深圳拿地策略：土地整备利益统筹项目的进入方式与收购尽调
本文为西政资本原创，转载需经授权
目录
一、深圳市土地整备利益统筹项目流程
二、深圳市土地整备利益统筹项目市场主体进入的时间点与方式
三、土地整备利益统筹项目的法律尽职调查
四、土地整备利益统筹项目的常见风险与处理方案
目前深圳市城市更新项目已进入深水区，项目操作难度增大，更多开发商转而选择土地整备利益统筹项目。深圳市土地整备利益统筹项目处于政策不完善阶段且可参考的案例不多，仅有深圳首宗利益统筹后出让用地项目——南布社区整村统筹项目可供参考。开发商是迎难而上还是急流勇退，相信已经有了明确的答案了。笔者根据自身的实操经验，就深圳土地整备利益统筹项目中项目公司、交易对手、担保方的常见风险和处理方案进行阐述，并就土地整备利益统筹项目的立项申报、方案编制与报审、方案实施阶段的风险与处理进行分享，希望对大家有所助益。本文不足之处，请大家批评指正，欢迎大家前来交流。
一、深圳市土地整备利益统筹项目流程
（一）土地整备的演变流程
（二）土地整备利益统筹项目的参与主体
（三）土地整备利益统筹项目的主要流程（蓝色标注为重要节点）
二、深圳市土地整备利益统筹项目市场主体进入的时间点与方式
（一）时间节点与市场主体的关系
1. 重要的时间节点：核发留用土地批复后，村股份公司村股份公司按照集体资产处置规定，正式引入开发主体。
2. 批复前：市场主体通过一系列手段锁定权益（如下方式），但无法实质获取项目：
（1）签署前期服务协议，承担测绘、申报等前期工作；
（2）成为意向合作方，例如：龙岗区每万平方米交纳500万元人民币作为保证金；
（3）实际控制部分物业；
（4）与村股份公司、政府部门建立良好的沟通关系；
（5）提前签署拆补协议；
……
3. 批复后：市场主体正式成为合作方（以下2种方式）。
（1）村股份公司入股项目公司；
（2）土地证为项目公司与村股份公司两个权利人（即双抬头）。
（二）提前签署拆补协议是否可以得到认可
1. 按照市规划和自然资源局《关于规范土地整备利益统筹项目补偿安置有关事项的通知》（深规划资源[2019]255号）规定，签补偿安置协议签订的主体是原农村集体经济组织继受单位或原农村集体经济组织继受单位及按照相关规定确定的开发主体。因此，在核发留用地批复前，此时提前签订补偿安置协议的主体并不符合规定。
2. 目前的操作路径为：核发留用土地批复前，“开发主体”与被被拆迁人提前签订补偿安置协议，村股份公司作为见证人，后续进行备案认可的情况。此路径需要提前沟通确定是否可行。
（三）城市更新与土地整备利益统筹主要优劣势分析
三、土地整备利益统筹项目的法律尽职调查
（一）项目公司的常见风险与处理方案
1. 主体资格及资质——一定要去查档
（1）营业执照的存在、国家企业信息系统可查询不等于已完全合法有效成立；
（2）档案内部可能存在未公开的对股权的查封裁定书；
（3）房地产开发资质（涉及房地产开发经营、自行改造除外）。
2. 历史沿革
（1）国企交易合法合规性；
（2）外资交易合法合规性；
（3）历次股权转让的合法合规；
（4）资金的实缴状况。
3. 股东
（1）股权的权利限制（质押、查封、收益权）；
（2）股权激励；
（3）股权代持；
（4）国有股东。
4. 组织结构
（1）监事会/监事未设立的影响——影响办理增值、股转、质押手续；
（2）对交易事项是否有特殊决策机制。
5. 子公司、参股公司及分公司——剥离
6. 主要资产——例如：机器设备搬离的处理（搬离设备产生的费用、搬离完毕后场地出现缺陷）
7. 债权债务与担保
（1）征信报告的参考意义（民间借贷不纳入）；
（2）关注已有融资及本金、利息、居间费的支付情况，并与财务报表对应；
（3）项目本体融资风险（类似于A轮融资对后续融资的限制）：触发债务清偿条款、限制股权转让、限制项目转让、限制项目融资、限制参与项目管理，如何提前还款，提前还款需要承担的责任；
（4）项目为第三方融资提供担保风险（参考（二）已经支付的超过4倍LPR的利息能否要求退回）。
8. 其他重大合同
（1）与规划指标相关的合同（涉及指标分成）；
（2）专业委托合同（税务筹划涉及的比例付费、人员的竞业限制）；
（3）与村里相关的其他合同（专项法律顾问合同）。
9. 劳动人事——厂房搬迁的劳动人事处理
10. 税务——可抵扣发票
11. 环保——涉及工业/厂房/土壤
12. 诉讼仲裁和行政处罚
（1）和解/撤诉并不等于已履行完毕；
（2）国企涉诉时的特殊考量。
（二）已经支付的超过4倍LPR的利息能否要求退回
最高人民法院关于修改《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定（2020年8月20日施行）——民间借贷新规生效后，已有融资超过4倍LPR如何处理？已经支付的超过4倍LPR的利息能否要求退回？
1. 适用范围
第一条：本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。
2. 具体标准
第三十条：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。
3. 能否追溯
第三十二条：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。
4. 相关案例和司法解释
（1）（2020）浙0304民初3808号民事判决书
（2）最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
第二十六条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
（三）交易对手/担保方的常见风险与处理方案
1. 自然人
（1）交易对手是自然人时，税费的代扣代缴（境外企业同理）；
（2）担保方是自然人时，配偶的签字确认。
2. 担保方提供担保，先核查章程，再确认是出具股东会决议/董事会决议
《全国法院民商事审判工作会议纪要》【无须机关决议的例外情况】存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：
（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；
（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；
（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；
（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。
3. 担保方担保能力的核查
（1）名下资产；
（2）资产与债务/或有负债的比例。
4. 涉诉情况
四、土地整备利益统筹项目的常见风险与处理方案
（一）立项申报阶段
1. 立项的可行性判断；
2. 项目的“外卖地”情况；
3. 前期垫付资金的处理；
4. 涉及资金方、中间方、操盘方的，资金投入之前需理顺各方关系。
（二）方案编制与报审阶段
1. 根据土地类型，考虑占补平衡等特殊处理方案；
2. 市场主体对方案编制时的提前介入。
（三）方案实施阶段
1. 确权与拆补协议的签署；
2. 留用地出让前政府所需用地的移交与特殊用地的处理；
3. 留用地集体资产处置程序；
4. 考虑村股份公司对项目公司公司治理的影响；
5. 转为商品性质应缴纳地价；
6. 政府拨付土地整备资金的处理。
更多实务操作问题的交流和探讨欢迎联系西政资本的投后管理团队。
西政投资集团业务介绍
一、地产全产业链融资
二、财富管理1. 高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2. 理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3. 机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1. 地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2. 资金出入境及跨境投融资服务
PS:非常欢迎同行加入我们的互动交流群，因群成员人数已超过自行加入的限制，请添加西政资本的微信号XZ-ziben，由该微信号邀请您加入互动交流群。
业务联系人：刘宝琴电话：0755-86556896手机：13751178868（微信同号）邮箱：xizhengtouzi@163.com转载请联系微信：XZ-ziben西政资本
专业铸造极致
长按，识别二维码，加关注哟