中国大多数城市将进入“去库存时代”

2016-12-22 瀚亚地产

摘要：存量房时代，资产管理成为行业热点。在“2016中国资产管理生态链大会”上，业内人士认为，前一轮的机会已被少数企业、少数城市垄断，中国大多数城市未来都将陷入去库存、微利润的时代，资产管理或是中国房地产下一轮真正的机会。

目前中国的存量资产或囤积了巨大的市场，尤为值得关注。资本、资产和资产经营者生成的态链将是未来城市面临的主要产业。从商品住宅销售金额排行榜来看，前十位中，北上广深四个一线城市都出现了。

上海前10月商品住宅销售金额已经超过5000亿，位居第一；其次是北京，销售金额达到3700亿；广州和深圳分别位列第七和第八。其中，广州加佛山的销售金额是4000亿，已经超过北京了；深圳加东莞和惠州也是4000亿；北京加环北京的销售金额为5000亿。“全国商品住宅销售金额今年到年末大概是10万亿，北上广深四个城市及周边全部加在一起到年末可能是两万亿，两万亿的市场集中度是20%，比企业要高。中国房地产未来发展就是这十几个城市，前4个占了20%，前12个城市占整个中国房地产市场容量的50%。

今天房地产企业前三强恒大、万科和的销售额达到1.1万亿，市场集中度是11%。这3个企业都报了1万亿的目标，3年有可能完成，如果真达到了，3家企业就占整个中国房地产市场的30%，到那时，1000亿才是主流房企的门槛，差不多会有20个房企在1000亿以上，那么前20强房企有可能占整个中国房地产总容量的50%。

巨大库存压力难解

今年，全国商品房成交量有望接近或超过2013年的最高水平，但从全国商品房待售面积来看，截至11月已经超过6.9亿平方米。自2011年开始，我国每年商品房待售面积都要新增1亿平方米左右，这还没有包括全国大批在建项目以及已经卖出土地但还未动工的项目，一些城市前几年开发量过大，使得现阶段去库存道路行进得十分艰难。而针对日前国家统计局发布的11月我国70个大中城市房价数据，也有不少业内人士一脸愁容，认为楼市的暖冬难比肩夏日艳阳高照，全国房地产数据仍不乐观，高库存情况虽有改善但十分有限，全国大多数地区开发商购地积极性仍不足，他们预测明年我国去库存压力仍高企。

目前，一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后，一二线城市楼市资金面将明显好转。然而三四线城市因为库存绝对值过高，即使今年信贷等措施轮番刺激，短时间内出现全面回暖的可能性也不大。”北京中原地产首席分析师张大伟表示。

户籍改革、降房价一个都不能少

具体来说，包括按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

此外，明年将发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；取消过时的限制性措施。

去库存大战前路漫漫

当前房地产市场面临的是一个房地产量变到质变的问题，是一个从销售红利变成向服务要利的过程，是一个大都市圈的过程，存量资产是大家必须关注的问题。

过去20多年房地产急速发展，给中国积累了156万亿的存量资产，这些存量资产里面可以挖掘的未来不动产的价值是海量的，相信如果中国实体经济能够复苏，中国存量资产的春天早晚会到来，这里面囤积了一个巨大的市场。未来用什么内容、怎样经营、用什么模式来填充这些已经盖好的房子，让其变得更有价值？资本、资产和资产经营者会生成一个新的生态链，这是未来城市将面临的非常主要的产业面。

其实，在现有的政策环境和市场环境下，房地产行业高利润、高杠杆、高周转的传统开发模式不可持续，房地产下一场可能是服务业的模式。