20201227报告会：2020地产金融实务总结暨2021趋势分析（附讨论内容）
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6. “三道红线”下的地产融资
年度报告会通知
年会主题：2020地产金融业务总结暨2021工作展望会议
参会单位：西政地产金融研究院、西政地产金融研究会、西政房地产人俱乐部
主办方：西政资本
时间：2020年12月27日（周日）
地点：大中华喜来登酒店六层大中华宴会厅1厅（深圳市福田区福华路一号大中华国际交易广场）
年会议程：
13﹕45-14﹕30 签名墙合影与自由交流
14﹕30-17﹕00 2020地产金融业务总结暨2021工作展望会议
18﹕00-21﹕30 晚宴（中餐）
联系人：张悦珂 西政地产金融研究会秘书
微信：xzdcjyyjy或XZDCJRYJY-2
手机：17724726245
2020地产金融业务总结暨2021工作展望（附讨论内容）
一、2020年的地产金融大事件
（一）金融监管的基调
1. 金融监管：2020年已“进去”的银行、信托机构高管以及2021年将继续进行的金融行业“清算”
2. 金融肃清：P2P、私募、信托爆雷后的佣金、奖励退回（退赔非法所得）与经侦对责任人的监控
3. 融资监管：蚂蚁金服的中止上市、恒大与深深房A的终止重组
4. 对投资人的保护基调：“永煤债”的后续——禁止逃废债
（二）开发商的拿地
1. 土地招拍挂趋严：资金来源核查与股权变更限制
2020年11月20日《珠海市国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》（交易序号：20215）的规定示例：
重庆市土地出让的相关限制性要求示例：
2. 城市更新项目、村企合作项目（非农、留用地）等的获取趋难
惠州：村企合作项目（主要为留用地）的压降。
东莞：所有城市更新项目都要配不少于50%的M0；具体以镇为单位，按规定完成指标，未完成指标的则要求建60% M0，完成指标的理论上可以少做，但目前镇政府都要求不能少于50%。（结论：小企业会被“搞死”）
3. 地产前融的架构调整与各类机构对更新项目前融的趋之若鹜
核心问题：看不懂的城市更新，无从下手的风控和投后管理。
（三）反洗钱对地产（尤其是更新项目）的影响
1. 大额现金管理试点（案例：新设立公司的公对公20万、公对私20万、前期公转私由银行实时查问、快进快出的风险问题）
2. 企业的银行账户被冻结
申诉结果：凡频繁、大额且无正当理由公转私的均不予解冻（只能注销）。
3. 城市更新项目公司取得前融款后以拆迁款名义付出后如何回流至项目公司
银行的态度：不准回流，以什么名义、什么名目回流都不行。
4. 衍生的问题
（1）更新项目的各种现金（台底费）怎么出来？
（2）信用危机问题：如何证明自己不是洗钱（如更新公司、贸易公司）？永煤债案件背景下如何证明自己不是“渣男”（永煤案后房企发债何去何从）？
（四）交易信任机制
1. 地产前融（如短拆、过桥业务）：房地产企业高管就项目融资承担无限连带责任（签订《保证合同》）
2. 银行放款（如借新还旧情形）：为确保专款专用及资金安全，交易对手的高管身份证在操作期间全部存放在银行
3. 银行贷款三查及贷后管理（从形式变为实质）：实时跟踪贷后数据，不定时进行现场检查
4. 放大杠杆的套路风险
（1）银行-城市更新-拆迁贷：假拆赔合同、假拆迁标准、假章假签名下的杠杆放大问题。
（2）银行并购贷：做大并购交易合同以及做大评估值背景下的杠杆放大问题（实际上银行给的授信额一般都不会超过评估值的50%以及交易总价的50%）。
（五）大数据与税务
1. 工商与税务：个人股权转让先完税或先做税务申报；企业股权转让先做税务核查/清算
2. 开票问题：提额的难度；大额开票的依据、服务成果问题
3. 来自东莞的“超前”实践
（1）前期服务商、实施主体等全部纳入数据库管理，前期费用、关联交易、往来交易全部纳入大数据管理。
（2）年底的土增税专项清算行动（设立专门的小组，镇税务局领导做组长）：针对城市更新旧项目，计划一个星期清算一个，除了有原著村民身份（外来落户的都不算）的被拆迁款和政府主导的公益类旧改项目的拆迁款等可以列入土增税外，其他都不可以（某头部房企原列入土增税扣除项目的拆迁款也已被剔除）。
二、“三道红线”的监管及房企的融资调整
（一）开发商隐藏负债以及融资出表的常规做法
1. 债务无息化
第一种是增加无息类经营性负债以降低金融有息负债的需求，如应付账款及票据、长期应付款以及其他应付款等；第二种是将有息债务直接按无息处理，比如保理融资费用（利息）转化为建安成本的应付进行处理。
（1）应付账款与应付票据：应付票据一般涉及一定的资金占用利息（比如开发商对外开出的商票所涉持票人的融资需由开发商提供担保并承担融资成本，具体如恒大、碧桂园等），因此实际也是房企有息负债的一部分。长期应付款中可能隐藏房企的有息债务，如股东借款、融资租赁等形成的带息债务均可以通过无息的方式体现出来。
（2）资产证券化融资：供应链ABS发行后房企的账期得以延长，可压降有息负债需求；购房尾款ABS和CMBS通过让渡应收账款融资并实现出表，本质上是通过抵押资产获得融资；物业费ABS和租赁租金ABS是房企利用ABS将未来的现金流折现并实现融资出表；类REITs是通过股权出让获得融资并实现出表。
（3）其他应付款：应付合营/联营企业款项（主要是非并表项目公司的现金回流等，也即表外融资的回流）；应付其他关联方款项（可能含股东借款等带息债务）；应付少数股东款项、应付其他合作方款项（可能含带息债务）。
2. 明股实债：包括永续债以及带对赌、回购义务的明股实债
（1）永续债：对发行方而言可计入负债，也可计入股东权益，具体看是否满足2019年1月财政部印发的《永续债相关会计处理的规定》权益工具认定条件。市场上存续的永续债大部分是含赎回权的“类永续”，房地产企业发行人中尚无不行使赎回权而形成真永续的案例。
（2）明股实债：比如信托优先股等股权融资（原股东在融资到期时的回购义务可调整为优先受让权）；其他形式的股权融资（含担保及对赌条件）。
3. 其他表外债务
（1）非合并报表范围内主体的负债（比如开发商对项目公司占小股时项目公司对外负债）。
（2）开发商非关联主体融资后转回开发商使用产生的实质性表外负债（一般以“其他应付”挂账处理）。
（二）“三道红线”：财务上的融资出表所涉负债仍需按“三道红线”的要求纳入申报和统计（如非并表的债务、带回购义务的股权融资等、永续债的新老划断）
1. 明股实债和表外负债也纳入监控范围
（1）表外负债的结构纳入监控，表外负债包含供应链ABS和参股未并表项目的有息负债，后者的监管难度较大。
（2）明股实债的统计规则是实质重于形式，包括表内应计入债务但体现为权益的部分和表外合作开发项目所带来的债务。
2. 永续债新老划断，20年8月以前发行的老债或面临展期压力
（1）只有2020年8月以前发行的永续债可作为权益计算杠杆率等指标，未来将大幅降低房企发行永续债的动力。
（2）存量永续债预计会豁免视为负债，有利于平滑房企降杠杆压力，但会增加永续债展期的压力。
（三）2021年开发商的融资转型
1. 在“三道红线”下，开发商表内债的需求明显降低，纷纷转向明股实债和真股模式（如FL）
2. 开发商对于权益类（如存量资产收益权）、大规模基金、供应链的融资模式更为渴求（如BGY）
3. 跨境融资的新选择：保证金资金池、364美元债、FDI（如江苏、山东政府有很大的美金需求，招商引资任务转嫁给开发商）
4. 香港的募资：地产公司多在香港上市，上市的地产企业多按发债的成本去融资，目前公募的成本4-5%，私募的成本只比公募多2-3%
（四）各类机构的放款产品调整
1. 银行：流贷（非房主体）；并购贷（授信不高于评估值的50%以及交易总价的50%）；开发贷
2. 信托：满足432项目的资产收益权、股权收益权产品；满足432的开发贷产品；投资私募债的产品；投资永续债产品；信托优先股产品（开发商的到期股权回购义务调整为优先受让权）
备注：信托公司已逐步将传统的非标融资转化为私募债、ABS（CMBS）、REITs等标准化产品的投资，另外利用永续债融资这种“明债实股”的方式规避融资类信托的额度限制（按照会计准则，永续债可被作为权益工具计入所有者权益，也即可被归为投资类产品）。
3. 私募基金：2020年备案的地产、更新产品屈指可数，大部分基金公司开始用非管理人的主体做优先合伙式明股实债或股加债结构
4. 资管公司：受4号文影响，目前基本很少见过投资地产的产品
三、2021年的形势预判与房企的应对策略
（一）2021年的市场走向
1. 城市间进一步分化，一二线城市走强，拿地趋热，地货比上升
2. 行业集中度上升，融资、拿地、销售资源向稳健型、低杠杆企业或龙头企业靠拢
3. 楼市调控因城施策、一城一策（如深圳的打新整顿、西安二套首付提高到70%）
4. 融资监管趋严，一企一策（“三道红线”全面实施）
（二）房企2021年的应对策略
1. 建立多元化融资渠道，表内负债往真股融资与明股实债、资产/股权收益权与供应链融资、境外融资等方向调整
2. 增加多元化拿地渠道，招拍挂、城市更新、不良资产以及其他收并购方式并举
3. 加强现金流管理，增加经营性无息杠杆，如通过商票等形式增加经营性负债并压降金融负债需求，同时发挥供应链融资功能
4. 扎根核心市场，选择目标省份和城市下沉，优化管理半径并寻求“管理红利”
5. 审慎进行多元化战略，有效发挥非房主体的融资功能以及表外负债的输血效应（如物业板块的扎堆上市）
6. 强化灵活多变的营销策略，现金为王；有效盘活存量资产，并通过收益权方式找补现金流
附件：西政地产金融研究会2021年交流会安排表
西政投资集团业务介绍
二、财富管理1.高净值客户服务：资产配置与税收筹划服务2.理财师服务：销售产品定制与代理收款服务3.机构服务：产品销售及金融外包服务三、财税和跨境业务1.地产收并购、金融产品设计及税收筹划服务2.资金出入境及跨境投融资服务
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