小贷公司地产前融业务操作说明
一、融资主体要求
二、授信额度或贷款金额
三、借款利率及逾期利率
四、融资期限
五、放款速度
六、资金用途
七、提前还款约定
八、增信担保措施
九、资金监管
十、贷后管理
十一、业务流程
受疫情影响，广东省、山东省已相继出台政策放宽小贷公司的融资杠杆。以深圳为例，对于监管指标优良且积极参与疫情防控的小贷公司的融资杠杆率可暂时性放宽至不超过5倍。对于地产企业而言，在融资渠道特别是前融渠道逐渐收紧的情况下，加之2019年7月最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部印发的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的影响，手上持有小贷牌照的机构一方面对小贷公司大力增资，以期加大对外放贷规模；另一方面在短拆、过桥业务受限的情况下（具体是指无放贷资质的机构禁止放贷），小贷公司逐渐成为提供地产前融资金的中坚力量。
需说明的是，很多小贷公司都面临属地经营的问题，比如只能在注册所在地行政辖区内专营小额贷款业务，在地产前融业务中，为解决异地经营的限制问题，很多小贷公司会考虑让融资方在小贷公司注册地设立新公司接受放款的形式解决合规问题。为便于读者了解，笔者特就小贷公司操作地产前融业务的相关情况进行介绍和说明，以供同业人士参考。
一、融资主体要求
小贷公司开展地产前融业务针对的是差异化的市场，虽然很多都是银行、信托无法准入或无法放款的客户，但原则上只要项目比较优质一般都能准入。值得一提的是，受监管和市场的综合影响，目前小贷公司普遍提高了准入门槛，比如融资主体通常要求为百强开发商或地方龙头房企，具体根据开发商综合实力判定。另外为缩小管理半径，小贷公司往往倾向于优先投资注册地所在省份的相关融资项目。
地产项目的前融业务中，主要的融资需求是土地竞拍保证金、土地出让金、开发建设资金等，按行业惯例，授信额度或贷款金额一般按土地出让金缴款总额或抵押物价值的一定比例来折算（比如50%-70%），另外根据融资主体的综合实力及项目体量，不少小贷公司会设置授信上限，比如单个融资主体的融资金额一般不超过人民币5亿，具体金额以贷款审查委员会审批金额为准。
三、借款利率及逾期利率
具体根据开发商综合实力设定，初始年化利率大部分为14%-18%，利息按月支付；若借款方未能在到期日按时归还相应款项，则需承担较高的罚息，比如借款方应按合同约定的借款利率的1.5倍支付罚息，计息期为借款逾期日（含）起至借款方结清逾期金额止。
四、融资期限地产前融业务的融资期限可长可短，主要取决于开发商对成本的接受能力，比如有的贷款期限长达60个月，但贷款实际发放日起第36个月后，贷款方有权要求借款方归还部分或全部贷款。
五、放款速度一般情况下，双方积极配合情况下尽调到放款1个月左右。
六、资金用途小贷公司一般不严格限制资金用途，比如可用于补充流动资金、支付工程款或土地款等，这也是小贷公司操作地产前融业务的一大优势。
七、提前还款约定以下以举例方式进行说明：
实际放款日起3个月或6个月内，借款方需提前还款时，须提前10个工作日通知贷款方并额外支付对应不足3个月或6个月的利息。
实际放款日起3个月或6个月后，借款方可随时提前还款而无需承担任何罚息或罚金。
任何单笔提前还款的最低金额为人民币100万元，因销售原因提前还款除外；任何单笔提前还款金额超过人民币1000万元的，借款方需提前10个工作日取得贷款方的书面同意，若未提前10个工作日取得贷款方的书面同意，在贷款方书面同意后并足额支付提前通知期间的利息，可提前还款。
八、增信担保措施常规的担保措施主要是集团担保、项目公司股权100%质押、土地抵押等。在土地款融资方面，因前期土地证未能办理出来，因此通常小贷公司出于风控要求需开发商提供过渡性抵押物，也即若资金用于缴纳土地款，则需在后期土地证办理出来并满足抵押条件时，将该项目土地证抵押至小贷公司指定主体名下。
九、资金监管以下为常规的资金监管手段：
1.贷款方对贷款账户的资金进行监管，明确贷款资金用于借款用途中的约定（不要求强监管的除外）。
2.融资项目达到预售条件时，借款方可向贷款方申请同意函，允许借款方对土地抵押物对应的可售物业办理预售许可证。
3.自目标项目的任何销售账户和按揭回款账户开设或确定起5个工作日内，借款方需配合贷款方办理整个目标项目的所有销售及预售账户的融资监管。
4.在贷款方确认项目工程支付及此贷款本金及利息安全的基础上，允许项目给公司将项目闲置资金用于补充集团流动性。
十、贷后管理一般贷款发放后，借款方需按时向贷款方提供借款方和目标项目每月度财务报表及明细、每月度销售台账、月度项目监理报告、月度支付台账和下月度支付计划、每半年提供一份人民银行征信报告、每半年度财务报告和年度审计报告等。
十一、业务流程提供融资计划书、可行性研究报告等资料——沟通成本范围及合作要求——签署框架协议——初次尽调——过会并聘请第三方机构尽调——办理合同相关手续——项目放款。
本文仅对西政财富中心操作的地产融资项目进行简要总结，更多房地产融资、金融产品定制等事宜，欢迎添加xz_fortune或拨打13632668685与我们沟通与交流。
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