【石油】加油站网络发展的十二个风险点

2017-10-19 加油站运营管理 华气能源猎头

加油站网络发展一直是油品销售企业的重中之重。随着客观环境的变化和投资政策的调整，大规模投资建站的形势一去不复返。加油站收购、联营、租赁方式在网络发展中发挥着重要的作用，但有的合同签订不完善，有些项目在履行过程中操作不当，还有的在纠纷处理过程中应对失策等等，给企业造成了损失，也积累了一定的经验教训。现从发生的真实案例中提取了十二个关于网络发展的法律风险点，供大家在工作中参考借鉴。

风险点1 土地为集体地或划拨地，面临合同无效风险

基本案情：业主起诉要求解除租赁合同，因加油站土地是集体非建设地，因此双方签订的《加油站租赁协议》有可能会被法院认定无效。最后双方在法院主持下达成调解协议，续租15年，每年租金77万元。

防控措施：

1.根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《划拨土地使用权管理暂行办法》规定，未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。因此要尽可能租赁建设手续规范、房产土地以及经营证照齐全的加油站。

2.若为了经营发展需要，租赁了土地、房产和证照不太规范的加油站，在发生纠纷时应尽可能通过调解维护合同履行，尽最大努力避免被法院判决合同无效的情况。

3.为了防止业主恶意涨租，要尝试各种手段和措施，坚决回击对方无理、过分要求，不能轻易妥协，如尝试协调政府部门取缔违建的加油站，了解业主的软肋，增加其违约成本等等。

风险点2 出租方未开发票，我方拒绝支付租金

基本案情：租赁合同签订后，一直是业主先开发票，石油公司再付租金。但自2012年开始，业主一直不开发票，石油公司也因此拒绝付款。后业主起诉至法院要求解除合同，法院支持了业主的诉讼请求。

防控措施：

1.尽可能使用标准合同文本，若使用双方协议文本，一定要写明“出租方收取租金前必须出具合法有效的增值税专用发票，否则无合法收款凭证的，承租方有权拒绝付款且不承担违约责任”等类似条款。

2. 对于土地出租方而言，交付土地给承租方使用是其合同主义务。相较之下，开具租金发票只是其附随义务，不按时开具发票也只是轻微违约；而承租方按时支付租金是根本性义务，一旦违反则可能构成根本性违约，对方可据此解除租赁合同。近年来司法实践中，对这种情况的判决均倾向于对出租方取得租金的权利保护。因此，对于以往签订的租赁合同，若没有上述类似条款的，即使出租方未出具发票，承租方也要按时付款。合同中仅约定“先开票后付款”等履行顺序而没有约定可以拒绝付款的，仍不足以对抗出租方的给付租金请求。

3.只要是网络发展纠纷，即使是涉及其他方面的问题，首先必须要考虑合同效力问题，其次要考虑租金是否按时支付。

风险点3 改造加油站未取得出租方书面同意

基本案情：租赁合同中约定“改造加油站时，甲方不得擅自拆除加油站场地内的固定建筑物，如需拆除，需征得乙方同意方可使用”。在取得业主口头同意后，石油公司即将加油站改造运营，后业主以石油公司未经其同意擅自拆除加油站雨棚和5只地下储油罐为由，诉至法院要求解除租赁合同并承担违约责任。

防控措施：对租赁站的维修改造务必要高度重视，充分审查合同条款，在取得出租方的书面同意后再进行。虽然在本案中业主运营的超市紧挨加油站，可以推定业主对加油站改造是默许的，至少是明知的，但苦于没有书面证据，法院仍判定承租方承担一定的违约责任。

风险点4 续租合同和原租赁合同签约主体不同，难以证明续租合同对业主有约束力

基本案情：租赁合同及若干补充协议、往来函件、会议纪要的落款均是石油公司与某市金阳加油有限公司，2016年4月合同到期后，双方续租20年合同，但签约主体是石油公司与某市金阳燃料有限公司签订。金阳加油公司和金阳燃料公司的法定代表人为同一人，均在合同上签字。后双方产生矛盾，业主起诉要求解除租赁合同。一审法院认为，续租合同对某市金阳加油有限公司没有约束力，因为签约主体是某市金阳燃料有限公司，虽然有法定代表人签字，但并不是以金阳加油公司的名义从事民事活动，其法律后果不应由金阳加油公司承担。

防控措施：签订合同时一定要尽到谨慎注意义务，签约主体这个看似最简单的问题，有时却容易被忽略，或者虽当时知晓情况，但发生纠纷时没有书面证据，面临很大的举证难度。对于不同的签约主体，需要有证据证明它们的承继关系。

风险点5 单方解除权约定过于草率，如“不支付或不按照约定支付租金达15个工作日的，出租方有权单方解除合同且不承担违约责任”

基本案情：合同约定租期15年，每年租金75万元，承租人于每个租赁年开始之日起15个工作日内支付。前六年实际履行情况是每年业主发函（寄给石油公司员工王某）告知付款账户，石油公司再支付租金。第七年业主快递至石油公司（收件人为石某），但石油公司并无此人，也未将其与租金支付一事联想起来，遂当错件退回。三个月后，业主以石油公司未付租金超过15个工作日，起诉要求解除合同。

防控措施：

1.合同签订要谨慎，尤其是不要轻易赋予对方单方解除权。作为国有企业，支付租金需要履行一套完整的审批手续，不一定能保证15个工作日内就可以付款到账，可以适当延长付款期限。

2.要安排专人跟踪合同履行，紧盯租金支付时间，不要给业主抓住把柄。

风险点6 对方将不动产权证原件放在我司，我司支付对方部分收购款，后对方以原件丢失为由挂失补办新证并抵押

基本案情：2011年6月，石油公司与业主签订加油站资产收购合同，总金额4688万元，合同约定该项目以业主名义报建、建设，建成后将房产、土地及相关各类经营权证过户至石油公司名下。在支付第二笔收购款时，因当地国土部门不再办理企业之间的抵押登记业务，双方约定由业主将土地证原件交给石油公司保管，同时书面承诺不进行抵押、担保、变更、注销等一切违背合同约定的行为直至加油站建成过户到石油公司名下为止，后因种种原因导致项目报建搁置，形成督办遗留项目。2014年6月，业主因资金短缺，办理了该宗土地证的挂失手续，重新领取了土地证，并将新证抵押。石油公司不仅项目合作希望渺茫，已经支付的2100万收购款也难以收回。

防控措施：

1.项目收购款要严格依照合同约定按进度支付；

2.没有进行抵押登记，仅持有对方原件的做法存在太大风险，因为不动产抵押权自登记时设立，没有登记不产生抵押权，权利人可以通过挂失重新办证；

3.发现这种情况后，应立即起诉并进行财产保全。

风险点7 同一事项出现两份不同的合同，且均有双方签字盖章

基本案情：加油站租期至2019年3月30日结束，2010年11月29日，双方签订补充合同，除调整租金外，还明确约定违约方除赔偿对方损失外，还要支付违约金50万元。2014年2月业主发出书面通知要求解除租赁合同，在协商无果后，石油公司于2015年2月提起诉讼，请求法院依法确认业主单方终止协议行为无效，要求继续履行合同。诉讼过程中，业主提供一份双方于2011年10月19日签订且有双方签字盖章的租赁合同，合同中明确约定“甲方需要提前解除租赁合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方”。经鉴定，合同真实有效。法院判决合同解除。

防控措施：

1.严格管理合同审批程序，认真审核合同条款，保持系列合同内容前后的一致性；

2.加强合同原件归档基础管理工作，不能出现合同原件丢失的情况；

3.加强公章和合同专用章管理，合同台账要认真登记；

4.每一个网络发展项目要有专人管理，不遗漏合同、往来函件、会议纪要、付款凭证等所有重要文件。

风险点8 一次性支付全部租金，遇加油站拆迁后，再向对方主张返还，耗时耗力

基本案情：2000年9月加油站租赁合同签订后，石油公司一次性支付业主租金500万元。2010年7月加油站被纳入市政府道路环境整治范围被迫停业，并于2013年拆除。石油公司向业主发函要求退还相应的租赁费，但业主一直不予回复。石油公司无奈之下提起诉讼，经过漫长的诉讼和执行程序，只追回168万元，还剩115万元无法追回。

防控措施：

1.尽量避免一次性支付全部租金情况，租金全部支付完毕后既无法有效制约出租方，遇到加油站拆迁时返还剩余租金也面临许多困难；

2.尽可能三年一付或五年一付，最好是一年一付；

3.时刻关注加油站周边环境变化，提前制定好应对策略。

风险点9 加油站被业主控制长期停业，租赁合同虽有效但无法履行，被判解除

基本案情：加油站租期从2005年6月1日至2025年5月31日，2010年后双方多次产生冲突，业主多次采取过激手段干扰经营并实际控制加油站，加油站停业长达七年之久。法院认为租赁合同事实上已无法履行，判令合同解除，业主赔偿石油公司经营损失27万元。

防控措施：

1.租赁合同首先要审查是否有影响合同无效的因素；

2.除了要按照合同约定正常支付租金外，承租方还必须要保证加油站处于自己合法、有效的控制之下，一旦失去对加油站的控制，可能会造成合同事实上无法履行；

3.合同中还要约定业主方冲击、阻挠加油站正常经营的违约责任。

风险点10 虽提前签订租赁合同，但加油站建好后被租赁给他人

基本案情：租赁合同尚未到期，加油站面临拆迁。双方就易地新建后的加油站签订了新的租赁合同，对建设要求、租赁期限、租金核算、租赁用途、证照办理、违约责任等作了明确约定。后来业主由于缺乏资金，和第三方签订加油站建设及租赁经营合同，约定加油站由第三方出资建设，产权归业主，建成后租给第三方15年，年租金200万元。石油公司发现新建的加油站被租赁给第三方经营后，诉至法院，要求履行租赁合同并赔偿损失。

防控措施：

1.根据法律规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的;(二)已经办理登记备案手续的;(三)合同成立在先的。本案中石油公司的租赁合同虽然成立在先，但新建的加油站事实上已经被第三方合法占有经营，石油公司再诉求继续履行变得相当困难。当然，石油公司可以主张赔偿损失。因此，合同签订后最好办理登记备案手续。在合同有效租赁期内，尤其是发生纠纷时，只有实际、合法占有加油站方能抢得先机；

2.要紧盯项目进展，不能以为合同签订了就能一劳永逸，就能完全锁定合作，要警惕“一女二嫁”的情况出现。

风险点11 租赁合同期限超过二十年

基本案情：租赁合同签订三十年，二十年到后业主要求解除租赁合同。

防控措施：

1.《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二十年租赁到期后，视为不定期租赁，出租方可随时解除合同。因此，租赁合同不要超过二十年，超过部分不受法律保护，租赁期满前要及时商谈续租；

2.对于1999年10月1日前订立的超过20年的合同，超过20年的部分是否有效，仍存有争议。因为《合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人均可以对租期进行自由约定。我们认为，首先，根据“法无禁止即为自由”的私法自治原则，双方当事人签订租赁期限超过20年的租赁合同，并不违反当时的法律、行政法规的规定，合同应当是合法有效的。其次，合同法实施后，应当按照《合同法》第二百一十四条第一款的规定，即认定租期超过20年的部分无效，起算租期应从《合同法》生效实施之日起计算，即从签订之日起履行至1999年10月1日《合同法》生效实施之日，已履行完毕的租期不再计算，而从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，不仅有利于保护市场的公平及稳定且符合《合同法》的规定。

风险点12 联营公司董事会决议签字盖章生效后才向上级公司请示

基本案情：2008年12月，石油公司与某公司共同出资498万元设立联营公司，石油公司出资254万元，某公司出资244万元。联营协议约定由联营公司租赁股东某公司的加油站土地，年租金38.6万元，直到土地过户到联营公司名下时为止。2014年5月13日，联营公司召开董事会，将土地年租金由38.6万元提高到60万元，并注明“由石油公司上报上级公司批复同意后执行”。董事会决议有全体董事会成员签字。但上级公司不同意上涨租金，某公司要求支付60万元土地租金。双方产生纠纷。

防控措施：

1.联营公司是独立的企业法人，公司董事会负责企业业务经营活动的指挥与管理，所谓“上报上级公司批复同意后执行”只是股东一方的内部审批流程，其上级公司未审批并不能影响董事会决议的效力。因此，联营公司的股东会决议、董事会决议必须要在签字盖章前完成内部审批流程，而不是想当然的认为协议里注明了“上级公司批复同意后执行”就可以自行签字盖章；

2.即使对租金上涨存在争议，也要把上涨之前的租金正常支付给对方，以免影响扩大化，让对方抓住把柄进而要求解除合同。

相关：新零售的战火蔓延到了加油站，阿里和京东大手笔布局

京东和阿里最近都打起了加油站的注意，将无人领域的战火烧到了街边最常见的基础设施上。

10月16日，京东联手中石化推智能加油站，给加油站添点AI高科技。与此同时，双方还将在零售方面展开合作，京东的品牌将会入驻中国石化旗下2.5万家易捷便利店，消费者可以实现网上订单，下线取货。换句话说，你在京东上买的东西，下回加油时就能顺便取了。

就在一周前，阿里也宣布在杭州建“无人智能加油站”，并在加油点周边配备便利店，将线下的触角延伸到加油站领域。阿里的无人智能加油站还有点厉害。据新浪报道称，汽车从驶入加油站到加油完毕，完全不需要人工操作。

在新零售愈演愈烈的态势下，巨头们都在寻找新的流量入口。而作为街边最常见基础设施，加油站成了又一争抢的高地。根据博思数据发布的《2017-2022年中国加油站市场监测及投资前景研究报告》，近几年国内加油站总数呈现上升态势，加油站总数从2011年的9.54万座增长至2015年的9.86万座。

在新能源汽车还未完全普及之时，加油站的数目还不会剧烈下降，加油还是有车一族的刚需，无论是平时短途出行还是长途旅行，加油站都是必经之地。据中石化方面的数据，中石化加油站平均每天提供相关服务2000万人次。由此看来，加油站仍然是个巨大的流量入口和获取数据的最佳场所，要比重新搭建线下场景更为轻松。就连马斯克的超级充电站也要发展“便利店”的模式。

在美剧中，我们经常能看到加油站已经不是一个单纯加油的场所了，主角们都会在加油站购买零食和生活用品，可以说是加油站和便利店一起“捆绑销售”，便利店经营的商品涵盖了日用品、食品、报刊、水果等等。据公开资料显示，美国加油站便利店销售收入占总收入的30%-40%，但利润却能占到55%左右。

早在20年前，中国加油站开始效仿国外开设便利店。在发展初期遇到一定的障碍，那时便利店在中国就不太普及，更别提加油站的便利店，这种模式在消费者的心中接受程度很低。

但随着人均消费水平提高，消费形式的培养，加油站便利店已经迎来了一个比较好的时候。据中石化方面的数据显示，目前中石化拥有的易捷便利店数量达到2.5万家，2016年中石化非油品交易额已经增长到了351亿元，年均复合增长率达35%。

在某种程度上来说，拥有加油站就等于拥有一个小型的便利店。此前，36氪曾报道过，7-Eleven母公司为了扩展在美国的便利店业务，并不是采取开新店，反而是收购Sunoco千余家加油站和其附带的便利店，以扩大生意。

对于巨头们来说，提前布局加油站也是抢占线下的便利店和零售业务，借助加油站的“力量”扩展自身的新零售线下的版图。相比于京东此前的“夫妻店”百万便利店计划和阿里的天猫小店，加油站连锁式的便利店选址简单、资源整合的难度更小，更加易于管理和操作。此外，加油站便利店的消费人群相对稳定，消费能力比较可观。

将加油站便利店配套上AI技术，还能提供全方位的服务。京东方面称，智慧便利店不仅能够针对用户的性别、年龄等画像属性推荐商品，还可以结合天气数据，为用户提供洗车、保养等建议。甚至随着快递“自提”业务的流行，加油站的便利店能够发展成为电商的线下自提点。

对于开了挺久便利店的加油站来说，他们也需要个帮手来告诉他们路过加油的消费者更需要什么样的商品，怎么利用有限的空间，更大效率地卖货。

线下基础服务设施又进一步向智能化、无人化迈进了。

来源：学法加油站作者：江苏石油王生责编：安徽石油谢哲审核：销售公司朱惠宇 & 36氪

编辑：华气能源猎头（微号：energyhunt）

转载请注明出处，感谢！

相关文章：