202010：上市公司的地产投资偏好与当前的放款操作

目录

一、融资方及融资项目准入要求

（一）融资方（开发商）主体准入要求

（二）项目准入要求

（三）区位准入要求

（四）融资要素说明

二、抵押放款方案

（一）区域股交所可转债产品（适用于开发商可提供非涉房股份公司作为发债主体的情形）

（二）地方AMC放款合作产品（适用于开发商对项目公司享有债权的情形）

笔者按：

受地产融资监管政策收紧以及楼市调控的影响，近两个月以来资金从楼市流向股市的情况越发明显。一些资金充裕的上市公司为更好地实现投资和经营收益，目前依旧将目光锁定在地产投资领域。股市和楼市相伴相生的资金流特征，在一定程度上似乎实现了动态平衡。而对于不少实业类的上市公司来说，无论是投资的安全性还是稳定性，房地产投资始终是保值增值的首选，其中带抵押的地产类投资更是不二之选。为便于说明，我们财富中心根据上市公司通过可转债、债权受让等方式开展地产融资业务的相关情况进行了整体梳理，以供同业人士参考。

一、融资方及融资项目准入要求

（一）融资方（开发商）主体准入要求

百强房企（根据克尔瑞排名）。

（二）项目准入要求

1. 业态要求：住宅为主，包括可散售公寓在内合计不低于计容面积的70%；

2. 投资策略要求：

（1）单一项目IRR测算≥12% ；

（2）销售净利率一线城市不低于6%、二线城市不低于8%、其他城市不低于10%；

（3）土地成本一线城市不超过总销售收入的70%，二线及其他城市不超过60%。

（三）区位准入要求

大湾区、长三角及其他核心城市。

（四）融资要素说明

1. 项目准入阶段：已缴完土地款或已取得土地使用权证；

2. 融资额度及配资比例：不超过项目资金峰值的70%；

3. 资金用途：项目开发建设用款、归还股东借款等；

4. 融资期限：1年+；

5. 综合成本：年化10%-13%；

6. 主要增信担保措施：

（1）土地前置抵押；（2）项目公司股权质押；（3）委派董事、高管、财务人员，享有重大事项一票否决权；（4）章证照共管；（5）集团及实控人担保；（6）其他约定事项。

二、抵押放款方案

（一）区域股交所可转债产品（适用于开发商可提供非涉房股份公司作为发债主体的情形）

1. 基本交易架构

由成立一个完整会计年度的非涉房股份公司（一般为开发商的关联企业）作为发债主体在区域股交所发行可转债产品，上市公司认购该产品；另外房地产企业以其土地或住宅类资产作为抵押物，银行作为受托管理人办理该资产抵押。

2. 对发债主体的要求

（1）发债主体须在股权交易所所在地注册；

（2）发债主体有一个完整的会计年度；

（3）发债主体的组织形式为非涉房的股份有限公司，若拟发债主体为有限责任公司则需进行股份制改制，股改流程并不复杂；

（4）发债主体近一年的营收至少达到发债金额的三分之一以上，具备合理性，特殊情况下另行约定；

（5）对发债主体无评级、承销、法律意见书等强制要求。

3. 对投资人（上市公司）的要求

上市公司为央企或股东系央企持股75%以上的优选，无需另行进行投资准入审核；若为国企或其他单一非金融机构资金需另行会议讨论。但具体投资时亦可借用信托计划或券商资管计划通道。

4. 受托管理人及抵押的办理

一般由银行分行担任受托管理人，代理上市公司行使抵押权、质押权，抵押物、质押物登记在受托管理人名下，抵押权人、质押权人为债券的全体投资者（上市公司）。

5. 收费情况

交易所发债最低收费2‰/年；受托管理人（办理担保、抵押等）根据抵押物所在地不同及自身收费标准要求，收费在0.5‰-1‰；协发机构的收费通常由其与融资主体约定。

6. 产品要素

（二）地方AMC放款合作产品（适用于开发商对项目公司享有债权的情形）

1. 基本交易架构

AMC作为债权重组方，折价受让开发商项目公司股东、关联方或其可控制主体作为转让方/原债权人对地产项目公司的债权，并基于该债权办理土地抵押等增信措施。上市公司向AMC收购债权。

2.AMC委托上市公司向原债权人支付收购债权的对价，上市公司向AMC收购债权需向AMC支付收购款项。投资资金的流向：上市公司→原债权人（即开发商项目公司的股东、关联方或其他可控制主体）。

3.上市公司不直接放贷给融资方，而是通过amc购买了一笔融资方作为债务人的债权，债权中附带抵押权。

4.底层债权债务需有真实的资金流水，并基于真实的资产交易。

5.产品要素

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