城市更新项目的法律尽职调查与风险防范（会议整理稿）
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目录
一、城市更新项目的常见风险与处理方案
二、投资测算/税务筹划视角下的法律尽职调查
三、项目的交易结构设计与交易文本
深圳市城市更新已经走过10个年头，相对于土地整备利益统筹项目，城市更新的政策完善，移交率低，融资路径丰富，但也有其缺点：周期长、容易受到市场等外部因素影响、政策调整频繁。经过长时间的筛选，目前深圳推动的城市更新项目，或多或少的存在一些问题。笔者结合深圳市的城市更新的政策以及项目的实操经验，分享城市更新项目在立项、权属核查、专规等阶段的风险与处理方案，并从投资测算/税务筹划视角分享法律尽调需注意的事项。总之，城市更新项目的操作是一个复杂的过程，我们律师通过交易结构设计和交易文本安排，尽可能地避免交易过程的风险，保证项目的正常推动。城市更新项目不易，且行且珍惜。本文不足之处，请大家批评指正，欢迎大家前来交流。
一、城市更新项目的常见风险与处理方案
（一）立项申报阶段
1. 未立项项目——立项的可行性判断
占地面积、贡献面积、合法用地比例、符合上层次规划、不涉及禁区、改造意愿、建筑物年限、城中村项目现状容积率等。
2. 已立项项目
（1）立项申报流程的合规性。
（2）计划有效期/清理时间。
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
（二十八）定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：
1. 自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
2. 自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。
3. 自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。
《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》
第三十二条 本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效期2年。有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划按照公告失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。
（二）权属核查阶段
1. 无产权的是否确权完毕
2. 有权属证书的是否存在抵押、查封，需查档确认
3. 特殊用地需完善手续
举例：《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》
（1）如涉及未完善征转手续用地的，应在签订土地使用权出让合同前完善相关手续。
（2）如涉及占用农用地、未利用地的，应按规定办理农用地转用手续。如未办理的，应在用地审批时一并办理，并在签订土地使用权出让合同前取得农用地转用实施方案批。
（3）如涉及占用林地的，应按程序办理使用林地手续，并取得林业主管部门意见。
（三）专项规划阶段
1. 涉及对法定图则强制性内容的调整，需深圳市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。
2. 需关注与专项规划一并报审事项
（1）占用总规市政公用设施用地，需补入地块以达到占补平衡要求
《城市总体规划强制性内容占补平衡操作规程》：属于城市更新项目的，占补平衡方案与城市更新专项规划的审批程序同步报审。
（2）涉及腾挪的，应一并报审
《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》：将拆除范围外的已批未建设用地通过腾挪方式纳入城市更新单元开发建设用地范围的，申报主体应于被腾挪用地土地使用权人共同拟定腾挪方案，与城市更新单元规划一并报审。
（四）搬迁补偿阶段
1. 拆迁进度（未签署拆补协议的比例及原因）。
2. 是否存在需承担拆除重建范围外的搬迁补偿义务。
3. 被搬迁物业存在权属争议/查封。
4. 签约主体存在瑕疵（代签、限制民事行为能力人、共有人未全部签字等）。
5. 签约主体是否为权利人（有证/无证）。
6. 移交的时间与清租义务的承担主体。
7. 有证物业的产权注销委托、产权证原件。
8. 回迁物业的交付时间以及是否存在优先选房条款。
9. 从测算角度考虑费用支出的时间点及金额。
（五）实施主体确认阶段
1. 单一主体如何形成，不同情况下的税务差异。
2. 实施主体确认不及时。
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》
（二十八）定期开展更新计划清理。各区政府应当定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：
1. 自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的。
2. 自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的。
3. 自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。
4. 实施主体已确认但项目因特殊原因仍无法推进。
5. 项目公司不具备房地产开发资质。
6. 实施主体需重新确认（参考：《实施主体重新确认：成熟型城市更新项目收并购的新出路》）。
7. 监管协议的限制性要求。
（六）供地阶段
1. 土地权属复杂，导致完成土地出让前置手续历时较长。
2. 土地出让合同中对自持、抵押的限制。
3. 因政策调整，导致地价款缴纳金额发生变化。
（七）销售回迁阶段
1. 部分业主不回迁选房影响预售。
2. 政策变化，限制单套套内最低建筑面积。
《深圳市建筑设计规则》（2019.01.11施行）：研发用房单套套内建筑面积不得小于300平方米。
（八）其他特殊事项
1. 集体资产参与城市更新
（1）股东大会/股东代表大会；
（2）与村股份公司签署协议的履行情况；
（3）签署补充协议需重新经过决策程序。
2. 非农指标调入
二、投资测算/税务筹划视角下的法律尽职调查
（一）关注测算项目所需的项目指标信息及时间条件
1. 预售的条件及时间点的判断
某更新项目已动工，现提供融资，半年后预售还款，判断可行性？
（1）预售的法定条件：今年内，高层建筑主体施工形象进度达到总层数的二分之一、装配式建筑完成基础工程并达到标高±0.00标准的商品房项目，可以申请预售。
（2）项目预售的特殊性因素——选房、公配的特殊要求。
（3）项目动工进度。
（4）预售资金的监管要求。
2. 保障房为租赁/回购对资金回款的影响
（二）税务筹划视角下的法律尽职调查
1. 税务筹划
模拟项目全周期经营活动进行测算，进入、开发、销售、清算、退出。
2. 法律尽职调查
全周期视角下的法律尽职调查，对需明确事项获取资料，在交易文件中提前安排。举例：对配建义务是在红线范围内还是红线范围外的尽调及协议安排。
三、项目的交易结构设计与交易文本
（一）交易结构设计
（二）交易文本安排
1. 文本体系
（1）主协议+配套文件
（2）主协议：《合作协议》+《补充协议》
（3）配套文件：《股权质押合同》+《保证合同》+《抵押合同》+《借款协议》+《拆迁补偿安置协议》等
2. 《补充协议》
回购条款、兜底条款、财务投资配合对方并表。
3. 协议的完整性
（1）主协议： ……提供不可撤销的连带保证责任……。
（2）担保人实际控制人无法履行职务，能否中止履行合同？
4. 《保证合同》
5.4.2 本协议约定的保证期间，出现下列情形之一的，【】集团应在该等情形发生之日起【5】个工作日内书面通知A，并按照A要求落实本协议项下保证责任的承担、转移或承继，或者为主协议的履行提供A认可的新担保：
(1)【】集团发生（被）申请停业整顿、申请解散、被撤销、（被）申请破产、停产、歇业、被注销登记、被吊销营业执照的情形；
(2)【】集团进行资产处置、重大产权变动、经营决策涉及的资产总额占【】集团最近一期经审计总资产的10%以上，该交易涉及的资产总额同时存在账面值和评估值的，以较高者作为计算数据；
(3)【】集团法定代表人或主要负责人无法正常履行职责；
(4)【】集团生产经营出现严重困难或财务状况严重恶化；
(5)【】集团因其他任何原因影响或可能影响其担保能力。
5. 主协议
下述先决条件全部满足之日起【】个工作日内……
5.3.4 保证人在保证合同项下的陈述、保证持续真实、完整、有效，其履行保证合同过程中未违反保证合同的陈述与保证，不存在任何违约行为。
6. 文本设计
（1）明确义务履行的先后顺序（协议解除，先转股还是先退钱？）。
（2）违约责任/解除条款的设置。
（3）退出机制（清晰、明确，退出时已发生的税费如何承担？）。
（4）结合已有争议不断优化文本。
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