金交所产品：地产融资方案与融资操作实务

目录 

一、金交所产品类型及主要产品形式

二、抵押解决

三、交易所产品发行注意事项

笔者按：

金交所业务经近两年的整顿，产品发行标准已逐渐趋同。受地产融资监管政策收紧的影响，银行、信托的放款能力及放款通道功能被大力压降，金交所也一度成为了地产融资方面的重要通道补充。目前全国共有近70家金融资产交易场所，包括11家金交所、48家金交中心和8家互联网金交中心，其中安徽省金融资产交易所、重庆市金融资产交易所、深圳前海资产交易所、大连金融资产交易所、河北金融资产交易所、四川金融资产交易所和武汉金融资产交易所7家交易所通过了国务院清理整顿各类交易场所部际联席会议验收。

根据我们以往操作金交所收益权产品的经验，我们认为该类产品的发行与销售需特别注意产品的合规性问题，具体包括底层资产所涉项目本体的可行性或优质程度、交易对手的可靠性、风控担保措施的可操作性、投资人投资方式的合规性、融资要素在监管层面的可行性等等。以下就该类产品的主要形式、操作要点进行详细说明。

一、金交所产品类型及主要产品形式

目前以城投平台以及开发商在金交所发行产品居多。其中，城投平台以发行定融类产品为主，而开发商在金交所发行的产品，其底层资产则包括购房尾款、工程款、车位收益权、票据资产等，并且在产品模式上大多以摘挂牌类产品为主。

（一）定融类产品

与摘挂牌收益权类产品相比，（1）定融类产品一般无明确的底层标的；（2）发行主体资质需比较优质，比如主体评级AA+以上，具体根据各交易所的要求确定；（3）要求进行场内交易，即资金走向为投资人——交易所开设的募集专户——被投资标的；（4）通常可以对个人直接募集。基本架构如下：

（二）摘挂牌类产品

目前对于开发商摘挂牌类产品：

1.在交易所准入上通常要求百强开发商。目前亦有一些主体资质较为优质的主体，为当地开发商提供增信、差额补足方式发行交易所产品；

2.通常只允许机构投资人进行投资，因此，实际操作中需要自然人投资人与机构签署《委托投资协议》的方式归集资金；

3.摘挂牌类产品底层资产包括购房尾款、工程款/应付账款、车位收益权、票据资产等。

具体而言，摘挂牌类产品类型包括：

1.购房尾款类摘挂牌产品

2.工程款/应付账款类摘挂牌产品

3.车位收益权类摘挂牌产品

4.票据资产受益权摘挂牌产品

备注：质押托收机构根据情况可以是银行、担保公司、地方AMC公司等。

二、抵押解决

金交所产品的操作层面因主管理人基本为非持牌金融机构，因此在很多地方仍旧无法解决抵押登记的问题，在实际操作中，金交所收益权类产品可借助地方AMC解决抵押登记的问题：

1.金交所产品设立后，主管理人、合格投资者与AMC三方签订《受托管理协议》，约定AMC为联合管理人， 主管理人与AMC签订《抵押合作协议》，合格投资者与AMC签订《委托函》，合格投资者与主管理人委托AMC（作为抵押权人）办理抵押登记。

2.AMC与融资方签订《抵押担保协议》、《债务清偿协议》，其中《债务清偿协议》作为抵押登记主合同，约定各方债权债务关系。

3.AMC作为金交所产品的联合管理人时，实际上承接了主管理人的部分权责，比如办理抵押登记和行使抵押权，最终由AMC作为抵押权人以获得房产登记部门的认可。

三、交易所产品发行注意事项因金交所业务的合规性问题，通过金交所发行产品募集资金需特别注意：

（一）金交所产品发行的相关风险

因金交所目前尚未有统一的监管要求，市面上的交易所五花八门，加之政府的相关清整运动及政策导向，金交所业务的发展空间暂时无法保证。因此在挑选合作的交易所时，应选择有相关审批许可的机构，最好是经过联席会议审核通过的机构。

（二）募集资金用途

根据窗口指导意见，募集过程中应避免在对外宣传过程中表示资金用途系用于土地款，以免违反相关监管规定。

（三）募集问题

因目前仅有持牌机构可进行产品的募集，目前的交易所一般无法直接对接自然人投资人，而需由自然人投资人委托机构作为摘牌方进行产品的投资，也即若为场内模式，则资金路径上投资人资金——委托摘牌机构归集资金——交易所账户（场内模式采用）——挂牌方账户（若不走场内模式，则委托摘牌机构的资金直接划转给挂牌方账户）。因此，合规层面要注意把握。

（四）交易对手及项目的挑选

鉴于很多风险的暴露系交易对手实力偏弱导致无法及时兑付，因此建议选择优质的交易对手，把控项目风险。

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