中央财经大学财税学院院长白彦锋：征收房地产税将带来双重红利，但仍需理性看待

白彦锋  中央财经大学财税学院院长

以下观点整理自白彦锋在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第38期）上的发言

本文字数：2208字

阅读时间：5分钟

我国的房地产税改革会带来双重红利效应。

全国人大在10月23日发布试点工作决定之后，社会公众关注比较多的是房屋所有权人。房地产税和现行税制中的房产税是不一样的，区别是房地产税多了一个“地”字，它的纳税人还包括土地的使用权人。虽然公众关注比较多，但也要见房见地。不仅房住不炒很重要，事实上房子的前提是地，地住不炒也同样很重要。很多开发商取得土地使用权后捂地待涨，房地产税开征后将增加保有成本，加速房地产开发进程，使其尽快入市。

国内通过土地增值税调控房地产，土地增值税属于一次性增值行为，是一次总付税。从财政学角度理解，土增税容易被产权人认为是一种心理账户中的沉没成本。未来试点开征房地产税，可以从土地供应和流转层面提高土地资源的配置效率，对于房地产市场健康发展是非常重要的，这是第一重红利。房地产税可以促进多套住房、闲置住房、冗余住房入市，增加房地产的供给，促进房价理性回归，这是第二重红利。所以，房地产税有房也有地。试点房地产税改革带来的双重红利效应对于推进房地产市场的健康可持续发展非常重要。

征收房地产税有优势也有问题，房地产税征管比较复杂。有些纳税人的资产是富裕的，但现金流是匮乏的。以退休人士为例，退休人员可能在黄金地段一辈子就一套房子，价值上千万，但退休之后没有那么多收入，没有现金流，那他纳税可能会存在困难。所以，对搞财政学的人来讲，房地产税是非常特殊的税种，和现行税制中的18个税种都不一样。一般的税种是税基×税率=税收收入。税率由税法界定，税基是对房子的保有成本而非交易实现价格。其他税种一般是市场买卖双方形成的交易价格，房地产税没有交易，在保有环节就要征税，就要求对税基进行评估。

税率由税法决定，税基由税务部门评估，税收收入可以由政府部门施加很大影响。所以，美国七十年代末期通货膨胀严重导致了房价飙升。吸收多余货币的一是资本市场，二是房地产市场，房价上涨速度很快。由于税负增加美国七十年代末期出现了“tax revolt”抗税运动，因此美国地方政府对财产税和房地产税施加了很多限制。一是限制税率，税率不能太高。二是限制税基的评估价值，因为影响税负的除税率外还有税基。三是限制地方政府财政收入。四是限制地方财政支出。

并不是国际上所有国家都将房地产税作为重要税种，有的国家地方政府并没有房地产税。征收房地产税的国家主要是所谓的英美法系，英国、美国这些国家。大家认为房地产税在地方政府中是税收收入的主体，这种观点也是不对的。我国五级行政体制下，省级以下的四级都叫做地方政府，但美国的地方政府是州以下的小地方政府概念。税收收入在中央财政占的比重比较高，大概有80%-90%，但地方政府基层税收来源多样化，税收收入在地方财政中占比相对较小，只占到60%左右。即使是开征房地产税的州，对美国地方政府的税收贡献也是1/3，低于50%的数量级。

我国之前没有用过房地产税这种保有环节的税种，需要关注未来是否会出现“淮南为橘，淮北为枳”这种水土不服的问题。

因为税基不可移动，房地产税作为地方税更为合适。我国进入新发展阶段后要解决发展不平衡、不充分的问题。美国是分权色彩比较重的国家，所以房地产税主要是满足地方政府教育，学区支出的需求。这样的话就有一种俱乐部产品的性质，容易扎堆。愿意负担高的财产税，愿意去追求更好的教育，可以去财产税负重的社区去居住。我国显然不是这样，从我国教育现在做的“双减”可以看得出来，基础教育在我国不是一个俱乐部产品，而是公共产品，中美的基本国情存在差异。

我国18个税种能够看得见的税种就是四个，增值税、消费税、企业所得税和个人所得税，其他的14个税种基本上在税制里面可以忽略不计。也不能说忽略不计，因为这四个主体税种贡献了70%-80%的税收收入。我国的税收收入以间接税为主，直接税从2001年占税收收入比重大概在7%，到2020年占到7.5%，几乎这二十年没有什么变化。房地产税也是一个直接税，可能这会对未来房地产税的改革有一些启示。

房地产税在全国财政收入中比重可能不高，就地方而言情况略有不同。以城建税为例，城建税在全国税收收入中只占2%，但云南城建税占比高达10%，海南也是一样，海南房地产业对其税收贡献也能够达到30%-40%。

在房地产税问题上，坚持两个基本观点。

一是财政整体观。看问题要坚持中央“十四五”规划里讲的系统论，前瞻性思考，全局性谋划，战略性布局，整体性推进。

二是从行为财政学的视角，人类的认知规律，从整体来看待问题，要考虑中国的国情。美国的权力主要是由州级地方政府保有的，联邦政府是地方政府让渡出的一部分权利。我国是中央集中统一领导的，集中统一领导又有历史文化传统又有现实客观发展的需求。

从经济趋势上来讲，过去讲寸土寸金、黄金地段，现在数字经济、平台经济已经进入了元宇宙时代，商贸企业可以线上开店，不可移动性的价值已经下降了。从政策上讲，我国房地产税需要“削峰填谷”，发挥收入再分配的功能和作用，但房地产税作为一种受益税来看，是要“扎堆”、是要“抱团”，甚至要“社区隔离”，这不是我们希望看到的。从社会公众对税种认识来讲，刚开始引入的时候，更多看到的是它极为光鲜的、优势的一方面，但它也有毛病，时间久了就会发现房地产税也是一个令人十分讨厌的税种。不管是长处还是劣势都是客观存在的，变化的是人们主观对它的认识。

所以，在中国引进房地产税，对于推进共同富裕，坚持房住不炒都是非常有现实意义的，但是，我们也不宜把它的作用过分的夸大。

延伸阅读

转载请注明出处

并附带官微二维码

长按关注

中国宏观经济论坛（CMF）成立于2006年，是中国宏观经济研究领域最有影响力的智库之一。CMF由人大副校长刘元春，人大一级教授、CMF联席主席杨瑞龙及CMF联席主席、中诚信集团董事长毛振华领衔，依托理论经济学、应用经济学一级学科排名全国第一的中国人民大学经济学院的优秀研究力量，同时诚邀知名研究机构专家，聚焦宏观经济动态和前沿性重大经济问题研究，季度发布中国宏观经济分析与预测报告，月度发布中国宏观经济月度数据分析报告，不定期举办宏观经济热点问题研讨会及理论与思想研讨会，发布中国宏观经济专题报告及理论与思想报告，共累计公开发布研究报告600余份，参与联合研究专家逾500位。成立15年以来，论坛受到各级政府部门以及社会各界高度关注和评价。