202108：房企的拿地限制、销售资金监管与前融难点
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2. 土地招拍挂将全面实行购地主体与资金来源审查3. 地产前融业务动态（202106）
4. 集中供地下的联合拿地与合作开发
5. 前融机构如何帮开发商判断项目风险
目录
一、房企的拿地限制
二、房企的销售资金监管
三、房企下半年的主要任务
四、地产前融的操作难点
笔者按：
七一之后，国家整体改革的步骤明显加快。从生育到教育，再到楼市，政策力度全面加深。资本市场的估值逻辑发生了很大的变化，上周股市的恐慌性暴跌至今让人心有余悸，而地产股跌跌不休的态势更让人焦虑不已。
从上周至今，与房地产相关的行业一直沉浸在焦虑与彷徨的情绪之中。在7月23日住建部、发改委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信办联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》后，媒体7月26日报导称监管部门要求“三道红线”试点房企买地金额不得超年度销售额的40%，具体包括了招拍挂和收并购的获地支出。7月27日，中诚信国际将中国房地产行业展望由稳定调整为负面，此后房地产市场笼罩着浓浓的悲观情绪。
我们注意到，房地产行业进入萧条期的预期已在明显加强，地产投资类机构的观望情绪也开始变浓，房企的资金链仍旧十分紧张，近段时间房企员工、供应商等的催债事件频发，奈何地产融资层面的补血却很难跟上。尽管如此，一些优质房企在此轮淘汰赛中的市场地位已变得更加稳固，其存量地产项目也比以往更受机构端的追捧。
一、房企的拿地限制
“房企的拿地金额不得超过年度销售额的40%”，其实自去年“三道红线”监管要求提出时就已开始实施，此次政府更加正式地下发命令对房企参与土拍的影响将更为直接。具体来说，拿地金额不超过销售额40%的比例对那些还在做大规模的房企影响最大，尤其是对于那些还想弯道超车的房企来说已基本不可能，在传统的加大融资杠杆、扩张拿地规模、做大销售规模的扩张逻辑无以为继的情况下，房企的黑马将不复存在，存量房企也将全面进入强者恒强的局面。值得注意的是，根据我们的摸底，拿地比例的限制主要影响的是“三道红线”有踩线情况的房企，对那些以城市更新项目的拓展拿地以及稳健性、或未踩线的房企来说影响甚微。
从市场的情况来看，目前受拿地限制的影响较大的房企存在不少的疑虑，先前基本上是自行上报，数据真实、准确与否可能很少会被深究，即便超过限额也不会面临惩罚性的结果。按目前的执行要求，拿地金额比例是对照全口径销售额还是权益销售额，拿地支出中除招拍挂以外的收并购所涉权益占比等如何计算，以及销售额按并表的合约销售额还是权益销售额取值，销售额的确认时间与确认原则等，这些都还有待监管部门给出明晰的规定，不然对于房企来说拿地金额的比例限制还是没有什么约束性的影响。更准确地说，只要房企手上有钱，随便找个马甲或者股权上不关联的第三方，亦或是是表外主体拿地、代建等形式，也随时可以突破拿地金额的比例限制问题。
当然，客观一点的说，我们发现目前绝大部分房企都已经变得规规矩矩了，毕竟在强势和严格的调控面前，谁都不敢再顶风作案。需要特别注意的就是拿地的限制性要求会逼着房企提高拿地的标准，尤其是一二线城市或者热点地块、核心地块等具备高周转条件的项目，只要销售看好，则土拍层面的竞争仍将非常激烈。
二、房企的销售资金监管
八部委7月23日印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点针对的是房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题，其中对房地产销售资金的监管要求也在不断强化。销售资金的监管由来已久，但以往普遍存在房企挪用的现象。此次八部委强化销售资金监管后，销售回款只能用于本项目的资金置换和后续项目开发，由此将直接切断加快推盘、促进回款、挪用资金用于其他项目的拿地、开发或债务偿还的链条。
关于“挪用交易监管资金”的问题，以往房企让客户直接刷POS机进到非监管账户的情况虽已大幅减少，但房企与总包单位配合提前将监管资金提取出来的情况非常常见，而且即便是我们在地产前融的投后监管中有时也很难判断出来。值得庆幸的是，关于监管账户的资金安全问题，目前地方政府也已加大监管力度，因此对买房的小业主和提供前融的资金机构来说都是更能让人安心的举措。八部委新政出来之后，房企挪用监管资金的难度肯定会变大，但监管层面具体能有多大的力度，目前还需要继续观察。
对于前融机构来说，我们目前也存在一定的担忧，比如八部委发布的新政对房企的高周转模式有根本性的影响，具体比如打击房企违法违规开工建设，意味着手续未办完情况下的开工会受到影响；项目销售方面通过精装修、智能化升级、服务费以及捆绑销售车位、储藏室等实现溢价及利润的将全部受到影响，而这会直接影响我们对项目销售利润率的判断，甚至在后期会直接影响还款来源。
三、房企下半年的主要任务
“三道红线”的融资监管新规施行以来，房企为实现降档使出了浑身解数，除了打折促销、加快回款，以及减少拿地、降低成本费用支出、转让项目、引入战投、分拆物业板块上市等常规操作，通过商票等进行表外融资，扩大少数股东权益规模降低净负债率，或者通过表外业务并表利润、不并表债务等财技也被充分利用，不过目前基本都已被监管部门封堵。
我们注意到，大部分房企都将销售回款当成了下半年工作的重中之重，另外“加快销售、收紧投资”成为了不少房企下半年的战略基础。自今年实施银行贷款集中度“两道红线”的新规以来，按揭放款越收越紧，且越来越慢，按揭贷款的利率却逐步走高，尤其二手房交易的按揭目前基本都面临没有额度的问题。除此之外，全国各地陆续实施的二手房指导价新政也让二手房交易接近了冰点状态，比如上海和深圳的二手房交易出现断崖式下跌后，一二手房价倒挂预期明显降低，甚至连打新也不再受到热捧。以上两个核心因素造成了房企销售端的去化不良，很多房企可能将长期面临库存的去化压力。
前段时间，住建部房地产市场监管司司长张其光提到，要着力建立房地联动机制，学习北京模式，限房价、控地价、提品质，其中“提品质”是推广北京模式最大的原因，去金融化以及让房地产回归到居住品质上也是最广大底层人民的核心诉求，因此强监管背景下房企对产品和服务的打磨很可能成为下半年房企战略调整的主旋律。
四、地产前融的操作难点
对于房企来说，目前地产前融的变化主要有如下几点：一是土地前融（包括土地保证金与土地款融资）变难；二是城市更新项目的前融变难；三是拿地后的融资出现成本拉锯；四是联合拿地等新的合作模式面临融资层面的风控难题。
就土地保证金和土地款的融资本身而言，因监管部门已明确禁止银行、信托、资管甚至私募类资金向房企提供土地款类融资，因此目前主要依赖于其他机构（比如小贷、担保、国企、外资、实业等类型的公司）向房企提供土地前融款。自7月份以来，监管部门要求对土地招拍挂中的购地企业及其资金来源进行审查，如果房企是通过杠杆方式从金融或类金融机构取得融资以支付保证金与土地款，则此类做法明显与监管相悖；但如果是房企找其他方合作或者寻找财务性投资，比如一些国企、外资、实业类企业等通过真股合作、股加债等方式参与合作竞拍土地，则这类合作似乎又不存在违背监管的问题。尽管如此，就市场的真实情况而言，目前前融机构操作土地前融业务的力度已明显下降。
在房企拿地或缴完土地款后的前融业务方面，我们目前主要面临的是成本拉锯的问题。从上半年的情况来看，此前强主体房企的前融项目基本都是香饽饽的感觉，因此前融机构报给房企的融资成本方面竞争非常激烈。7月下旬的几份新规发布以后，很多前融机构都收缩了业务，虽然我们迎来了很好的前融业务拓展机会，但房企在融资成本方面跟我们的谈判和拉锯时间却已明显变长，核心问题还是大环境下项目利润率下滑的问题。
除上述问题外，在当前联合拿地和合作开发逐渐成为房企拿地主流策略的背景下，合作开发项目的前融也面临很多新的难题。举个简单的例子，我们目前在操作的合作开发项目的前融中，合作双方（指项目公司的股东）经常因如何配合我们落实前融的风控措施而产生分歧，而这些分歧往往会拖慢前融的推进效率，甚至容易引起各方做无用功的后果。
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