河南地产龙头为何要向政府求助
文 | 刘建中 张光裕 郑慧
9月9日一早，一份网传文件显示，建业地产（00832.HK）近日向河南省政府请求帮扶救援，并获得政府领导批示，相关职能部门正在按领导要求研究可行性办法。
建业地产相关负责人在回应《财经》记者求证时表示：文件真实，但建业地产遇到的困难是暂时的。
在9月9日上午举行的投资者会议上，建业地产管理层表示，建业地产已为将在11月到期的美元债做好资金安排，市场无需担心。
熟悉建业地产的人士对于建业地产遇到困难并不感到震惊，认为迟早会出现这个结果，但水灾和疫情加速了困难暴露的进程。
建业地产多年位列中国房地产企业50强，是河南排名第一的房企，其业务基本上也都在河南市场。
2020年，建业地产实现销售额1026亿元、营收433亿元、归母净利润18亿元。以销售额计算，建业地产在在河南省的市场占有率约为10.8%。在2020克而瑞全国房企排行榜中，以操盘金额计算，建业地产位列第34位；以操盘面积计算，建业地产位列第11位。
剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、非受限现金短债比不得小于1倍——以监管层去年8月出台的、用以衡量房企经营风险度的三道红线来看，建业地产的状况不能算糟，也不能算好——截至2021年6月末，资产负债率87.2%、净负债率92.6%、现金短债比1.93，仍然踩中一道红线，被归为黄档企业，优于踩中两线及以上的红档企业，弱于三线全绿的绿档企业。
1992年，胡葆森创立了建业地产，其理想是“让中原人民都过上好生活”，其承诺是“有一种骄傲叫住建业”。
区域地产龙头为何需要求助？这是内因和外因的双重作用。从内部看，建业地产固守河南市场，重仓三四线城市，多年来去化率不断下降，低效库存不断上升；从外部看，房地产市场遇冷，同时叠加水灾和疫情的冲击，加剧了企业经营压力。
01
求助报告和批复是真实的
一位熟悉求助报告内容的建业地产人士，向《财经》记者证实了求助报告和批复的真实性。8月上旬，建业地产向省政府领导反映了经营上遭遇的短期困难，得到了省政府的积极反馈。
这位建业人士说，按照上半年的经营表现，公司原本没有必要向政府求助。之所以这么做，是因为遭遇了涝疫的双重突袭。7月下旬，河南遭遇暴雨水灾，灾情严重，随后又是近一个月的新冠疫情影响，这对建业各业务条线、各环节的经营都造成了重大冲击。
作为绝大部分业务都布局在河南的区域性公司，建业地产并无其它阵地可分担黑天鹅事件造成的压力。
一方面，水灾和疫情影响了建业住宅项目的施工和销售进度。部分在建楼盘在洪水中受到不同程度的损坏，工期被拉长。在疫情出现后，郑州市部分区域、以及商丘、三门峡等市出于限制聚集考虑，叫停了工地施工和售楼处运营。在没有明令要求的城市，销售表现也因疫情大打折扣。
另一个被严重冲击的是文旅业态。灾情加疫情阻断了客流。“只有河南”是建业投资60亿元打造的戏剧文旅城，6月5日刚开业，是建业主打的文旅项目。项目刚运营了45天，就因为水灾和疫情停业45天。此外，一些先期高投入的项目被水灾彻底破坏。
在建业地产向省政府递交的报告中，除了反映经营上的短期困境，也提出了若干具体帮扶建议。河南省政府此后颁布的“金十条”，其中有七条，相关内容都曾在建业的报告中出现。
在河南省领导批复建业报告3天后，8月18日，河南省办公厅印发了《河南省支持企业加快灾后重建恢复生产经营十条措施》，即俗称的“金十条”。
“金十条”的内容，包括银行贷款延期还本付息、退税缓税、企业缓缴社保金、对实施技术改造的企业资金补助、加快住房公积金个人住房贷款办理、顺延房地产项目交付期限、加快清理政府欠款等。
建业地产人士告诉《财经》记者，以上政策已经逐渐落地，切实帮助到了公司。如税务优惠、资金补助、以及退还一些过去拍地缴纳的保证金。进入9月后，除水灾造成的破坏外，建业地产各业务已经逐渐恢复。
从2021年上半年的回款情况看，建业地产覆盖短期债务没有问题。但种种迹象表明，今年9月之后，房屋销售市场会继续冷却，企业回款会变慢。建业地产提前向政府和外界寻求援助，不失为明智之举。
简言之，建业地产的短期困难正在纾解，接下来要重点面对的，则是源自业务模式的长期性难题。
02
囿于河南，股债双跌
建业地产董事长胡葆森在2015年一次公开活动中称，河南这一亿人口就是建业的底气。他说：“河南那么多县市、乡镇，你做到死也做不完。”
建业地产已进入河南省18个地级市、122个县级市。其5000多万平方米的土地储备，99%集中于河南。但胡葆森也承认，建业在河南的布局基本饱和。
房企巨头密集落地河南，棚改红利逐渐消失，以及正商集团等本土房企崛起，都给建业地产带来不容忽视的挑战。胡葆森也意识到，必须走出河南。
2018年，建业地产就制定了走出河南战略。次年，胡葆森提出以郑州为原点，以300公里为半径，以轻资产模式向外拓展。到了2021年，战略扩张半径提高到500公里。
两年之后，建业地产有了一些实质性进展。2020年6月28日，建业地产公告：公司拟通过全资子公司建业住宅集团收购西安地产商荣华集团过半股权。但是，面对万碧恒融等一大批早就全国性布局的地产巨头，建业似乎已经错过了成为全国性房企的最佳时机。
目前，建业地产的市值，折合人民币不到40亿元。这个估值对于一家销售过千亿、2019和2020年归母净利润合计38亿元的企业，显得太过廉价。同时，建业地产2024年到期的美元债，1美元对应的价格只有不到0.7美元。股票价格和债券价格的萎靡，体现的是投资者对建业地产前景的忧虑。
种种忧虑之中，最大的担忧是：在建业地产房屋销售速度不断下降的情况下，公司的现金流是否安全。
03
房子越来越难卖
正常条件下，主流房地产公司的去化率是60%。也就是如果公司有货值100亿元的房子，一年要卖出去60亿元。低于此标准，说明房地产项目的销售不够理想，威胁公司现金流安全。
房地产的暴利时代已经一去不返，现在的投资者更看重稳健和安全。有些房地产企业从2019年开始，就只投资安全区域，哪怕利润率很低。有的企业在2020年之后几乎只投资上海和杭州，因为这两个地方的平均去化率为90%。在市场变冷之时，投资这些城市带来的现金流优势会非常明显。
建业地产的情况恰恰相反。因为胡葆森希望建业的房子要进入河南最普通的城市，所以建业的土地储备70%在三四五线城市。
虽然郑州和洛阳的房屋销售尚可，但大量三四五线城市的项目拉低了建业地产整体的去化率。根据《财经》产业研究中心的测算，建业地产的去化率从2017年的58%，一路下降到2020年的35%。
建业地产的去化率一路走低
04
两点建议
建业地产的短期难关，可以认为已经渡过，从中长期经营角度，《财经》产业研究中心给建业地产提出两点建议：
第一、减少拿地，同时提高拿地的准确率。少踩坑，不确定的土地不拿。积极挖掘已有项目的潜力，千方百计去库存。当库存降低，现金流安全，就能赢得投资者信任，资金成本就能降低，就能开始良性循环。
第二、继续探索轻资产模式，利用品牌和管理优势，寻求更多合作和支持。在建业地产2020年1026亿元的销售额中，重资产的合同销售金额为683亿元，轻资产的合同销售金额为人民币343亿元，这个比例可以进一步优化。轻资产意味着轻负债率，轻资金成本，但这也需要公司进一步提升品牌和管理的溢价能力。
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