资金机构需了解的地产企业常规税筹操作
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目录
一、开发商选择的融资方式与资金机构的放款方式
二、开发商的拿地交易架构与机构的配资授信问题
三、资金机构的投后成本管控与项目公司的开发建设税筹冲突
做地产融资业务的时候，我们经常会遇到各种各样的财税问题，比如项目公司拿地后因股权无法变更导致无法办理股权的让与担保，项目公司由资金机构参股后原股东支付的土地价款无法在项目公司实现扣除，明股实债融资的情况下以预分红形式支付的资金机构的收益无法在项目公司实现税前扣除，项目公司支付的利息遇到扣除限额，开发商因交易方式的选择失误导致并购贷的授信额度受到限制，资金机构投后监管的成本管控与开发商税筹需求存在冲突，凡此种种。
资金机构的放款方式与投后管理经常与开发商的财税处理需求（尤其是项目开发的常规税筹逻辑）存在冲突，而开发商的税筹在开发价值的诉求上往往是必不可少的一环，对项目利润的最大化目标上本身与机构的融资效益最大化又似乎没有本质的冲突。为便于说明，笔者在总结当前融资业务所涉开发商税筹实操业务情况的基础上，就相关操作逻辑进行介绍说明，希望能给机构端和开发商的朋友一点启发。
一、开发商选择的融资方式与资金机构的放款方式
在当前的地产融资中，银行、信托类更新贷、开发贷基本都是通过直接放贷的方式来实现，由开发商直接向金融机构支付利息，除此之外的大部分融资（尤其是地产前融）基本都是通过明股实债的方式处理，其中放款方面以债权类融资为主，另外资产收益权、股权收益权等股权/权益性融资方式也占有一小部分。
（一）开发商对债权融资与股权/权益性融资的选择
项目的融资阶段是房地产企业开发项目最早的一个阶段，在此阶段所面临的最大问题就是如何筹集资金，市面上筹集资金的渠道是多元化的，但不论是债权筹资还是股权/权益性筹资，不同的筹资方式总是会带来不同的税负情况。因此大部分开发商都会结合不同的筹资方式来进行合理的税务筹划，以此规避相关风险。
从税务层面来看，债权筹资相比较股权/权益性筹资方式有个较大的优势，企业的借款利息可以作为财务费用在税前予以扣除，从而降低企业的税收负担，这也就是所谓的“税盾”效应。房地产企业在盈利状况良好的时候可以采用债权筹资或发行债券等方式取得资金并支付利息费用，从而达到降低税负的效果。
需要注意的是，并非债权融资对所有开发商都更为适用，因为股权或权益性融资能够实现出表目的的情况下，对大多数房企来说将更为理想（主要是降低资产负债率并美化报表）。也即房地产企业在使用债权筹资进而发挥“税盾”效应的时候，如因债权融资导致企业资产负债率过高，则会给企业带来巨大的财务风险（尤其是上市公司的报表很不好看），而这也是为何很多房企喜欢股权或权益性融资以实现出表的真正原因。
另外，还注意的是，在利息支出的处理方面，利息资本化还是费用化处理也是开发商税务筹划的重要关注点。当房地产企业当年盈利状况较好时，可以尽量将利息支出费用化并在当期扣除，从而利用资金的时间价值效应；而当企业盈利状况不好甚至出现亏损时，则可以将利息支出予以资本化（一般来说房地产开发项目周期比较长，利息支出通常会资本化，在土增税的扣除方面一般需从实际发生的利息是否超过土地增值税清算的扣除限额来确定处理的方式，比如持牌金融机构提供的利息发票超过开发成本的5%时，则采用实际发生数；反之，则按开发成本的5%直接取数）。
（二）前融机构偏好的明股实债放款
在地产前融业务中，因放款通道的限制问题，目前市面上存在着大量的明股实债类放款产品。以土地款的融资为例，因监管层限制银行、信托等提供土地款融资，因此资金机构大部分时候都以明股实债的方式完成放款。而项目公司的融资方面，因很多地方政府都不允许项目公司摘得土地后发生股权变更（主要是为了防止炒地），且母公司摘得土地后因融资原因引入项目公司的新股东时，亦经常引起项目公司的土地成本扣除障碍。基于上述两点考虑，因此我们在做该类前融业务时，基本都会考虑嵌套SPV并由该SPV100%持股项目公司的放款形式。
以我们的土地保证金融资业务为例，在上述的架构中，拍地平台公司（SPV）的注册资本一般设置为较小金额（如500万左右），在配资的背景下，有限合伙企业和开发商区域公司都以小额股本加大额股东借款的形式注入配资款项，有限合伙企业向SPV提供股东借款并收取利息，SPV继续以小股加大债的形式向全资持股的项目公司注入资金，其中股东借款部分亦需向项目公司收取利息。
需要注意的是：（1）关联方借款所涉的企业所得税税前扣除的利息部分存在比例限制，根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号文）及《企业所得税法》相关规定，关联方借款利息的所得税前扣除需考虑两个限制，即“债资比”非金融企业为2：1的限制以及不超过金融机构同期同类贷款利率的限制；（2）项目公司对拍地平台公司（SPV）支付的利息可在项目公司层面实现税前扣除，其中所得税税前扣除按关联方借款的扣除限额处理，土增税税前扣除按非金融机构提供贷款情形视具体情况处理；（3）因利息费用无法在项目公司增值税层面实现进项抵扣，因此在开发商有需要的时候，拍地平台公司（SPV）收取项目公司支付的利息可变通为在税收优惠地设立载体作为第三方，并由项目公司向该载体支付咨询费的方式，实现项目公司层面的增值税进项抵扣、土增税税前扣除和所得税前扣除。
在招拍挂类项目的土地款融资中，传统的融资架构讲究资金机构对项目公司的直接掌控，也即资金机构直接持有项目公司的股权。这种常规操作手法存在两个弊端：一个是拍地的主体一般都有股转限制，比如政府规定土地的竞得方在一定期限内不得变更股权（即股东不得变更，如重庆），如此会给资金机构造成退出项目公司股权时的障碍；另一个弊端是即便可以在项目公司层面实现股权退出，但因项目公司名下有地，借款到期并退股时股转价格需参照项目公司的评估净资产确定，届时因土地等升值问题很容易引发高额股转溢价导致的溢价部分的高额所得税的问题。
在我们上述的常规融资架构中，我们通过持有SPV的股权间接持有项目公司的股权就是为了避开股转障碍和退出时高额税费的问题，比如在贷款到期后直接在SPV层面平价转股退出SPV，这样也就顺利地退出了项目公司。
二、开发商的拿地交易架构与机构的配资授信问题
（一）土地款前融架构中何时成立项目公司
在土地款的前融业务中，资金机构会特别关注实际拿地的项目公司是否已设立的问题，因项目公司已提前设立的情况下会给资金机构的尽调等带来较多的工作量，且或有负债、隐性负债等很容易让资金机构对开发商作出否定性的评价，因此拿地融资原则上应提前沟通，并提前与资金机构沟通及确定好拿地的融资架构（具体可参见上文的土地保证金融资架构）。
从开发商的角度来看，在拍地的过程中，经常都是开发商区域公司（或母公司）在拍得土地后继续设立全资项目公司进行后续开发。这个过程中，土地由区域公司（或母公司）转移到项目公司，如何实现项目公司的土地成本确认是个需要非常注意的问题。依据国土资发[2006]114号文之《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第10.2条的规定，“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”依据该政策，区域公司（或母公司）将土地转移到项目公司名下就不会被税务局视同再转让进行纳税。
在税务层面，土地成本如何在项目公司层面进行扣除，依据《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号文）规定，在满足下述情形下可以由项目公司按规定扣除区域公司所支付的土地价款：（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；（2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
鉴于上述，开发商与资金机构搭建融资架构方面，最理想的应该就是双方设立SPV公司后，由SPV公司参与拍地并最终由SPV全资控股设立的项目公司取得土地使用权。
（二）拿地交易架构对配资的影响
在开发商通过二级市场拿地的并购贷融资方面，经常会碰到并购交易方式对资金需求、资金峰值、配资比例与授信金额等造成差异性影响的情形。
按土地稀缺造成的卖方市场的格局，开发商选择股权收购还是资产收购的方式获取土地需考虑两个核心的问题：一是目标公司干净（即或有负债较少或较为可控）的情况下，优选股权收购方式的话，虽需动用的前期资金额较小，但土地历史成本较低将导致后期土增税等较高的问题；二是目标公司不干净（即或有负债较多甚至无法明确核查）的情况下，优选资产收购方式的话，前期收购的资金需求偏大（卖方实收转让价款的前提下过户税费一般亦需买方承担），但收购资产的成本纳入扣除项目后可拉低后期销售时的土增税等税费。
从融资的角度来说，一般都是前期的杠杆越小越好，而如果因拿地的风控考虑需拖动较大的资金额时，开发商就得充分考虑现金储备及融资的操作难度，尤其是资金机构对项目盈亏的判断和实际可以给到的授信金额问题。
需要补充说明的是，站在开发商的角度上，选择直接收购土地还是收购目标公司股权，从税务层面分析，假设直接收购土地和收购权属公司股权所支付的对价相同，则直接收购土地资产所付出的全部收购价（不含代卖方缴纳的相应税负），一般都可以进入项目土地成本在增值税、所得税和土增税层面进行扣除；而通过收购权属公司股权的形式获取土地，由于土地权属人未发生改变，土地成本只能以目标公司原购置土地的价格在税务层面进行抵扣，开发商支付的股权收购款与较低的土地初始购置价之间的差额只能计入股权投资成本，不能作为土地成本在税务层面进行扣除，因此在土地开发建设后需承担相对较高的增值税、所得税和土增税。
至于实操层面，究竟是选择股权收购还是资产收购，还需综合考量多种因素，上述仅是税务层面的考量。笔者就经常遇到开发商因权属公司或有负债和法律关系复杂而放弃股权收购并选择进行资产收购的情况，但所需综合资金需求较高经常导致融资较为困难。
三、资金机构的投后成本管控与项目公司的开发建设税筹冲突
在资金机构的投后监管中，成本管控作为重要的一环，实际成本与税筹后成本经常存在不一致的情形，因此在操作中经常出现投后管理中双方对成本认定的冲突。从业务操作的角度来说，税筹是为了项目效益的最大化，本身跟资金机构追求的投资收益目标是相一致的，因此项目公司的成本处理是双方必须要磨合和保持默契的地方。
在投后管理方面，我们前融机构一般都是先根据项目的基本规划资料及相关建筑信息，在参考项目周边各物业及竞品的市场销售单价情况下预估出该项目各物业形态的合理销售价格，再结合项目各业态可售面积测算项目的总收入金额，而目标成本值则结合行业的成本平均值及开发产品的定位、业态等进行综合确定，以此明确目标项目需达到的目标成本值（比如在单方成本包干的情况下开发商新增成本所涉投入需由开发商自行承担，资金机构在模拟清算退出时不予计入开发成本）。
而对于开发商来说，本项目的目标成本值的确认主要是根据自己以往开发同类地产项目时各项实际开发支出成本数据，同时根据自身的成本管控体系，通过成本库已知的成本数据分阶段分细项的对各项开发成本进行梳理预估，由此估算出项目在未进行税筹情况下按照以往开发同类项目的实际情况下项目的开发总成本和各项应税环节的缴税金额。而在实际发生成本的预估基础上，开发建设所涉各个环节（分部分项工程）可实现的税筹的最大金额则需根据当地建筑公务署或当地税务、住建部门公布的建筑安装工程费扣除参考指标或工程造价扣除标准等数据上限进行灵活设置，但商业合理性是基础，如此才能确保税筹行为经得起推敲。
至于资金机构退出时的模拟清算环节（主要是针对真股投资部分），届时就需双方对项目的各阶段各细项成本进行实际成本和税筹后成本的区分，其中项目公司的前期工程费、建安成本、开发间接费及不可预见费、期间费用等都属于需要重点关注的成本费用对象。
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