佳文赏析 | 拉不住的房价：城市社会空间分异之刃
编者按
“房子是用来住的,不是用来炒的”,房子终应回归它的居住属性,让居者有其屋。房产税势在必行,房价又将走向何方?本期将邀请中国科学院南京地理与湖泊研究所副研究员宋伟轩老师为您揭晓大城市房价之“痛”，“痛”在何处？
蒋树芳
中国地理资源期刊网微信平台总编室
作者简介
宋伟轩，1981年出生于吉林敦化，本科和硕士在云南大学，博士在南京大学攻读地理学（城市与区域规划）专业。由于研究方向选定为城市社会地理学，2010年毕业后有幸获得了到江苏省社科院工作的机会，一年半的社会学熏陶，使我的研究增加了一份“人文关怀”，特别关注城市社会空间转型重构中的社会公平与空间正义问题。2012年回归地理，进入心仪已久的中科院南京地理所，继续在城市空间分异中寻求“乌托邦”式的公平与正义。一直以来，我信奉研究要有高度和深度，更要有态度与温度，即使这种态度和温度是不够成熟的。同时坚持认为，“家里的事就在家里解决”，仍执着“把论文写在祖国大地上”，对写作中文论文情有独钟，并自我安慰这是作为一个人文地理科研工作者的“文化自信”，不惧路远渐忧，唯恐知己难求。
2009年，一部名为《蜗居》的电视剧热映，反映了在房价快速上涨背景下，普通百姓购房所经历的波折及心酸，引起了全社会对大城市高房价的热议。那年，我正在南京大学读博，并与夫人喜成连理，同样渴望在南京的万家灯火中，拥有属于我们的栖身之所。于是，我就开始“研究”房子，并将城市住宅问题作为学术方向。
这几年，从首套“蜗居房”到置换“改善房”，再到二套“投资房”，房价的上涨牵动着我的神经，也牵引着我的研究兴趣。从“封闭社区”到“绅士化/中产阶层化”，再到“住宅价格”，我追随导师吴启焰先生在探索城市居住空间分异的道路上持续前行，乐此不疲。
城市居住空间分异，是社会分化在城市空间格局上的反映，体现为同质人群聚集居住、异质人群彼此隔离的状况。
居住分异自古有之，但何谓“同质”，即黏合人群聚居的纽带，在不同历史时期却有着不同的内涵：
01
在原始社会的氏族部落、奴隶社会的早期城邦、封建社会的闾里和里坊，基本都是以血缘为纽带，相同血统、家族、姻亲关系的人群形成聚居。
02
在近代手工业社会开始出现因从事相同职业而结合的街巷社区，如南京老城南的箍桶巷、扇骨营等均因此得名；建国后计划经济时期的单位大院和工人新村，则是最典型的业缘社区。
03
改革开放以后，外来人口涌入大城市，出现以地缘为纽带的居住分异类型，最具代表性的如北京的“浙江村”和“新疆村”。
04
住房市场化改革后，住宅成为商品。房价快速上涨与住宅类型多元分化背景下，不同价格和类型的住宅，吸聚着具有特定经济实力、居住品味和服务需求的住房消费群体。
城市居住空间分异具有社会—空间二象性，即群体的空间分异和住宅的空间分异。前者指的是具有不同社会属性（职业、学历、年龄、收入等）群体的空间分布差异；后者指具有不同空间属性（类型、年代、档次和服务配套等）的住宅在空间上的分布差异。
改革开放以来，社会阶层持续分化，但在较长一段时期内，阶层分化并未体现在居住空间分异上。直至住房市场化改革，伴随外部拓展型与内部挖潜型城市化的同步推进，住宅价值和优质地段的“租差”（rent gap）被“激活”，迅速体现在商品房交易价格与空间差异上。伴随城市住宅的大幅拆建、房地产市场的持续火爆、外来人口的快速涌入和城市居民频繁的主/被动迁居，多元化的社会群体重构于多样化的城市空间和商品社区，呈现出异质化的社会空间景观。
随着城市住房市场化程度的不断深化，社会群体的居住倾向日趋分化，在关注中心区位、便捷交通、生活配套等传统居住要素的基础上，表现出多样化、个性化的居住需求与偏好。在群体居住意愿和住宅价格门槛双向筛选机制作用下，具有相似经济、社会和文化属性的群体，通过自由选择居住地和住宅类型，在相似区位、价格和品质的社区中得以再集聚，即社会阶层群体在住宅空间中的“沉淀”过程。
房价是反映住宅类型、年代、档次和服务配套的综合性指标。居民对住房的偏好通过市场供求关系体现在住宅价格上，导致房价空间的进一步分异。住房价格的“升值效应”和“门槛效应”，则成为阶层再分化和居住再分异的重要驱动机制。具有相似价格和特征的社区，吸引着特定资本实力和文化倾向的群体集聚，并不断进行“空间纯化”，即社区通过住宅价格“筛选”作用被植入阶层属性的过程。
就是说，房价空间分异与居住空间分异在机制和格局上存在一定耦合关联：
房价空间与居住空间的关联耦合
城市住宅价格空间分异，是居住空间资源非均衡配置的市场化表达，映射出不同阶层社会群体对城市住宅的选择倾向与需求差异。在官方中微观社会群体属性数据不可获取的前提下，房价空间分异能弥补传统社会空间研究采用人口普查数据的“时滞性”缺陷。而且，房价空间分异不止于表达，更在“催化”和“固化”城市阶层分化与空间分异，甚至能够预判未来一段时期内城市居住空间分异格局。
下面，我们就来分享一下南京房价与居住空间分异的故事。
从2009年末到2017年初，南京整体房价增长了1.5倍，年均增幅高达12.5%。这期间，大体上以1年半为一个阶段，房价呈现出“快速增长”与“相对平稳”交替状态。
2009-2017年南京各季度平均房价增长情况
对于像我这样的外来者而言，买不买房、何时买房、在哪买房、买什么房等一系列抉择，其实受到是否选择在南京定居、是否具有相应的经济条件、对房价未来走势的判断、对住宅区位和类型的要求等多种因素的综合影响，不同的选择将对个体和家庭产生不同的结果。买房时间越早、面积越大、数量越多，则住房资产增值越多。相反，买房越晚则代价越大。
从世界银行衡量住宅经济负担的“房价收入比”指标上看（欧美合理区间为3~6），南京平均房价收入比由12.0（2009年）上升为22.8（2017年）。可见，房子用来“住”的难度在持续上升。城市住房制度市场化改革，使城市住宅拥有了居住与投资双重属性，而大城市高涨且难以抑制的房价，揭示出城市住房供给的“过度市场化”倾向，导致房子用来“炒”的成分在增多。
尽管尚难断言南京是否存在房地产泡沫，但从国际测度房价合理性的重要指标“售租比”上来看（欧美合理区间为200~300），南京2009年平均“售租比”即已突破500，随后波动式上涨，而2016年底首度出现房价与租金的逆向变化，即房价连续上涨的同时租金持续下降，导致“售租比”从543飙升至881。这种反常现象预示着城市投资性住宅消费的增加，正在使房价逐渐脱离真实住宅供需关系。
我们还可以与杭州比较一下。2009-2017年，宁杭两市平均租金呈现大致相同的走势，一直保持比较稳定的增速和差距，较客观反映出两者综合实力和发展差距；但由于南京房价增长快于杭州，造成南京住宅“售租比”反超杭州并拉大差距至200以上。由此判断，南京整体房价及其增长幅度在合理性上不及杭州。
宁杭两市住宅平均价格、租金和“售租比”变化及比较
在城市内部，房价及其增长具有空间依赖性和空间异质性特征，随着中国大城市空间结构和住宅类型的多元分化，城市内部房价的空间异质性更加凸显。
2009年，南京明城墙围合的内城区房价最高，平均在2万元/m2左右，并向河西新城、外围地区和远郊新城区递减，“核心—边缘”结构清晰；2017年内城名校学区房价最高，河西新城次之，离散分布的内城新建高层住宅、外围景观型封闭社区和远郊高档别墅区房价也较高，内城传统多层住宅、外围封闭社区和远郊新城区房价居中，城市边缘区住宅价格最低。
2009年和2017年南京住宅均价空间分布
基于南京住宅小区样本数据库，综合考虑住宅价格、空间位置和建筑类型，结合住宅景观环境、建成年代、物业管理和公共服务等多样化要素，可将南京城市住宅子市场细分为9种典型住宅小区类型，其空间分布和均价如下图：
2017年南京不同住宅类型空间分布及住宅均价
不同类型住宅价格增长幅度存在差异，意味着购买不同类型住宅家庭的资产增值亦不同。假设同样是100平方米的住宅，8年间增值最多的是名校学区内住宅，平均达到366万元；其次是城市新中心河西新城、山水景观区和高层公寓式住宅，分别平均达到240万元、219万元和199万元；城市边缘区住宅增值最少，平均为84万元。
南京不同住宅类型平均房价增长比较
不同类型住宅房价增长模式可以大致分为4种：
① 引领型，即房价增长速度快，能够牵引、带动其他住宅价格上涨，以高层公寓式住宅、城市新中心住宅等为代表；
② 跟随型，即房价受其他类型住宅影响较大，增长相对平缓而稳定，以多层传统式住宅、城市边缘区住宅等为代表；
③ 追涨型，即房价前期涨幅不大，但随着新城建设的推进、主城区房价和投资性购房的拉动，后期出现爆发式增长，以新城核心区住宅为代表；
④ 独立型，即房价的独特性与波动性较大，以高档别墅类住宅为代表。
在房地产市场整体火爆的情势下，优质学区内住宅价格以更快速度上涨，登上城市房价巅峰。学区制使“分择校”“权择校”“钱择校”现象减少，但随着“学区房”价格猛涨，“房择校”成为社会群体争夺教育资源的主要手段。严格学区制度下，城市公办义务教育资源获取资格绑缚于学区内的住宅产权，这无疑刺激了渴望子女获得高品质教育的城市居民对“学区房”的消费需求。从南京排名前35名的公办小学来看，学校成绩与学区内房价之间存在显著的正向关联。
优质教育资源的竞争门槛不断抬高，有利于掌握更多经济资本的富裕家庭，通过购买“学区房”在优质教育资源争夺战中占得先机。例如南京三大名小——拉萨路小学、力学小学和琅琊路小学（统称“拉力琅”），2017年“拉力琅”学区内住宅均价超过6万元/m2；按照当年人均可支配收入计算，购置100m2“学区房”，需支出相当于个人111年的收入。这意味着“拉力琅”对于普通家庭而言已然高不可攀。
1家庭财富马太效应
住宅是家庭的主要资产，房价变化意味着家庭财富的改变，房价增长差异可直接影响社会分化。从南京不同住宅类型的表现来看，房价增长速度靠前的住宅类型均具有高房价特征。也就是说，一般而言购置高档住宅的高收入家庭，其住房资产性收入相对更高，不同社会阶层间的贫富差距由此拉大。
2高房价排斥外来人口
对于富裕和中产者而言，房子是投资品，而对于想定居城市的新毕业大学生和其他外来务工者而言，房子是必需品。当城市房价上涨到普通家庭难以企及的高度，房子将成为奢侈品，将收入不高、家庭不富的外来者排斥在城市之外。越来越高的住房负担逐渐超出应届高校毕业生等社会群体的支付能力，导致“毕逃族”“蚁族”“蜗居”等现象的大量出现。
3居住空间分异重构
高房价门槛效应容易造就新的城市居住分异与隔离形式。富裕和中产阶层通过“绅士化”过程不断侵替、占据城市高品质住宅小区，如高层公寓式、城市新中心、山水景观区和名校学区内住宅。相反，被迫迁往城市边缘区住宅的中低收入家庭，则可能沦落为低等级“住房阶层”，甚至不可逆转地被困在“空间与资源的囚笼”之中。
2001-2011年南京内城拆迁地块与安置情况
4居住分异的固化与锁定
阶层固化时代，城市居住空间分异也在固化。一面是富裕和中产群体拥有大量且优质的住房，并在房价上涨时获得更大收益，一面是大量低收入群体买不起房，或者被“驱逐”至城市远郊集中连片规划建设的保障性住房，困守于城市角落。对于城市普通家庭而言，即便你拥有住房，由于住宅类型间房价差距拉大，意味着实现由低档向高档住宅“换房”的难度在攀升，甚至可能被“空间锁定”在“老破小偏”住宅，固化以住房消费能力为驱动机制的居住空间分异现象，导致社会阶层和居住空间的双重锁定。
不同类型住宅房价势能等级与居住跃迁难度示意
如果谈及令我这些年里感到后悔的事情，房子买晚了、买小了，肯定排名前列。买房之前，我多么希望房价不要涨，而买房之后，我却立刻祈祷房价上涨不要停。曾几何时，我也暗自欢喜自己的房子因房价上涨而增值。但细细想来，高房价之下，你与我等皆非赢家。包括我在内的许多年轻人，都是靠榨干两代人的积蓄并背负起动辄百万的贷款，才能在号称“博爱之都”的南京获得安居之所，其中的辛酸和苦痛不言而喻。时至今日，房价之重越来越成为城市年轻群体的切肤之痛，严重收割了我们对于生活的幸福感和成就感。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是古人的梦，亦是现代都市人的梦，望此梦成真。
房
价
止
痛
贴
房子是家，但家不只是房子，不该为追求房子而掏空父母、背负巨债。
房子是财富，但不要被房子夹裹和磨灭了梦想，异化为房子的奴隶。
房子是投资品，但投机风险在上升，不要让房子套牢了自己的幸福。
房子是名校门票，但不是孩子成才的保证，只要努力，寒门依然能出贵子。
房子是身份的标签，但不管房多房少，长远来看，身心健康才是最后大赢家！
-The end-
来源： 中国地理资源期刊网
文字、图片、排版：梁龙武
责任编辑：王波涛
审核：任宇飞、王冠
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