了相关补充协议之后，则当然需按照新版《管理办法》，适用更为严格的限制条件。

另外需要说明的是，与新版《管理办法》政策相衔接，市工业和信息化局于2020年1月31日印发了《关于<深圳市工业区块线管理办法>第二十三条的补充通知》（深工信规〔2020〕1号），对原《深圳市工业区块线管理办法》（深府规[2018]14号）第23条的适用条件进行了重大修订：

如此，则城市更新类工业类项目，或者集体用地类工业类项目，如符合新版《管理办法》第十八条第一款第一项和第二项规定的，则不仅均可适用新版《管理办法》相关过渡期政策，而且还无需受一级工区区块线内工业楼宇转让受让方应具有相关产业方向及纳税时间的要求，政策进一步放开。

四、新版《管理办法》对市场各类主体的影响

从新版《管理办法》对市场各类主体的影响来看，笔者认为，主要影响以下四大权益主体：

第一、政府方

本次新版《管理办法》由政府方主导修订，不管是限制分割转让情况的扩大（首次涵盖了工业配套宿舍、招拍挂类无法分割转让）、政府优先购买权行使程序规范（区产业部门应在收到申请后5个工作日内通知本辖区政府优先购买权的行使主体）、出让合同限制、受让人资格条件审查、产业全面监管等措施，都充分显示出政府方“让产业回归产业本质”的初衷。

本次新版《管理办法》政府方较为大的让步，则主要是增值收益的免缴，印发版相较公开征求意见稿，还增加了“本办法实施前已签订工业楼宇或者配套用房转让协议但未办理转移登记”此类免缴增值收益情况，也进一步明确了政府方的态度。

第二、原业主方

原业主方主要包括两类，一类是集体用地类工业类项目的原业主方——即村股份公司，另一类即城市更新类工业类项目的原业主方——意愿转让厂房的工厂主或进行权利人自改的业主方。

本次新版《管理办法》首次规定了集体用地类工业类项目工业楼宇及配套用房转让的，并明确该类型下工业楼宇及配套用房可分割转让的比例不受限制。但是，无法适用过渡期政策的配套用房，尤其是工业配套宿舍，仍需受较为严格的限制（在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇不动产权证书，且工业配套宿舍的建筑面积不得超过该企业在工业配套宿舍所在行政区内持有工业楼宇建筑面积的 30%）。村股份公司就集体用地类工业类项目选择合作方时，势必将更重视开发主体方的营销及运营能力。

城市更新类工业类项目的原业主方，同样需要受本次新版《管理办法》中关于工业配套宿舍严格转让限制规定的束缚，另外，城市更新类工业类项目中工改M0比例的限制，导致大量的城市更新类工业类项目只得选择改为M1，也越来越影响到原业主方的决策。笔者了解的市场形势，目前城市更新类工业类项目，无论是业主自改，还是欲转让的，目前都面临市场的冷处理——“买方市场”形势非常严重。后期城市更新类工业类项目的原业主方更应认清形势，相机而动。

第三、开发主体方

开发主体方，即我们常说的开发商。早前曾有的工业类项目“公寓化”“商业化”趋势，在2017年5月，《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（深规土规[2017]1号）印发后，实际已不再可行；2018年8月，《深圳市工业区块线管理办法》（深府规[2018]14号）印发，开发商们做城市更新工改商住类项目受到严格的限制，受让人需满足3年以上合法纳税记录也在该办法中予以明确；2019年10月，《深圳市地价测算规则》（深府办规[2019]9号）印发，工业类项目工业楼宇分割转让，需按不得转让情形的5倍缴纳地价，也大大提高了开发商们做城市更新类工业类项目的成本。

而本次新版《管理办法》中，除取消增值收益这一项利好外，整个条文大部分都充斥着对开发商的约束和限制。虽然城市更新类工业类项目本次印发稿并未如公开征求意见稿那样，工业楼宇限制部分比例需开发商自持，而是由项目实施主体在全部分割转让、整体转让、不得转让中间进行自由选择。但实际随着分割转让工业地价的提高及整个实体经济不景气导致工业类项目去化堪忧的现状，工业类项目早已不是开发商的选择重点。

本次新版《管理办法》实施后，势必会带来开发主体方的大浪淘沙，进一步分化整个行业的格局，懂运营、强运营的开发主体可大展拳脚，其他主体则可能会逐渐回归住宅开发的老本行了。

第四、产业方或产业运营方

产业方或产业运营方，在以往的模式中，往往会被认为是一种噱头，一种开发主体方“勾地”的方式。但是，经历一系列调整后的深圳工业类项目市场，产业运营逐渐的提上了日程。

产业方或产业运营方在工业类项目中的作用，不管是对于招拍挂类项目中拿地后企业自用部分外的运营，还是对于集体用地类项目中村股份公司权益的保障，还是对于城市更新类工业类项目的整个报批报建流程及开发后整个项目的销售和运营来说，都已越来越不可或缺。笔者料想，新版《管理办法》实施后，原本仅由政府方、原业主方、开发主体方分的蛋糕，在深圳工业类项目市场，产业方或产业运营方，将逐步加入分配主体中，甚至成为这块蛋糕的分配者。

五、新版《管理办法》的发布初衷

从新版《管理办法》的发布初衷来分析，实际上随本次印发稿一同印发的《<深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法>政策解读》中，已有说明。该“政策解读”共分12个问题对新版《管理办法》进行了详细说明，第1个问题——“出台《管理办法》的背景及目的是什么？”已经对新版《管理办法》的原因进行了分析，主要是三个方面——一是我市产业发展的需求；二是产业发展政策环境发生重大变化；三是现行政策相继面临到期问题。

实际上，笔者还想重点说明两点：

一是这是整个行业发展的必然结果。与人类历史螺旋式上升的进程相识，地产行业或者说工业类地产行业，也是需要经历一个无序到有序的发展历程，2013年后深圳工业类项目行业的无序发展，造成了很多的问题，政府也是在一步步限制，本次新版《管理办法》即是从销售和运营角度进行限制；

另外需要说明的，则是新版《管理办法》的出台，也是政府方“让产业回归产业本质”初衷的体现。“促进社会公平正义,让广大人民群众共享改革发展成果”，并不仅仅是一句口号，它要求政府方要保障广大人民有所食，有所居，有所为。而这其中的“有所为”，就需要政府方积极保障各行各业，尤其是实体经济的发展，而实体经济其最重要的部分，自然就是工业了。

六、新版《管理办法》后各类型工业类项目的开发或合作策略

如上所述，本次新版《管理办法》无论是对政府方还是原业主方，亦或开发主体方以及产业方或产业运营方，都会造成重大影响，那各方应如何应对呢？针对新版《管理办法》后各类型工业类项目的开发或合作策略，笔者试图就三种不同类型的工业类项目，从开发商后期应对措施角度，给出自己的见解，供读者参考：

第一、招拍挂类工业类项目

招拍挂类工业类项目，按本次新版《管理办法》的规定，需按照本市工业及其他产业用地供应管理有关规定进行限制，而按《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》（深府规〔2019〕4号）第22条的规定，基本上要求不得转让（重点产业项目用地），或者限整体转让或不得转让（一般产业项目用地），总结起来就是无法分割转让。

针对该形势，后期招拍挂类工业类项目势必往“定向招拍挂”（深圳2019年12月的全球招商大会，腾讯获得大铲湾用地）或者联合竞得工业用地（2019年1月四家企业底价联合竞得梅林工业用地等，多由产业类企业自行组织，用地后期自用）的方向走。

后期开发商们欲踏足招拍挂类工业类项目的，还是需要多往产业运营方向努力。

第二、城市更新类工业类项目

城市更新类工业类项目，按本次新版《管理办法》的规定，可由项目实施主体自行选择分割转让的方式，表面上仍是城市更新工业楼宇可100%分割转让，但是前述已说明，工业楼宇如需分割转让地价已提高，且目前工业项目去化的态势越来越严峻，不加强产业运营，城市更新类工业类项目后期会越来越面临困境。

后期开发商们欲踏足城市更新类工业类项目，产业运营应是首先需要考虑的重中之重。另外，基于工业项目去化的态势，城市更新类工业类项目的选址，势必要求会越来越严格，关内的福田、罗湖、南山，以及关外的地铁周边，争夺势必越来越激烈。

第三、集体用地类工业类项目

集体用地类工业类项目，按本次新版《管理办法》的规定，工业楼宇及配套用房可分割转让的比例不受限制。但实际此项利好，对开发商欲参与集体用地类工业类项目而言，并无多大实际用处。大部分的村股份公司想要获得的是集体资产的保值增值，是稳定而长期的收益，而是否可分割转让，转让对象需要受哪些限制，其实并不是其关注的核心问题。

基于税务方面的考虑（单抬头分割到村股份公司需视同销售，需缴纳高额税负），集体用地类工业类项目，目前行业主流还是选择双抬头的合作开发模式（即开发商和村股份公司共同持有土地使用权）。这是开发商欲踏足集体用地类工业类项目时，需要首先考虑的一个重点问题。

另外，开发商们欲做好集体用地类工业类项目，也不得不往产业运营方向多倾斜，谁也无法保证，或许某天村股份公司要求分配的就不再是多少比例的房子或者多少的现金，而是直接要求平均每年多少的收益且该收益持续多长时间。

总结而言，深圳工业类/工改项目何去何从，产业运营绝对是无法绕开的重点。

附件：《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》（深府办规【2020】2号）

西政投资集团业务介绍

一、地产全产业链融资1.拿地前融（土地款融资）2.城市更新项目融资（含列入计划前的融资）3.项目开发及经营类融资（含流贷、经营性物业、ABS类产品贷款）4.保理或供应链融资
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务


PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该公众号邀请您加入互动交流群。业务联系人：刘宝琴电话：[phone]手机：[phone]（微信同号）邮箱：[e-mail]转载请联系微信：XZ-ziben

西政资本

专业铸造极致

长按，识别二维码，加关注哟

戳“阅读原文”一起来充电吧!