新房、二手房，到底怎么选？ 这些知识江宁人看到必转！
买房是人生一件大事，宁宁在值班房博士的时候经常会遇到这样的问题。
网友甲
您好房博士，我想问一下到底是买XXX的二手房好还是XXX的新房好？
关于新房和二手房的定义，宁宁相信大家都知道，新房就是直接从开发商拿房，不经转手的房屋；二手房也就是“第二次交易”。
那么新房和二手房究竟有什么区别呢？宁宁今天就和大家来聊一聊。
新房和二手房交的税不一样。
土地使用年限是一个很重要但是大家却经常忽略的问题，大家经常会把土地使用权限和房龄搞混！
注意：土地使用年限≠房龄
可以肯定的是二手房的土地使用年限是少于新房的，因为卖方可能会住一段时间，但是也不排除有朋友期房刚交付就转手的情况。
买二手房的朋友需要主要注意一下土地使用年限和房龄，你的年龄，房龄，使用年限这些都可能影响贷款。
千万不要以为找了中介就什么事都没有，因为经调查发现，中介几乎不会主动提土地使用年限，这样损失的会是你自己。
银行更愿意做新房的按揭。新盘都有开发商的担保，但是二手房没有担保，全凭业主的信用和经济条件，所以银行对于二手房设置的条件相对较多，当然不同的银行也有不同的设置条件。
所以二手房的贷款也比新房难很多。
建议：不管是新房还是二手房贷款都建议多打几个银行电话咨询一下。
目前整个南京市场出现新房二手房价格倒挂的现象，这也吸引了很多想投资的朋友，毕竟不动产是最保值的投资。
但是这并不是绝对的，价格倒挂现象仅出现在少数比较热门的楼盘。宁宁还是那句话：自住可以买，但是投资需谨慎。
学区也是大家比较关注的一个问题，未交付的新房是没有学区的，二手房是有学区的。
我看中一套学区房，怎么确认这套房是该学校学区房？
答：每年5月或者6月，学校都会在校门口或官方网站公布该校当年的“招生简章”，上面会有该校的学区范围。如果无法确认，可以直接咨询学校。
学校和我们家房子就隔了一条马路，我们家房子是否属于该学校分校？
答：义务教育的原则是就近入学，住在学校对面不一定就是该校学区房，具体要以该校的学区范围为准。
开发商宣传名校楼盘怎么确认？
答：想确认该楼盘是否属于这所名校学区，分两种情况：
一是学校已经建成，查看学校官方网站或学校门口的招生通告，查看其学区范围是否包含该楼盘。
二是学校未建成，请开发商出示与学校签订的招生协议，并将买房后孩子可以上改名校作为购房合同条款写入合同。
NO.1 交易风险
新房
交易对象是开发商，风险相对较小。
买新房的对方是开发商。这几年，房地产市场较从前更规范了，尽管购房者相对开发商，可以说现阶段仍处于弱势地位。
但无论买期房，还是买现房，也不管开发商是国有企业，还是混合经济，或是民营企业，一般来说，购房者将首付或全额资金付给开发商，相对还是安全的。
毕竟交易的一方是个人，一方是经济组织，不管如何，即便发生意外，应该说个人还是能够得到政府或法律的帮助。
二手房
个人之间的交易风险相对大。
买卖双方均系个人，各自的诚信状况较难掌握，只能通过资信高的房产中介，获得保障。
即便如此，在这轮房产大"牛"市过后，个人之间买卖房产引发的官司，比个人与开发商之间的纠纷要多。
个人间的这些官司要么是卖方收了钱，房价又上涨了，不愿再卖，要么是买方付了定金，房价跌了不愿再交易下去。还有的下家为了贪图收费便宜，委托资质差的小房产中介，结果上家卷走了下家的钱。从这个角度看，买二手房最大的风险恐怕就在于此。
NO.2 选房余地
新房
可在多幢楼或者一幢里的不同层次不同位置挑选。
尽管开发商普遍采取的销售策略是几幢或一幢的土建结构封顶、分批获准预售、滚动推出销售，但在目前楼市由卖方市场向买方市场转移的背景下，每一次预售的期房或准售的现房，一般少则几十套，多则一百多套。
这对购房者来说，多少有些挑选余地，可以根据自己的经济条件或承受能力，选择不同层次、不同位置、不同房型、不同面积的房子，价格上还可以享受开发商的"一房一价"的销售政策，体验"一分价钱一分货"的感受，不至于发生"肉价买了豆腐"的情况。
二手房
只能在卖家抛出的房子里选。
一般情况下，卖家抛出的只是一套，买家几乎没有挑选余地。这样的情况特别容易发生：明明想买高楼层的，看到抛出的却是低层次；明明想买直套间的，抛出来却是横套间的......所以有时因为心仪该小区的地段和环境，最终也不得不放弃某些追求，将就买下，结果留下些许遗憾。
有时，从卖房者手中购买次新房，并不能像向开发商买新房那样，可以享受以质论价的待遇，可能不同品质，而笼统确定一个交易标的。比如，买新房时，一套二房一厅，一般高一层就要贵10000元，而二手房标价就不可能有如此细化的价格差。
NO.3 房屋实况
新房
期房存在一定风险。
现房与二手房，只要购房者具有鉴别房屋优劣的洞察力，两者都不存在购房风险；而期房则存在一定的风险，主要在于开发商是否严格履行合同附件上关于小区房屋建材、小区环境、配套设施、物业收费等的承诺。
消费者只有通过签约时对开发商严谨约定，可最大限度予以防范。所以，选择资质较高、名牌知名度较高的开发商建造的楼盘，是一种规避风险的手段。至于房屋朝向、采光、通风、噪音、幢距、房型等方面的期房风险，可以在正式签约前，到结构封顶、准许预售的施工现场，进行仔细实地观察，一般可以避免。
二手房
房屋实况几乎无风险，但细节观察不如新房方便。
因为是现房，所以在房屋实况方面，几乎不存在什么风险。但是，也正因为是已交付使用的现房，受到看房需要业主开门的限制，所以，相对新房，观察时不能完全随心所欲，特别像光照和噪音等这种需要在关键时段才能观察的细节，不如观察期房那样随到随看。
所以，买二手房一定不能过于听信中介与房东的介绍，最好的防范对策是将看房时间约定在一定的特殊时段，如对光照有疑虑的，可约定在上午太阳升起或下午太阳落山时。而对噪音有顾虑的，可约在晚上，这样就可以探个究竟。总之，最可以信赖的购房指导是自己。
如果同价位的话，宁宁还是建议大家买新房哦！
以上宁宁所说的只能给大家一个参考，究竟是买二手房还是新房，是要看大家的个人需求滴。
买房比较复杂，建议大家还是多选择，多看看比较好哦！
希望今天的内容可以对大家置业有所帮助，小伙伴们还可以下载365淘房APP，新版房博士频道已经上线，明星房博士一对一服务，为你解答买房过程的疑问。
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