总包单位保理融资与分包单位反向保理融资方案
一、工程分包单位反向保理融资方案
二、银行的工程保理融资方案
（一）银行的工程保理业务模式
（二）银行的工程保理业务授信及准入要求
三、保理公司保理业务操作示例
（一）再保理融资方案
（二）资产管理计划融资方案
近一个月以来，银行涉房贷款开始收紧，目前市场上亦盛传房地产企业发债融资需收紧，由此预计房企融资再次收紧的局面将很快到来。从市场动向来看，地产前融成本又开始有走高的趋势，其中房地产企业上游施工方、材料供应商的应收账款融资越来越受到重视，在地产金融严监管的背景下亦发挥着重要的融资补充的作用。加之2020年7月28日施行的《标准化票据管理办法》，今年供应链金融越发受到重视，房企上游的施工方、材料供应商的应收账款融资等有望迎来业务小高峰。
在工程总承包及材料供应商的业务范畴中，具备国央企背景或其他主体评级较高、实力较强的总包单位经常受到特别重视，针对这些强主体总包单位的分包商开展保理业务的市场需求也就应运而生，其他开发商自行设置在体系内或体系外的总包单位所对应的分包商的保理业务也十分火热。为便于说明，以下根据我们财富中心整理的工程分包单位反向保理融资以及工程应收账款银行再保理融资相关业务情况进行详细说明。
一、工程分包单位反向保理融资方案
我们目前操作的分包单位反向保理融资主要是保理公司白名单内的开发商下属建筑板块各公司或其他总包单位支付应付分包方的劳务款、建设款、材料款等款项，并在业务到期后由开发商下属建筑板块各公司或其他总包单位支付保理公司保理款项的业务操作模式。
具体融资要素参考如下：
开发商准入要求 | 白名单内地产企业，前50强开发商及国央企优先 |
保理卖方 | 分包商 |
保理买方 | 开发商/地产集团下属建筑板块各公司（或总包单位） |
融 资 额 | 人民币1亿-5亿 |
融资期限 | 1年 |
业务模式 | 反向保理，保理公司代开发商/地产集团下属建筑板块各公司（或总包单位）支付应付分包方的劳务款、建设款、材料款等款项，业务到期后由开发商/地产集团下属建筑板块各公司（或总包单位）向保理公司支付保理款项 |
对分包商的要求 | 分包商分散为5至10家非关联单位 |
风控担保措施 | 国央企及AAA评级的民营企业无需提供抵押物，但需提供担保/流动性支持函/差额补足协议，其他主体需提供抵押物/流动性支持函/差额补足协议 |
二、银行的工程保理融资方案
前文有提到，在目前的监管环境下总包单位、材料供应商的应收账款融资对于开发商来说是个不错的融资补充，其中部分外资银行、城商行对该类业务尤为热衷，以下就融资要素进行详细说明。
（一）银行的工程保理业务模式
银行的房地产保理业务一般是施工企业/材料供应商为房地产开发商提供施工/货物服务形成应收账款后，将对房地产开发商的合格应收账款转让给银行，由银行为施工企业提供集应收账款催收、管理、坏账担保及保理融资于一体的综合性金融服务。业务模式可分为1+N保理模式和再保理模式。
增资方式取得项目公司不超过49%的股权；信托计划投资的SPV委托银行对项目公司进行线上委贷。最终实现对项目公司的小股+大债投资。
（二）银行的工程保理业务授信及准入要求
1. 工程保理业务授信说明（示例）
（1）业务品种：保理/再保理；
（2）授信主体：施工企业/材料供应商/保理公司，同时为地产集团核定保理买方信用担保额度；
（3）期限：最长不超过1年，应收账款账期可根据补充协议确定；
（4）收益：不低于7%（利息+手续费）；
（5）风控措施：买方为项目公司的，由项目公司对应收账款债权转让事宜进行确认，由地产集团出具承诺函对项目公司的按期足额付款承担差额补足责任；
（6）管理要求：严格名单制管理；应收账款对应项目满足432要求；密切监控信贷资金流向，严防资金被挪用。
2. 工程保理业务准入说明
（1）房地产企业严格实行名单制管理；
（2）应收账款对应项目不限省内省外，项目符合432要求，即“四证齐全+30%自有资金+房地产二级开发资质”，四证指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
（3）回款账户必须开在保理行，并签订账户监管协议由保理行监管；
（4）转让给银行的应收账款须为合格应收账款，不能是未形成的工程款；
（5）应收账款需提供发票/审计报告；
（6）账期以工程施工合同/补充协议约定为准；
（7）再保理模式中保理公司应首先对施工方保理放款，银行再对保理公司进行再保理融资；
（8）必须书面确权，由项目公司确权，地产集团公司出具差额补足承诺函。
三、保理公司保理业务操作示例
以下根据保理公司的常规业务模式进行介绍和说明：
（一）再保理融资方案
1. 基本要素
（1）施工方或材料供应商将其对房地产项目公司的应收账款转让给西政保理；
（2）保理公司向施工方、材料供应商放款，并与银行签署《再保理合同》，向银行转让应收账款；
（3）房地产项目公司就应收账款债权转让事宜向银行进行书面确认，并按期还款；
（4）开发商集团公司进行差额补足。
（二）资产管理计划融资方案
1. 基本情况
证券公司或其基金子公司作为管理人设立资产管理计划，投资人通过资管计划投资应收账款，即上游供应商（债权人）对核心企业XX地产及其下属公司（债务人）享有的应收账款债权。应收账款资产包括供应商因向核心企业及其下属公司提供境内货物买卖/服务贸易或境内工程承包/分包服务等而对核心企业及其下属公司享有未到期应收账款债权。
3. 投资架构及说明
（1）施工方或材料供应商将其对房地产项目公司的应收账款转让给西政保理；
（2）西政保理向施工方、材料供应商放款，并将该应收账款债权转让给XX资管计划；
（3）投资者认购资管计划份额；
（4）房地产项目公司就应收账款债权转让事宜向XX资管计划进行书面确认，并按期还款；
（5）开发商集团公司进行差额补足。
本文仅对西政财富中心操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产融资、金融产品定制等事宜，欢迎添加微信号xz_fortune或拨打13632668685与我们沟通与交流。
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