【我为群众办实事】物业费应咋交？四平铁东法官来评理

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为推进人民调解工作与“百姓说事点”创新发展和提档升级，近日，四平市铁东区人民法院紧紧依托“法官说法点”工作机制，组成两支小分队，会同市中级人民法院、铁东区物业办、行政执法局相关人员来到凯虹十五峰小区、瑞星花园、星源圣府小区，以及万达华宅等街区，进行实地走访，开展民法典中物权编的宣传，现场为群众答疑解惑。

认真调查研究事实

细致梳理矛盾冲突点

当第一支普法小分队来到凯虹十五峰小区后，得知物业公司自2016年和2019年9月分别接管该小区一、二期后，在疫情防控期间，投入了大量的经费、人力、物力，部分业主欠费行为已经影响了该公司的正常运转。而在场的居民也诉说了自己的苦恼，一些房屋的墙体开裂了，偶有渗水问题，物业公司却没有给予及时维修。

由于双方各执一词，法官向在场群众解答道：“根据你们购房合同上的记载，小区个人家的窗户属于私有财产，在法律上叫建筑物区分所有权中的业主专有部分，不是全体业主的共有部分，不在物业公司服务范围内。墙体裂缝、渗水属于工程、房屋质量问题，存在问题的业主可以向业主大会申请使用物业维修资金，没有召开业主大会和成立业主委员会的，可以通过街道办事处向物管办申请使用物业维修资金。”

明确双方权利义务

莫让有理变无理

法官在凯虹十五峰小区走访中，对业主反映的无障碍设施改造问题，现场与物管办负责人、物业公司经理了解到物业公司正联系铁东区政府解决问题。因涉及到设计变更等因素，该项目需要经过住建局审批和物管办协调处理，目前区残联正积极联系住建局沟通解决问题。针对业主反映的小区停车难、犬只管理措施弱化、冬季清雪不及时、电梯维修周期长、监控区域覆盖不充分等实际问题，法庭干警当即协调物业公司答复解决。

法官在瑞星花园、星源圣府小区走访时，有业主反映自行车停放难，原车棚在拆除五六年后没有得到恢复。经法官与物管办、物业公司沟通，了解到因海绵工程建设需要，几年前拆除了原自行车车棚。为满足业主需求，物业公司已经着手复建自行车车棚，但需要经过自然资源局审批，当前物管办已经帮助协调处理与此有关的绿地破坏、墙体脱落等遗留问题，物管办也向行政主管机关市住建局及时进行了报告，对于物业公司以及物管办当场进行的答复，大部分业主代表表示理解。

携手共创幸福家园

情法并用缩分歧

当第二支小分队来到万达华宅A区、B区、C区和东街商业街进行“法官说法点”对接时，通过沟通了解了人民群众和物业公司之间的问题，法官提醒双方首先应以明确物业企业和业主各自的权利义务为前提，才能知晓如何做好自己。随后法官向双方提醒道，作为服务一方的物业公司应切实加强服务意识，自觉履行相关义务，提高服务质量；作为欠费的业主，对违规搭建、擅自改变共有部分用途的建筑部门，应主动自觉拆除，对拒绝及时拆除违建物的业主，物业公司应履行相应的催告、举证义务，加强管理、依法维权，促进矛盾纠纷妥善解决。法官还就如何履行书面催交的举证责任、共用部分收益的归属、如何预防高空抛物行为、能否以停水停电的方式催缴物业费等物业服务企业普遍关心的热点、难点问题，与物业服务企业管理人员进行了分享和交流。

铁东区人民法院的法官现场说法，让人民群众了解了自己的权利与义务，同时引导物业公司规范管理行为、提高服务水平，从而促进双方的理解，化解双方的矛盾，为构建共建共治共享的社会治理体系提供了良好的司法指引。在短短五天之内，已有100余户业主主动交纳了物业费，共计14万余元。

温馨提醒

一、业主收房之后，在条件成熟时，应及时、依法成立业主委员会，以便更好的与物业服务企业沟通，共治共管，维护自身的权益。

二、在物业服务企业没有很好地履行物业管理及维护等职责的情况下，业主委员会或业主们平时应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减免物业费作出判定。三、物业服务合同的权利义务终止后或物业服务企业被解聘后，物业服务企业应当及时移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。四、房子不住但也要交物业费。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住，即使房屋空置也应交纳相应费用。

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 来源：四平市铁东区人民法院

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 编辑：陈晨 田兴志 

 复核：徐冠 

微信号 : jilinshenggaoyuan

吉林省高级人民法院

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