电梯能做租赁物吗？答案或许没有你想的这么简单
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以电梯作为租赁物的相关法律问题分析（上）
电梯能做租赁物吗？或许大部分读者都会简单回答——可以。那么，我们来看看其他延伸问题，答案如何——电梯是否属于民法上的附属设施设备？不动产属于在建工程时，对电梯作为租赁物的合法合规性是否产生影响？不动产属于在建工程时，金融租赁公司、融资租赁公司如以电梯作为租赁物的，相关的监管要求是否一致？监管角度及诉讼视野下，关于电梯能否作为租赁物的审查尺度、关注要点是否存在差异？
在本文中，笔者将尝试就以上问题作出解答。受限于文本篇幅，关于电梯作为租赁物时的审查注意事项，不动产被抵押时是否对以电梯作为租赁物开展的融资租赁交易产生影响等问题，将在《电梯作为租赁物时，出租人应对哪些问题进行审查？》中作出探讨，欢迎读者继续关注。
一、文本探讨的电梯范围
《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第281条第1款规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。……”《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第3条第2款进一步明确：“本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”据此，电梯被安装在建筑物内后，一般属于建筑物的附属设施设备；而由电梯生产厂商生产、未进行安装的电梯，一般属于有形动产。
为避免歧义，本文探讨的以电梯作为租赁物的相关法律问题，指电梯被安装在建筑物内的情况下，出租人能否以电梯作为租赁物，开展融资租赁直租交易或售后回租交易问题。
二、监管规定角度下，电梯作为租赁物的适格性问题
《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号，以下简称《监管办法》）第7条规定：“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产，另有规定的除外。融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”据此，从监管角度而言，融资租赁公司原则上应选择固定资产作为租赁物。
“固定资产”一词属于会计专业用语，《企业会计准则第4号――固定资产》（财会〔2006〕第3号）第3条第1款规定：“固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。”《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第29条规定：“企业的在建工程，包括施工前期准备、正在施工中的建筑工程、安装工程、技术改造工程、大修理工程等。……在建工程应当按照实际发生的支出确定其工程成本，并单独核算。”第33条规定：“所建造的固定资产已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，应当自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本制度关于计提固定资产折旧的规定，计提固定资产的折旧。待办理了竣工决算手续后再作调整。”
此外，《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》关于“金融租赁公司”的监管要求部分明确：“违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物；违规开展固定收益类证券投资以外的投资业务，如购买信托计划、资管计划；……”据此，从监管角度而言，金融租赁公司不得以在建工程作为租赁物。
综上，若电梯所在建筑物系在建工程的，则电梯不属于固定资产，融资租赁公司、金融租赁公司都不能直接将此类电梯作为租赁物。若电梯所在建筑物所有权人为承租人，且建筑物已经整体转入固定资产会计科目，则该等情况下的电梯属于固定资产，在承租人已经取得电梯所有权的情况下，可将此类电梯作为租赁物开展售后回租交易。若电梯所在建筑物所有权人为承租人，出租人计划以电梯作为租赁物开展直租交易的，则出租人应在电梯转入固定资产会计科目后，安排对应的融资租赁合同起租。
三、司法实践视野下，电梯作为租赁物的合法性
（一）电梯所在建筑物系在建工程的
1.典型裁判观点节选北京市第二中级人民法院（2021）京02民终3144号-ZHJ融资租赁股份有限公司与何方等融资租赁合同纠纷二审民事判决书中，一审法院认为：“诉争的融资租赁合同对应的在建工程，并未办理所有权登记手续，亦未办理抵押权人为租赁公司的抵押登记手续，甚至据租赁公司陈述，建筑物所有权本身即不属于旅游公司。……据此，旅游公司虽然出具《所有权转移证书》，但由于没有办理不动产权登记手续，旅游公司的声明文件不能使得租赁公司当然取得在建工程的所有权，即租赁公司无法就融资租赁合同获得任何来自于租赁物的物权保障。融资租赁交易，本质特征即是融资与融物相结合，现诉争的融资租赁合同仅有融资之实，并不能达到融物的目的，故租赁公司与旅游公司形成的法律关系不能被认定为融资租赁法律关系。”二审法院认为：“双方约定的租赁物为在建工程，该在建工程未办理有房屋产权证书，且该在建工程没有登记在旅游公司名下，根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，上述《融资租赁合同》实为借款合同，本案应按借款合同关系进行处理。”
在（2021）京02民终3144号案中，由于房屋属于不动产，其物权的设立应当以登记作为前提条件。而在建工程则不具备办理房屋产权证书的条件，人民法院据此认定承租人未取得在建工程的所有权，出租人在此情况下也无法取得在建工程的所有权，融资租赁法律关系无法成立。司法实践中，持有类似观点的案例还有（2018）粤06民初56号、（2018）津民初81号、（2018）津72民初588号、（2017）京民初109号等。
2.结论
法院的裁判观点普遍认为出租人、承租人均不能取得在建工程的所有权，以在建工程作为租赁物的融资租赁交易中仅有融资之实，并不能达到融物的目的，故融资租赁法律关系并不成立。因此，出租人如果直接以在建工程建筑物内的电梯作为租赁物开展融资租赁交易的，将面临较大的融资租赁法律关系不能成立的风险。（二）电梯所在建筑物系固定资产的
1.法院著作/法官公开出版物中的观点《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》（最高人民法院民事审判第二庭著，人民法院出版社，2014年3月出版）第50页中指出：“我们认为，设备添附于不动产之上，与以房地产、商品房作为租赁物有显著区别，前者租赁物的是设备，后者租赁的是房地产、商品房本身，正如国际统一私法协会《租赁示范法》第2条所规定的，租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。因此，以此类添附、建设在不动产之上的设备作为租赁物的融资租赁合同，仍然属于融资租货合同。”
《融资租赁案件裁判精要》（李阿侠著，法律出版社，2018年7月出版）第70页指出：“以电梯为例，从严格意义上来说，现行法律、法规及部门规章并未禁止将电梯作为融资租赁合同的租赁物。……实际上，与电梯类似，诸多量身定制的不可拆除，或者拆除转让以后价值大大贬损的租赁物，均存在拆除成本高，转售价值低，担保功能弱化的问题，但不影响融资租赁合同性质的认定。”
《上海法院类案办案要件指南》（人民法院出版社，2020年7月出版）中指出：“……司法审判中除工业设备、交通运输设备等常规租赁物外，常见的租赁物及其认定标准如下：……（二）以添附、建设在不动产之上的设备，如污水管网、电力架空线、机站等作为租赁物的，可以认定为融资租赁法律关系。……”
据此，电梯安装在建筑物内后，虽然电梯与建筑物分离存在一定的难度，且此时拆除电梯，电梯可能存在二手价值较低问题，但电梯作为租赁物时的担保价值较低的，并不影响融资租赁法律关系的成立。
2.典型裁判观点节选
上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民六（商）终字第292号-浙江华越置业有限公司与RT融资租赁（上海）有限公司、杨伯伟等融资租赁合同纠纷二审民事判决书中，承租人以“案涉租赁物，即用于建造世贸中心的电气、电梯、变压器、电缆、空调设备等，在签订租赁合同之前，已经被安装、使用于固定的建筑物中，即被添附，成为不动产的一部分，丧失了物的独立性，……这些租赁物已经不能成为租赁的对象，不存在租赁合同中的租赁物”为由提起上诉，二审法院认为：“……根据华越公司提供的证人证言和相关书证，可以在一定程度上证明部分租赁物在签订《回租租赁合同》时已被使用、安装于金华世贸中心建筑物上，在RT公司不持异议情况下，上述动产添附于不动产上，租赁物不会因其附着于或者嵌入于不动产而不再是租赁物，仍有其动产本身属性和独立性。只是该类租赁物被添附后，相对于出租人而言，可能存在物权担保功能减弱的问题，在承租人违约情况下，出租人虽然仍能行使租赁物的取回权，但租赁物的价值或者功能会有所丧失，存有风险。该风险仅是相对于出租人可预见或者可预期的经营风险，但不属于融资租赁合同性质认定问题。华越公司认为租赁物已被添附，从而租赁合同因租赁物不存在导致无效缺乏相应法律依据，对其这一上诉理由不予采纳。”
在（2014）沪二中民六（商）终字第292号案中，出租人与承租人以电梯等已经被安装在建筑物内的设备作为租赁物，但人民法院仍然确认该等情况下，电梯仍然具有动产属性，是独立的物，出租人与承租人之间的融资租赁法律关系成立。司法实践中，持有类似观点的案例较多，如：（2017）最高法民申2175号、（2019）沪民终73号、（2016）京01民初151号、（2018）浙01民终2301号、（2018）沪0115民初41610号等。
3.结论
无论是法院著作中的观点还是法院的裁判观点，普遍认为以固定资产建筑物附属设施（包括电梯）作为租赁物进行融资租赁的，租赁物不会因其附着于或者嵌入于不动产而不再是租赁物，仍有其动产本身属性和独立性，融资租赁法律关系成立。
四、总结
根据上文的分析，无论从监管规定角度还是从司法实践角度，普遍认为以属于固定资产的建筑物中的电梯作为租赁物进行融资租赁的，融资租赁法律关系不因电梯附着于或者嵌入于建筑物内而受到影响。
此外，无论从监管规定角度还是从司法实践角度，均对以在建工程作为租赁物的融资租赁法律关系持否定态度。故，笔者建议融资租赁公司在进行融资租赁前对电梯所在建筑物进行调查，尽可能避免建筑物属于在建工程时，就以电梯作为租赁物与承租人开展融资租赁交易。
本文作者为申骏律师事务所吕芳钰、袁雯卿、许建添。
许建添
高级合伙人
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许律师专注于金融争议解决，在疑难复杂金融纠纷案件领域具有丰富的成功代理经验。同时，许律师专注于法律实务研究，近几年公开发表关于金融争议解决类实务文章200多篇，带领团队发布金融争议类裁判文书大数据报告近10篇。
邮箱：xujiantian@sunjunlaw.com
袁雯卿
高级合伙人
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袁雯卿律师拥有超过10年金融领域法律合规、风险管理从业经验，目前专注于融资租赁、保理、期货、证券等领域的诉讼与非诉讼法律服务，曾经服务的融资租赁、保理、期货、证券等公司或企业超过30家，曾经出具的法律意见书超过200份。
邮箱：yuanwenqing@sunjunlaw.com
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编辑/策划| 法步
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