2021中小开发商如何融资自救
一、固定+浮动收益合作模式
二、大小开发商合作开发间接“输血”模式
三、前融+材料采购/总包等 “利益共享式”合作
四、抵押融资
五、融资+代建
一、固定+浮动收益合作模式
以我们操作的某开发商合作项目为例,固定收益部分按照年化12%收取收益(固定收益部分的收益根据开发商综合实力及项目情况不同在年化8%-13%不等),资金可用于土地保证金及后续的土地款。浮动收益部分则根据协商确定的持股比例分取相关收益。由于浮动收益的获取主要依托于项目的优劣,因此,需要带着“火眼金睛”来挑选项目,即更加关注项目的IRR。当然,对于开发商对项目综合成本有控制的情况下,亦可以由开发商对浮动收益部分进行承诺的方式进行合作。在投后管理方面,我们主要通过委派董事及财务负责人等方式进行现场监控。
二、大小开发商合作开发间接“输血”模式
品牌开发商特别是具备国央企背景的开发商融资渠道通常都非常广泛,并且融资成本控制得相对较低。在小开发商/土地方与这些大型的品牌开发商合作的项目中,面对同股同投的投资合作要求,小开发商/土地方却受限于自身的实力以及合作的大型品牌开发商无法增信等现实因素而无法获得融资支持。
以我们操作的一些由国央企或品牌开发商控股并操盘的项目为例,我们可以与小开发商或土地方组成合伙企业的方式,并通过股权投资的方式投入项目公司,解决小开发商/土地方的融资问题。当然,该类投资合作需由大开发商控股(持股51%以上),并依托于大开发商的投资管理能力以及品牌溢价能力等,而无需大开发商提供增信担保。
三、前融+材料采购/总包等“利益共享式”合作
在融资环境趋紧的情况下,越来越多的开发商开始逐步接受与材料供应商/总包商“利益共享式”合作,即材料供应商(防水、管材等)或总包商向开发商提供一笔前融资金(成本跟进开发商所提供的工程量及综合实力而具体设定),开发商承诺采购一定比例的材料或允诺施工方享有一定比例的工程优先权。但是,由于该模式(特别是材料采购)融资部门可能动了采购部门的“蛋糕”,或考虑到总包的未来的配合问题,对于采取集采模式的开发商而言,通常推动难度相对较大。但是,对于非集采模式或中小开发商而言却具备相对的推动空间。以我们近期操作的与中小开发商的总包“利益共享”合作模式举例而言,由我们与指定的总包商向开发商提供5000万-1亿元的前融资金,资金使用期限为3-6个月(或设置12个月合作期但允许6个月后提前退出),并签署总对总的战略合作协议,且开发商承诺在一定时间内(如6个月内)由总包方优先获得所提供前融资金3-4倍的施工工程(即资金:工程量按照1:3或1:4配比)。
四、抵押融资
对于认可的区域范围内持有存量住宅尾盘的开发商而言,亦可考虑通过抵押融资方式进行合作。具体合作方式包括保理+住宅尾盘资产抵押;非房主体的银行流动性贷款+资产抵押以及少部分资产管理公司通过非金不良+资产抵押模式。更多内容请参考西政财富2020年9月22日推文《依赖开发商增信的保理融资方案》。五、融资+代建
融资代建作为资金机构、业主方、代建机构(可同时为资金机构)多方共赢的合作模式,对于握有优质项目的中小开发商而言不失为当下融资自救的好方式。就融资而言,一般结合土地评估价值确定融资规模,比如一、二线城市按土地评估价值的70%计算融资规模,其他准入城市按土地评估价值的60%计算融资规模,另外也可按资金峰值的配资比例直接确定,融资年化利率15%左右。投资方式方面,则以受让股权及股东借款形式投入项目公司,资金用于缴纳土地款及用于项目开发建设;如项目土地红利较高,可置换部分交易对手投入。代建费用则包括人员费用、委托管理服务费等,合计约占项目销售收入的5%左右;项目可使用融资代建方的品牌销售,并根据项目施工节点分次支付代建费用。更多内容请参考2020年7月14日推文《中小开发商融资之选:明股实债、融资代建、小股操盘与合作开发实务方案》。本文仅供参考,更多地产融资、产品定制事宜欢迎添加xz_fortune或拨打13632668685与我们沟通与交流。
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