城市更新双抬头：开发商的实务操作与财税、融资应对策略

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目录

一、缘起：形成原因

二、实操：确认实施主体后的实际操作

（一）土地出让合同签订

（二）项目融资

（三）项目开发建设

（四）项目预售与后期运营

（五）不动产权证书办理

三、疑难：税费问题及其解决建议

（一）税费问题

（二）解决建议

四、总结

笔者按：　

2020年3月5日，福田区城市更新和土地整备局发布《关于拟确认深圳市上沙实业股份有限公司和深圳市汇海置业有限公司为福田区沙头街道上沙村城市更新单元二期项目实施主体的公示》，上沙村城市更新单元项目自2013年深圳市第一批计划立项后，最终尘埃落定，项目的一期、二期均由中洲集团实际控股的深圳市汇海置业有限公司操盘。但或许有一点会让读者非常疑惑，与《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》中所强调的“形成单一主体”原则相违背的是，本项目一期、二期的实施主体，却都是双抬头——村股份公司（即深圳市上沙实业股份有限公司）+开发商项目公司（即深圳市汇海置业有限公司）。

想到这里，后续一大堆疑问也自然逐渐铺开——此类城市更新双抬头项目的形成原因？开发商在实际操作这类型项目中是如何安排？实操过程中是否会遇到一些疑难杂症？与常规的单抬头项目（即实施主体为单一主体的城市更新项目）有哪些区别？为回答读者的众多疑虑，笔者结合自身操作经验及深圳以往城市更新双抬头项目实例，简要分析城市更新双抬头项目开发商们的实际操作和应对策略，谨供同业人士参考。

一、缘起：形成原因

通过搜索深圳城市更新已确认实施主体的项目实例，不难发现，城市更新双抬头并非仅上沙村城市更新单元项目这样一个独例，深圳市还存在如下众多城市更新双抬头案例：

以上不难看出，城市更新双抬头项目基本都离不开村股份公司的参与，涉及的项目大多均为城中村改造项目。按笔者自身项目操作经验，城市更新双抬头项目的形成，也与集体“三资”（资金、资产和资源）保值增值的原则离不开。

2016年深圳市委、市政府印发的《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》(深发[2016]55号)中确认的“831大限”前，对集体资产的保护不尽完善，涉及城中村改造项目城市更新的，一般直接会确认实施主体给开发商的项目公司。仅有部分项目会想到在确认实施主体时，为保障集体权益，在项目确认实施主体时增加村股份公司作为实施主体之一，以监管开发商项目公司的相关行为，福田区的沙头街道下沙社区城市更新单元、宝安区的福永街道塘尾第一工业区城市更新单元、龙华区的观澜中心西片区城市更新项目（一期）等即为此种案例。因此类项目土地出让合同不会明确约定两方主体的所占份额，而是约定回迁安置的义务，土地并不能看出是两方主体“按份共有”，笔者也喜欢称此种类型为“形式型城市更新双抬头”。

2016年“831大限”后，部分项目此前并未选取开发商作为正式合作方，而严格按照《关于建立健全股份合作公司综合监管系统的通知》(深发[2016]55号)及各区集体资产交易办法要求选取正式合作方的，集体“三资”（资金、资产和资源）的保障实施上在上平台的过程中即已经明确，因而，针对此类“全新”的城中村改造项目，基本也是按照直接确认实施主体给开发商的项目公司的做法，龙岗区首个上平台选取正式合作方的项目——平湖街道鹅公岭社区园岭片区城市更新单元一期，即是直接确认实施主体为深圳市鼎宏投资发展有限公司。

2016年“831大限”后，针对部分项目此前已由村按照非公开、非上平台形式选取了正式合作方，但在“831大限”后才确认实施主体的项目，各区从保障集体“三资”（资金、资产和资源）保值增值的原则，针对此类“遗留”的项目，则基本会要求确认实施主体给双主体——即村股份公司+开发商项目公司。上述举例中，福田区下梅林二期（2-03地块）城市更新单元、南山区南头街道田厦南新路西片区城市更新项目、龙华区大浪街道龙胜旧村片区城市更新项目（一期）（二期）等，均是此类缘由导致其必须选取城市更新双抬头。因此类项目土地出让合同会明确约定两方主体的所占份额，土地已经明确归属于两方主体“按份共有”，笔者也喜欢称此种类型为“实质型城市更新双抬头”。因该类型实际上是在2016年“831大限”后出现的新做法，笔者下文的论述也主要以该类型为主进行论述。

需要说明的是，原龙岗区域（包含龙岗区、坪山区、大鹏新区三区）范围内，因龙岗区政府在2011年4月12日印发的《关于印发龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法的通知》（深龙府办[2011]21号）中，即已明确了引进合作方的办法和相应程序，即自2011年开始即已对集体“三资”（资金、资产和资源）保值增值有很好的约束，因而城市更新双抬头项目确实非常少见。笔者查询上述三区的实施主体公示项目时，暂未查询到相关城市更新双抬头项目。

因而，开发商后期在操作原关内区域（包含福田、罗湖、南山、盐田四区）、原宝安区域（包含宝安区、龙华区、光明区三区）的“遗留”型城中村城市更新改造项目——即在2016年“831大限”前已由村按照非公开、非上平台形式选取了正式合作方，但“831大限”后才确认实施主体的项目，则需做好按照城市更新双抬头项目操作的准备。

二、实操：确认实施主体后的实际操作

开发商在操作城市更新双抬头项目时，实际在确认实施主体前，相关意愿征集、项目立项、土地信息核查、更新单元专项规划、实施主体确认等程序与常规城市更新单抬头项目并无多大区别，笔者以下重点就实施主体确认之后的相关程序差异进行分析。

（一）土地出让合同签订

实施主体确认批复下发，项目完成产证注销及房屋拆除后，签订项目的土地出让合同时，与常规城市更新单抬头项目仅有实施主体作为乙方一方（甲方即国土部门）作为受让方不同，城市更新双抬头项目《土地出让合同》中的受让方一般会是乙、丙两方——即村股份公司+开发商项目公司。

具体约定内容上，分“形式型城市更新双抬头”与“实质型城市更新双抬头”略有不同。

部分“形式型城市更新双抬头”项目土地出让合同中，因增加村股份公司作为实施主体之一仅是以监管开发商项目公司的相关行为为目的，并未上升到“按份共有”的程度，土地出让合同中一般仅约定明确回迁安置的义务。

部分“实质型城市更新双抬头”项目土地出让合同中，一般会明确土地归属乙丙双方共有，并参照相关开发商项目公司与村股份公司的《合作协议》或者《搬迁补偿安置协议》中的约定，明确将乙、丙双方的具体分配比例直接明确在土地出让合同中。

（二）项目融资

与村企合作净地开发的双抬头项目一样，城市更新双抬头项目融资也存在诸如需要村股份公司配合盖章、村股份公司土地抵押等诸多疑难，但实操中城市更新双抬头项目还有如下几种融资方式可供选择：

第一，集团层面债权融资，融资款以股东借款形式投入到开发商项目公司。此种融资可适用于开发商资质较强（如上市房企、全国百强、地方龙头等），或集团层面资金较为丰裕的情况。

第二，开发商项目公司股权融资或合作开发。此是开发商惯用的股权融资方式，在此不再赘述。上述案例中，龙华区大浪街道龙胜旧村片区城市更新项目（一期）（二期）——由花伴里+华侨城合作开发，以及龙华区观澜中心西片区城市更新项目（一期）——由合正集团+建信投资合作开发，均是此类融资项目的典型。

第三，常规项目层面债权融资，即由村股份公司+开发商项目公司作为共有人，一同去申请债权融资并按照资金方要求办理相关抵押手续。而针对需村股份公司配合盖章、村股份公司土地抵押等诸多疑难，则需开发商提前在项目前期即已经与村股份公司沟通好，并提供相关反担保措施的前提下，可顺利解决。当然，如果没有提前沟通，甚至相关开发商项目公司与村股份公司的《合作协议》或者《搬迁补偿安置协议》中明确，该地块或指标无法办理抵押或融资的，则此类方法就无法适用。

（三）项目开发建设

土地出让合同签订完毕，融资问题亦已妥善解决，接下来进入项目的开发建设阶段，那涉及项目需签订相关总包合同、各类分包合同、装修装饰合同及后期预售过程中的商品房买卖合同，以及开发报建过程中涉及需双方签章提供相关资料的，那是否每一项均需村股份公司表决后方可盖章呢？

实际操作中，开发商项目公司在签订完《土地出让合同》后，一般会与村股份公司办理一个综合授权和代理职权的公证授权手续。在公证处的见证下，由委托方——村股份公司授权受托方——开发商的项目公司，办理相关项目开发、建设、销售有关的具体业务的授权事宜，并明确具体的代理权限和代理期限。如此一来，相关村股份公司的表决程序也就可以达到最简洁的程度，可有效提高后续手续和流程办理。

而城市更新双抬头项目开发建设过程中，相关工程承包方、材料供应商、装饰装修工程的承包人等开具发票时，因付款方一般均为开发商项目公司，实操中相关发票的抬头也是仅有开发商项目公司，而一般不会出现发票也是双抬头的情况。

（四）项目预售与后期运营

与常规城市更新单抬头项目一样，城市更新双抬头项目中的正常可售部分，在完善相关回迁手续后，同样可以正常办理预售手续。不过，项目预售签订相关《商品房买卖合同》过程中，相关出卖人则直接是双抬头——村股份公司+开发商项目公司。当然，办理好前述所述的公证授权委托手续后，各个《商品房买卖合同》中村股份公司盖章就会方便很多。

当然，项目的后期运营过程中，涉及村股份公司分得的物业部分，实际操作中也一般是由村股份公司自行委托第三方运营或者仍有村股份公司委托开发商项目公司运营。与集体“三资”（资金、资产和资源）保值增值的原则要求相一致，村股份公司分得的物业，很少会直接分配给股东或是直接出售，此点还需提醒读者注意。

（五）不动产权证书办理

项目开发建设完成，顺利竣工，并办理完成相关《工程项目竣工验收备案收文回执》手续后，城市更新双抬头项目即进入办证阶段。此前，在办理转移至买受人的转移登记之前，项目仍有两部需要操作——初始登记和分户登记。深圳试行不动产登记办法后，则直接办理相关国有建设用地使用权及房屋所有权登记（首次登记）即可。

此前，城市更新双抬头项目进行初始登记时，相关房屋所有权仍会登记到双抬头的双方——村股份公司+开发商项目公司名下。后续办理相关分户登记过程中，补充相关分户资料——如房地产分栋、分户汇总信息，拆迁赔偿相关信息，合作建房相关信息后，分户登记则会按照双方分配比例分别登记到双抬头的双方名下。而开发商分得的部分有出售的，再行办理相关转移登记登记至买受人名下。

三、疑难：税费问题及其解决建议

如前所述，城市更新双抬头项目在签订《土地出让合同》时，会直接将村股份公司、开发商项目公司双方的具体分配比例直接明确在土地出让合同中，这就会在税务上引发诸多问题，笔者一一分析。

（一）税费问题

国土部门参照相关开发商项目公司与村股份公司的《合作协议》或者《搬迁补偿安置协议》中的约定，《土地出让合同》中明确将双方的具体分配比例直接明确在土地出让合同中之后，即明确村股份公司按照《搬迁补偿安置协议》中约定应由开发商回迁的部分直接归村股份公司初始所有后，就会产生一系列税费问题：

第一，针对村股份公司的物业回迁部分缺乏回迁实务基础的问题。因《土地出让合同》中已明确村股份公司按照《搬迁补偿安置协议》中约定“应由开发商回迁的部分”直接归村股份公司初始所有，则该部分的所有回迁成本，因缺乏回迁实务基础——不可能把原属于他人的土地和房屋回迁给他人，后续该部分在计算开发商项目公司的土地成本时，则无法将该部分视同销售的成本，作为所得税税前的“拆迁补偿费”和土地增值税税前的“土地征用及拆迁补偿费”，所得税层面虽无影响，但会导致土地增值税可扣除项减少，与常规城市更新单抬头项目相比提高部分土地增值税税负。当然，针对其他第三方，如村民、其他工厂主等村股份公司之外的主体，物业回迁仍可正常进行，相关税务操作并无实质变化。

第二，针对村股份公司的货币补偿部分如与回迁部分一一对应，则会存在缺乏回迁实务基础的问题。常规进行拆赔协商中，实际上村股份公司单纯只需要货币补偿的情况非常少见，一般均是采取物业回迁+货币补偿（包括装修补偿、过渡期补偿、搬迁费、搬迁奖励补偿等）形式。而针对城市更新双抬头项目，因物业回迁部分实际已经缺乏回迁实务基础，如仍采取物业回迁与货币补偿一一对应的情况，则实操中可能会存在跟税务部门解释的难题。

第三，城市更新双抬头项目的土地成本及建安成本分摊问题。城市更新双抬头项目中，最终的物业实际上是村股份公司和开发商项目公司按一定分配比例“按份共有”的，但具体投资过程中，包括土地出让金、契税、印花税、后期开发建设过程中的各类工程建安成本、期间费用等，实际全部由开发商项目公司实际出资。但是，税务上成本分摊按照建筑面积分摊的原则以及部分税务部门按照《土地出让合同》分配比例一刀切的做法如未改变，势必就会造成开发商实际全部投资，但是分摊成本的时候却只能分摊部分成本，这就会给城市更新双抬头项目带来土地成本及建安成本分摊的难题。

（二）解决建议

针对上述三个难题，虽城市更新双抬头是个新的做法，但实操中早已有相关解决方案，以下笔者简单列举供读者参考：

第一，针对物业回迁部分缺乏回迁实务基础的问题，实际上其影响主要在土地增值税方面，因目前大部分城市更新双抬头项目并无进入清算阶段或者未正常进行清算，大部分开发商的做法仍是保留好相关《搬迁补偿安置协议》以待后续政策变化，如后续该部分确无法作为回迁成本的，则按通行做法不作为回迁成本。另外，开发商为避免该部分无法作为回迁成本的损失，亦经常会在其他第三方主体的物业回迁部分进行相应筹划，在此不赘述。

需要特别说明的是，因城市更新双抬头实际后来采取了各付各税的方案，增值税方面，开发商项目公司后期实际上无需承担常规城市更新单抬头项目需要承担的回迁给村股份公司物业视同销售时的增值税及相应附加税，这也是城市更新双抬头项目相比常规城市更新单抬头项目在税务上的优势。

第二，针对货币补偿部分如与回迁部分一一对应则会存在缺乏回迁实务基础的问题，大部分开发商目前的做法也是保留好相关《搬迁补偿安置协议》，支出的相关货币补偿的资金流水、收据、被搬迁人的主体信息、被搬迁人的房屋权属信息等手续和资料，也相应保存好。因已实际发生并有相关配套证据支持，后期也可以和税务部门据理力争，争取达到相应税前扣除的效果。

第三，针对城市更新双抬头项目的土地成本及建安成本分摊问题，部分开发商实际上选取了将村股份公司分得的部分的土地成本和建安成本均登记为0的做法，以此协助将项目全部的土地成本和建安成本在己方分得的部分进行分摊，据传福田区实际已有相关操作先例。当然，此种方案必须提前与村股份公司做好协商，并征得村股份公司的书面同意，同时，亦应当对所在区域税务部门相关的操作有提前了解和熟知。实际上，因村股份公司分得物业后期并不会主动销售，在深圳目前房产税实操中按照从价计征（因深圳租金水平较低，实操中深圳房产税的征收基本按照从价计征）的原则收取，登记价格低反而是一种很好的税筹手段。

四、总结

如前所述，城市更新双抬头项目虽然是在2016年“831大限”后出现的新做法，深圳市及各区目前对于城市更新双抬头项目的相关操作及规制，实际上目前并无相应的操作办法或指引，属于政策的空白区。

但只要开发商们提前做好相关预判，税务上、融资上、实际项目操作过程按上述建议做好相关沟通和安排，相应疑难自然迎刃而解。

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