秦虹:对当前下行压力加大的房地产行业的几点看法

秦  虹 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

吴雨珊 新金融联盟秘书长

本文转载自7月22日金融界。

本文字数：2765字

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去年下半年以来，房地产行业基本面快速下行，部分企业面临较大的信用风险，“预期减弱、需求不足、供给冲击”的三重压力持续叠加。应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定?

上半年房地产下行超预期，全年很难超过去年

吴雨珊：应如何调整政策和市场预期，稳住房地产行业，助力经济稳定?如何预判下半年楼市的发展，短期是否有复苏的可能?

秦虹：从累计数据看，今年1-6月份整体上半年市场表现非常差。除了待售面积是正增长之外，所有的指标都是负增长，这在历史上是从未出现过的。中国房地产市场曾经出现过几次市场成交面积、销售面积、销售额的负增长，比如2008年，2012年，2014年，都出现过年度销售面积和销售额负增长，但从来没有出现过施工面积负增长，从来没有出现过房地产开发投资的负增长，但今年全部都出现了。

房地产市场从去年下半年7月份开始增速下行，一直持续到今天已经整整一年。今年4月份基本上到了底部，今年5月、6月没有持续下行，虽然同比是负增长，但是销售面积、销售额环比已经出现了正增长。今年6月单月房地产开发投资额已经环比增长25%，商品房销售面积月度环比增长65.8%，销售额环比增长36.7%。

由于基数原因，加之市场预期比较差，同时居民收入、购房意愿、支付能力受到各种因素影响，市场全年很难超过去年。

去年上半年是历史同期最高位，所以今年上半年和去年同期相比负增长。很多投资指标绝对值是次高位，仅次于去年同期，高于2019年、2020年之前任何年份的同期。

现在是否是买房好时机?

吴雨珊：今年以来全国已经有接近150个城市发布了稳楼市政策，包括放松限购，提高公积金贷款额度，降低首付等。这一系列操作背后的原因是什么?市场供需是否发生了根本性变化?对普通人而言是否是买房的好时机?

秦虹：买不买房涉及到三个方面的因素：意愿，想不想买；能力、想买能不能买得起，支付能力够不够；准入，过去一百多个城市都在限购。

100多个城市调整政策，主要是准入方面，主要是三四线城市，也包括一部分二线城市。在能力上有一定的支持，全国性两次下调购房按揭利率，还有城市对购房者发放补贴。剩下的就是意愿，现在对大家决定买不买房很重要的还是意愿的问题。这几年受疫情影响，经济不太稳定，经济增速也在下降，很多年轻人遇到了失业、减薪，影响很大。这种情况下，大家购房的意愿可能会推迟。

买房子还是要长远考虑、综合考虑，不是简单的价格问题。再加上，现在还有一些违约企业，有一些烂尾楼现象出现，大家也很担心。

为什么二手房卖得比较好?调控政策最早出现的效果，应该在二手房市场。因为大家担心企业违约，不能按时交付楼盘，二手房不存在这个问题。

还有一个看法，实事求是讲，大城市房价确实偏高，特别是一线城市，这么高的房价对年轻人的负担非常重。各位没有房子的年轻人，需要买房的年轻人注意，“十四五”期间国家在大力推保障性租赁住房。机构持有、统一运营、标准化、条件非常好、集中式管理。这种租赁住房可以给新市民、年轻人提供一个很好的居住环境，租金也相对便宜。可以通过先租后购的形式，巩固自己的经济实力，确定就业方向、稳定就业地点之后，再考虑长久的买房问题。

研究七普数据，发现了一个非常有意思的现象，二十年来，从五普、六普、七普，全国城镇住房自住率高度稳定，达到74%。充分反映了中国老百姓对住房的偏好，购房的偏好。所以，买房只是一个先后的问题，需要根据自己的情况来进行决定。

房企要积极自救

吴雨珊：今年前五个月排名前100的房地产企业业绩规模同比大幅下降52%，相比2020年同期还下降了27.8%。另一方面，从去年下半年以来，20多个城市发布政策，引导房企不得随意降价销售。这种情况下，房地产企业应该如何自救呢?

秦虹：地方政府为什么不让降价?比如市场上在售盘有十个，但其中有一个企业暴雷违约了，就大幅度降价，五折六折降价，本来市场是很平稳的，市场供求比较平稳，不存在降价的问题，但因为那家企业要降价回款就打五折降价，把市场秩序就全部搞乱了。有些地方政府之所以出台限价令和这个有关，可以降价，但要有个幅度，不能低于报案价的15%，是因为怕一个企业一个项目把整个城市所有项目都扰乱了。

现在房地产企业出现了很大的流动性危机，首先要自救。问题出在开发商项目违约、暴雷、烂尾，首先责任在企业自身，不能企业出现问题别人来替它解决。有的企业没办法自救，负债已经太大了，所有信誉已经没有了。这种企业可能就要走特殊的自救办法，或者就救不起来了，这是市场竞争淘汰的正常现象。有些企业是暂时遇到了困难，政府允许再融资、贷款展期、允许发债，给予一些帮助，就能够缓解他们现金流的危机。已经出现违约和出现烂尾的企业，不是把烂摊子一交，政府去解决，企业是第一责任人，企业还要想办法来解决。

“三道红线”是否应该适度调整?优质房企现在融资问题不大

吴雨珊：有观点认为，疫情对于处于谷底的房地产业是新的打击，为了保经济应当适度调整“三道红线”和贷款集中度考核的要求。现在给楼市松绑的时机到了吗?下半年楼市政策会发生什么样的变化?

秦虹：已经在松绑了，去年下半年金融政策就开始调整，叫做纠偏，积极满足合理的房地产贷款需求。特别是“3.16”金融委会议要求，凡是紧缩政策都不要出，所以我们看到了全国一百多个城市都出现了政策松绑。金融政策松绑更加明显，一是降首付，二是降按揭利率，已经降两次了。

关于“三条红线”，现在要求是三年转绿期，今年是第二年，明年还有一年。房地产企业，特别是民营房地产企业，贷款比较困难并不是受“三条红线”的约束。那受什么影响呢?当然银行放贷不放贷，取决于银行风控，取决于企业和项目能不能满足银行的风控要求。有的企业拿不到贷款，不是因为“三条红线”的影响，是因为企业项目资质、项目情况满足不了银行的风控管理。对优质的房地产企业，运营效率高，资产质量也好的企业，现在融资问题不大。

房地产企业长期以来的高杠杆高负债还是需要高度警惕的，它带来的不仅仅是房地产企业自身的问题，而是整个经济面、社会稳定、金融安全的问题，我们不能轻视它。

房地产行业总量看似饱和，实际上发展空间和潜力巨大

吴雨珊：国家统计局最近发布的《中国人口普查年鉴》显示，目前我国家庭人均居住面积达到41.76平方米，平均每户居住面积达到111.18平方米。随着人口出生率的下降，房地产行业是否正在成为夕阳产业，未来的市场空间还有多大?

秦虹：房地产是什么产业，过去有很大的争论，是不是支柱产业等等。我个人认为，房地产是一个载体，城镇运行发展的重要载体，这个载体未来发展得好不好，完全取决于这个载体上所承载的产业和人口。只要中国经济还在发展，这个载体就要发挥好作用，城镇化只要还在进程中，人民收入还在提高，消费还在升级，住房改善需求就会增大。

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