电梯作为租赁物时，出租人应对哪些问题进行审查？
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笔者在《电梯能做租赁物吗？答案或许没有你想得这么简单》一文中，已经对电梯作为租赁物的合法合规性等问题作出了探讨。文本将进一步讨论电梯作为租赁物时，出租人的审查要点问题。文本讨论的问题将包括：电梯添附于建筑物后，出租人如何对电梯进行权属确认？业主对建筑物的区分所有权是否对电梯作为租赁物产生影响？建筑物被设定抵押后，出租人是否能单独以建筑物中的电梯作为租赁物，开展融资租赁交易？出租人以建筑物中的电梯作为租赁物开展融资租赁交易后，建筑物又被设定抵押，是否对融资租赁交易产生影响？
一、电梯所有权人的确定
（一）电梯添附于建筑物后所有权人的确定规则
电梯添附前的所有权人与建筑物所有权人为同一人的，则添附后的电梯仍归该人所有，并无争议。但若电梯添附前的所有权人与建筑物所有权人并非同一人的，添附后的电梯的权利归属应当根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第322条的规定确定。《民法典》第322条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”
故，为了确认电梯添附后的权利归属，出租人首先需确认电梯添附前的所有权人和建筑物的所有权人。
（二）售后回租模式下电梯所有权人的确定
1. 电梯添附前的所有权人的确定
为确定电梯添附前的所有权人，笔者建议出租人通过要求承租人提供购买电梯的采购合同（或建设工程合同）、支付凭证、发票等材料，并对上述材料的真实性予以审查的方式，确定电梯添附前的所有权人。
2. 建筑物所有权人确定
对于已经办理不动产登记的建筑物，出租人通过审查不动产登记信息即可确定建筑物所有权人。
对于在会计上已经转入固定资产科目，但尚未办理不动产登记的建筑物，出租人则无法通过不动产登记信息直接查询建筑物的所有权人，这将给出租人确认附属设施的权属造成困难。笔者建议出租人通过要求承租人提供采购合同（或建设施工合同）、施工许可证、竣工备案表、工程款付款凭证、工程发票等，并对上述材料的真实性予以审查的方式，确定建筑物的所有权人。
3. 电梯添附于建筑物后所有权人的确定
出租人应当根据对电梯添附前的所有权人和建筑物的所有权人的审查结果，确定作为租赁物的电梯的所有权人。
若电梯添附前的所有权人和建筑物的所有权人均为承租人，则承租人拥有作为租赁物的电梯的所有权。
若承租人仅为电梯添附前的所有权人，建筑物的所有权人为第三方的，除非承租人与第三方约定了电梯归承租人所有，否则作为租赁物的电梯的所有权人应当为第三方。若承租人主张其与第三方就电梯所有权另有约定的，笔者建议出租人要求承租人提供书面约定材料，并尽可能要求第三方出具确认函件，在确认函件中明确电梯所有权归承租人所有。
需要注意的是，《民法典》第356条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第357条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《中华人民共和国民法典物全编理解与适用（上）》（最高人民法院民法典贯彻实施领导小组主编，人民法院出版社，2020年7月出版）一书中，关于上述条款的理解及适用问题进一步明确：“在审判实践中，对建设用地使用权或地上建筑物等转让、互换、赠与或出资，双方当事人在合同中约定分别处分的，应根据具体情况处理。比如，建设用地使用权转让时，转让人愿意拆除地上建筑物后转让的，系自愿行为，不应干涉。如果当事人在建设用地使用权转让等处分时，无法就地上房屋等一并处分达成一致，或者双方在合同中没有就地上房屋等不动产的处分作出约定的，一方请求地上房屋等不动产一并处分的，应予支持。反之亦然。审判实践中应防止出现判决确认建设用地使用权人享有建设用地使用权，但同时判决确认地上建筑物、构筑物及其附属物的所有权由他人享有，并因此发生建设用地使用权人和地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人权利主体不一致的情形。”
据此，虽然电梯添附于属于固定资产的建筑物时，可以将电梯作为租赁物开展融资租赁交易，但如果承租人不是建筑物所有权人，出租人仍然可能面临无法单独主张电梯的所有权问题。
（三）直租模式下电梯所有权人的确定
采用直租模式的融资租赁交易，电梯由出租人根据承租人的选择直接向出卖人购买电梯，电梯在添附前的所有权人为出租人。故，出租人仅需确定建筑物的所有权人，并与建筑物所有权人协商确定添附后电梯所有权仍归出租人所有。二、电梯所在建筑物内有多位业主时的法律分析
（一）建筑物中共有部分的认定
《民法典》第274条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正，以下简称《建筑物所有权解释》）第3条第1款规定：“法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
根据上述规定，电梯作为公共通行部分，属于建筑物中的共有部分，由业主共有。
（二）建筑物中共有部分决定规则
《民法典》第278条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”《建筑物所有权解释》第7条规定：“处分共有部分，……应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’。”
根据上述规定，在售后回租交易结构、直租交易结构下，电梯所有权转移的规则存在一定的差异。具体而言：
1.售后回租交易结构下需要满足的决定规则
在售后回租交易结构下，承租人将电梯所有权转移给出租人，再从出租人处租回使用，该行为属于《建筑物所有权解释》第7条规定的处分共有部分。根据《民法典》第278条的规定，处分共有部分属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
若未满足《民法典》第278条的决定规则而进行融资租赁，则建筑物内部分业主的行为属于无权处分，且由于出租人为专业从事融资租赁的公司，对于所要购买的融资租赁物能否合法交易应有充分的认识，出租人可能面临因实际未取得电梯所有权导致的融资租赁法律关系无法成立风险。
综上，在售后回租交易结构下的融资租赁交易应当满足《民法典》第278条的决定规则，否则出租人无法取得电梯的所有权，融资租赁法律关系不能成立。
2.直租交易结构下需要满足的决定规则
在直租交易结构下，出租人根据承租人的要求购买电梯并在建筑物内进行安装，与建筑物所有权人协商确定电梯所有权仍归出租人所有，再由承租人从出租人处租赁使用。该交易中的行为有两处需要经过业主共同决定：第一，将电梯在建筑物内进行安装的行为，属于《民法典》第278条第1款第7项规定的改建建筑物；第二，出租人与业主协商确定电梯所有权仍归出租人所有的行为，属于《建筑物所有权解释》第7条规定的处分共有部分。
故，根据《民法典》第278条的规定，第一个行为应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；第二个行为应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
若未满足《民法典》第278条的决定规则而进行融资租赁，融资租赁法律关系难以成立。
（三）未经业主共同决定擅自处分共有财产的司法实践案例
浙江省高级人民法院（2016）浙民终9号-中国JR租赁有限公司、兴业国际信托有限公司等案外人执行异议之诉民事判决书中，一审法院认为：“中金租公司异议财产清单中的所有财产，最迟在2009年已经全部投入使用，其中电梯、空调设备、风机、配电箱、冷／热量表、锅炉及辅机、离心泵、电动三通阀、电动二通阀、应急电源、控制柜、预制双层不锈钢烟囱、不锈钢水箱、电梯装潢、低压开关柜、变频节能仪、集中控制系统、两翼自动旋转门、热泵热水工程、变压器、温控器、机柜、服务器机柜、水泵是保证三门县海游镇滨海大道18号大楼（包括浙江保罗大酒店三门金陵保罗大酒店）正常运行必不可少的一部分，本身已经成为三门县海游镇滨海大道18号大楼的一个有机组成部分，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：‘除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等’，这些作为附属设施、设备的财产也是三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主（包括浙江保罗大酒店、英超房地产公司及其他已经购买房屋的业主）的共有部分，浙江保罗大酒店在没有征得三门县海游镇滨海大道18号大楼全体业主同意的情况下，擅自将这些共有部分作为融资租赁合同的标的物转让给中金租公司，违反了《中华人民共和国物权法》第七十条规定：‘业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利’，是无权处分的无效的民事行为。”
在（2016）浙民终9号案中，出租人以原属于承租人名下的酒店相关设施设备作为租赁物，开展融资租赁交易。但是，酒店所在大楼的部分楼层权利人登记为承租人以外的自然人及法人。因此，大楼的通道、楼梯、大堂、消防、公共照明等附属设施、设备等属于共有部分，承租人在未取得大楼其他业主同意的情况下，将共有部分设施设备作为租赁物的，属于无权处分行为，出租人因此无法取得共有部分设施设备的所有权。参考（2016）浙民终9号案的裁判观点，如电梯安装的建筑物存在承租人以外的其他业主的，在承租人未按《民法典》《建筑物所有权解释》的相关规定，就以电梯作为租赁物开展融资租赁交易的情况下，出租人面临承租人无权处分电梯而导致的融资租赁法律关系不能成立的风险。
三、电梯所在建筑物上设立抵押权对融资租赁的影响
（一）电梯所在的建筑物在融资租赁前已经被设定抵押1.建筑物设立抵押权后，电梯是否一并抵押
若建筑物已设立抵押权，且该抵押权设立前附属设施已与建筑物形成添附的，则抵押权效力及于附属设施。若抵押权设立后附属设施才与建筑物形成添附的，则根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，以下简称《担保制度解释》）第41条第2款之规定：“抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。”
由此可知，无论抵押权设立在添附之前还是之后，抵押权效力均及于与建筑物形成添附的附属设施。
2.已经设立抵押的电梯作为租赁物，融资租赁法律关系是否成立
《融资租赁公司监督管理暂行办法》（银保监发〔2020〕22号，以下简称《监管办法》）第7条第2款规定：“融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”据此，在电梯已经被设定抵押登记的情况下，电梯作为租赁物的，存在合规性障碍。
《民法典》第406条第1款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”《担保制度解释》第43条第1款规定：“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此，对于存在抵押权的电梯，若该抵押权登记约定了禁止或限制转让抵押财产的，除非抵押人按约满足了约定条件使得电梯可以转让，否则该电梯所有权不能转移给出租人。
在融资租赁业务中，租赁物应当客观存在且所有权应由出卖人（或承租人）转移给出租人，如没有租赁物所有权的转移，仅有资金的融通，并不构成融资租赁合同法律关系。因此，若根据前述法律、司法解释之规定，出租人无法取得存在抵押权的电梯所有权的，则融资租赁法律关系不能够成立。
（二）电梯所在的建筑物在融资租赁合同起租后被设立抵押
《民法典》第745条规定：“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。”
据此，出租人与承租人就电梯开展融资租赁交易的，电梯的所有权由出租人享有，承租人无权处分电梯。因此，融资租赁合同起租后，承租人在建筑物上设立抵押权的，若抵押涉及到电梯的，该部分抵押行为属于无权处分。但是，若出租人未在中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统（以下简称中登网）办理融资租赁登记的，则其对电梯的所有权不得对抗善意第三人。此时，存在第三人善意取得效力及与电梯的抵押权的情况。
但需要注意的是，如前分析，在建筑物的抵押权人与电梯的所有权人不一致的情况下，人民法院仍然可能基于不动产及不动产附属设施不宜分开处置的裁判观点，不支持出租人在该等情况下单独主张电梯所有权的诉讼请求。
四、以电梯为融资租赁物的法律风险及建议
根据上文的分析，笔者归纳如下4点在以属于固定资产的建筑物内的电梯为租赁物进行融资租赁交易中所需注意之事项，以供各融资租赁公司参考。
第一，融资租赁公司在进行融资租赁前，必须确认作为租赁物的电梯的所有权人，以确保电梯所有权可以转移至公司名下。鉴于电梯添附到建筑物内后，电梯权利人可能发生变化，故，融资租赁公司需要同时审查电梯添附前的所有权人、建筑物的所有权人及各所有权人对于电梯所有权的归属是否另有约定。
第二，在遇到电梯所在建筑物内有多名业主的情况下，融资租赁公司需要对建筑物内所有专有部分的产权情况进行审查，并确保融资租赁交易中的相关行为（如处分电梯等）已经经过业主共同决定，符合业主决定规则。
第三，融资租赁公司除需要对建筑物的所有权人进行详尽的审查外，还需要对电梯所在建筑物的不动产登记信息进行审查，着重审查该建筑物是否已登记设立抵押权以及是否登记了禁止或者限制转让抵押财产的约定。
第四，笔者建议融资租赁公司在以电梯作为租赁物开展融资租赁时，应当及时在中登网办理融资租赁登记。
本文作者为申骏律师事务所吕芳钰、袁雯卿、许建添。
许建添
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许律师专注于金融争议解决，在疑难复杂金融纠纷案件领域具有丰富的成功代理经验。同时，许律师专注于法律实务研究，近几年公开发表关于金融争议解决类实务文章200多篇，带领团队发布金融争议类裁判文书大数据报告近10篇。
邮箱：xujiantian@sunjunlaw.com
袁雯卿
高级合伙人
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袁雯卿律师拥有超过10年金融领域法律合规、风险管理从业经验，目前专注于融资租赁、保理、期货、证券等领域的诉讼与非诉讼法律服务，曾经服务的融资租赁、保理、期货、证券等公司或企业超过30家，曾经出具的法律意见书超过200份。
邮箱：yuanwenqing@sunjunlaw.com
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编辑/策划| 法步
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