中小开发商2021年的开发贷
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目录
一、开发贷融资的行情变化及原因
二、目前中小开发商的开发贷融资难点与痛点
三、中小开发商开发贷融资的其他路径
根据央行、银保监会2020年12月28日发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（银发〔2020〕322号），截止2021年1月15日，4家一线银行房地产贷款占比超过上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有22家，踩线银行未来将收紧房地产贷款，其中开发商的银行开发贷融资将更加困难。除上述消息外，多家银行反映1月信贷投放额度已基本告罄，整体上涉房贷款额度出现了大幅缩水。为便于说明，笔者就最近开发商特别关注的开发贷问题做详细说明。
一、开发贷融资的行情变化及原因
受金融强监管的影响，银行开发贷和信托开发贷在近两年总体表现为持续收缩态势，与客户准入要求相关的白名单、绿名单制被持续强化，截止当前的开发贷融资产品非常有限。
（一）开发贷融资最新行情
1. 受银行房地产贷款集中度管理新规的影响，目前大部分银行的额度已基本用完或属于限制使用状态，大部分股份行、城商行等银行也对开发贷进行白名单准入管理，或对排名前三十强或五十强等优质主体进行额度倾斜，总的来说中小开发商的开发贷大部分都被排除在银行的业务之外。
2. 自从2020年5月发布《信托公司资金信托管理暂行办法（征求意见稿）》以及银保监会要求压降融资类信托规模后，信托开发贷产品收缩地非常厉害。另外受部分信托机构爆雷的影响，目前大部分信托公司对中小开发商的准入都已明显收紧。
3. 中小开发商因综合实力、资金实力、政府资源和城市定位等因素的影响，大部分拿地项目所在位置都下沉到了次核心区域或相对较差区域，由此导致开发贷的准入难度加大。
4. 很多中小开发商基本靠自有资金拿地和开发建设，受新冠肺炎疫情的影响，项目销售去化及现金回流均不太理想，由此导致项目接近预售阶段发生资金无法跟上的问题，而此时却已经无法获得开发贷。
（二）开发贷融资的市场发展情况
根据我们财富中心同事的整理和反馈，我们发现近期市场上的开发贷融资情况有如下几个明显的变化。
1. 小部分股份制银行的地产融资额度还比较充足，因此目前正趁机大力操作开发贷和并购贷等业务。
2. 一些金控平台已关注到了开发贷的市场机会，今年也已开始重点操作中小开发商的开发贷环节的融资业务，融资产品方面无论是小贷公司放款的纯债产品还是各类机构的明股实债、股+债、不良资产收购等方式，目前市场上的业务操作都逐步增加了起来。
3. 之前只是操作具备土地证或两证阶段的直接土地抵押融资的国企或民营机构，根据市场行情的变化，目前也已逐步放开具备四证的开发贷融资业务（备注：土地证抵押融资和四证开发贷融资环节的操作区别在于：前者法律关系简单，债权债务清晰；后者因进入施工阶段，存在多方法律关系的协调和尽调等事务）。
值得注意的是，目前有些险资在操作商业项目的开发贷业务，这能解决很多纯商业项目的开发建设资金需求，但险资对开发商资质要求比较高，比如大部分都要求是AA+或AAA评级主体，因此中小开发商需要在合作方或增信方选择的时候多做一些考虑。
二、目前中小开发商的开发贷融资难点与痛点
我们在做“信托+基金/有限合伙”的优先股融资（融资产品架构可参考下图）的时候，经常遇到我们的优先股前融产品是否可以跟开发贷并存的问题。对于开发商来说，土地前融是个很重要的环节，我们一般按土地款的60%左右配资，优质主体的综合成本一般按年化12%左右收取，期限一般是一年，我们的前融资金主要靠项目公司取得开发贷后进行置换。但项目公司申请开发贷时银行或信托机构若要求项目公司必须为开发商100%持股或者控股，那就涉及到我们的前融产品需要提前退出的问题，而我们要提前退出的话，还款来源又是个很大的障碍，因此这个问题经常面临多难的局面。当然，如果银行或信托机构对项目公司的股东具有二级开发资质没有太严格的穿透核查要求，比如我们的前融产品仍旧可以在项目公司上层的股东（SPV）里面存续，则我们的优先股产品仍旧可以跟银行或信托的开发贷并存。
为便于说明，我们把中小开发商的开发贷需求以及面临的主要操作困境做如下梳理：
（一）拿地后至四证取得前先落实开发贷
因土地前融基本要求开发贷作为还款来源之一，因此我们在操作土地前融时，基本上都会同步了解开发商在开发贷融资的落实情况。一般来说，目前大湾区核心城市的开发贷还是相对比较容易获得银行的支持，其他城市如果开发贷比较难操作，则会影响我们融资期限和风控条件等融资要素的设置。
从实操角度来看，如果开发商确定无法获取开发贷，则我们前融产品（或资金）会持续到有销售收入的阶段，当然配资比例的计算基数也可以考虑资金峰值的60%-70%，以预防项目资金跟不上的问题，不过我们这个模式对开发商主体的要求比较高。
（二）具备两证时项目公司引入了财务投资机构或其他合作方，导致项目公司股权未在开发商的名下或开发商未能控股，这时无法满足银行开发贷要求，最终只能寻求非银机构的融资合作
在实务中，一些中小开发商用自有资金获取土地后，在符合开发贷前由于资金需求比较大，因此会引入战略合作方（主要是引入资金机构为主），由此会导致项目公司股权转让或质押给了外部机构，等到拿到四证时却已经无法满足银行开发贷的要求了，这时也就必然会产生对外继续融资并获取开发贷的需求。
我们目前的前融业务退出面临的最大问题其实就是上述问题，当开发商没有其他补充的还款来源时，双方都会非常被动，我们目前只能在投后监管方面尽量地配合开发商腾挪处理，不过仍然得面对很多风险。按照我们目前的操作经验，上述情况下开发商主要有三个解决思路：
1. 找过桥资金先释放项目公司股权：不过目前市场上的过桥机构基本都要求银行先出批复才愿意操作（银行很难先给批复），由此容易导致融资陷入死循环。
2. 以不良资产形式跟市场机构合作：目前市场上有一些基金专门投不良阶段的项目，但要是真的做成不良则会引起征信方面的连锁反应，因此大家都非常谨慎。
3. 个别银行的做法：项目方提供其他抵押物给银行做一笔流动资金贷款先归还已有借款，并释放股权，然后该银行再针对项目提供一笔开发贷（合规问题另当别论）。
由于以上融资方式都需要具备一定的操作条件，因此需要具体项目具体分析。
（三）项目较为优质，具备四证后由于主客观原因无法获得银行开发贷，由此导致需要进行外部融资
举例来说，开发商的主观原因一般是因为资质太弱，集团规模和开发等级比较小，比如集团具备二级以上开发资质，但项目公司却只是暂定资质（大部分银行对资质的认定只能穿透到项目公司股东的股东）等。客观原因方面，例如少数城市允许开发商在未获取土地证的情况下先行施工的，则需要先支付完土地款办出土地证后才能操作开发贷。总的来说，以上原因都有可能导致无法取得银行的开发贷，并且只能找其他的非银机构融资。
需要说明的是，在我们操作的项目中，也经常遇到开发商的开发贷到期后需要置换的问题，这种情况下操作难度则更大：一方面是因为之前银行给的开发贷都无法覆盖他们的开发建设资金，则开发商存在超成本建设的问题，也即项目利润空间不可控；另一方面是之前的开发贷产品在风控层面已经全额控制了项目公司股权，后手资金要继续进入的话，则面临资金先过桥置换的问题，而过桥资金往往也非常难获取。值得一提的是，上述情况下目前市场上有专门的机构可以处理，具体是直接以收购债权方式进行操作（也可理解为展期），对之前的开发贷进行置换，另外一些资管公司可以针对远期债权的清偿提供担保，从而获得银行的开发贷展期，比如一些资管公司提供的远期债权预约收购等产品。
三、中小开发商开发贷融资的其他路径
目前在我们财富中心可接受开发贷产品的高净值客户中，国企和个人金主/实业老板等都非常偏好这类型的资金缺口对应的市场需求，我们认为在当前市场环境下值得特别关注。在直接操作中小开发商的开发贷融资业务时，上述高净值客户的操作情况主要有如下几种：
（一）一些国央企
有地产投向的国央企针对中型开发商（比如要求资产规模40亿元或以上）进行开发贷合作，要求项目位于一、二线及大湾区或长三角的强三线以上城市，期限1年左右，成本一般随行就市，原则上配资比例在50%，个别项目可以根据项目优质程度来增加配资比例。
（二）一些国企背景的投资平台
目前一些国企背景的投资平台操作的中小开发商的开发贷、抵押融资和经营性物业贷等业务，主要是代替了之前银行的业务操作。抵押物可以是住宅、商业、公寓和厂房等，如果涉及正在运营的物业，则主要看重租金情况及变现涉及的流动性问题。如果是到预售阶段的抵押物，则可以在抵押或预抵押后配合销售，销售一套解押一套。再比如一些投资平台针对一些商业物业采取融资性售后回购的操作，如果是资质较弱的中小型开发商无法在银行或信托机构找到开发贷或经营性物业贷，则这个操作刚好能弥补这一块的融资需求，且资金使用可以更加灵活。
（三）个人投资者
在我们财富端的大客户中，不少私人老板喜欢针对特定区域，比如广东的一些个人投资者针对大湾区在建工程项目，江浙沪的一些个人投资者针对长三角在建工程项目提供资金支持，一方面是考虑到项目接近销售，属于短平快的投资业务；一方面资产抵押在手上，比单纯操作前融的风控措施和抓手来得更有保障。
其他方式的操作可以参考“西政财富”公众号2021年1月19日发布的《2021中小开发商如何融资自救》一文相关内容。
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