政府工作报告给购房者释放了哪些信号
购房调控会继续放松，但房企不可能再回高杠杆扩张的老路
3月5日，十三届全国人大五次会议开幕，李克强总理作政府工作报告。报告中对2022年的住房工作任务如此表述：
“继续保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,稳地价、稳房价、稳预期,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”
这段表述整合了2021年底中央经济工作会议、全国建设工作会议的部署。其中“新的发展模式”“房地产业良性循环”等提法，是首次出现在政府工作报告中。对于长租房，去年政府工作报告的要求是“规范市场”，今年则提出要“加快发展”。
除了这些对住房工作的直接部署，报告要求新一年的金融工作要：
扩大贷款规模，扩大普惠金融覆盖面，降低实际贷款利率。
避免出现行业性限贷、抽贷、断贷。
做好经济金融领域风险处置工作。
加大拖欠中小企业账款清理力度,规范商业承兑汇票使用。
房地产是资金密集性行业，以上金融方向的调整，对行业发展也带来了新的启发。
结合2022年政府工作报告中，金融、货币、地产方面政策调整，《财经十一人》采访了多位行业专家、企业家，他们认为：2022年，居民购房阻力会减少，部分城市会在“因城施策”的指导下，自主做出一定突破；房企曾长期依仗的经营模式不可持续。即使在货币和信贷宽松下，市场出现回暖，房企也必须摈弃老路，否则将被洗牌淘汰。
过去一年多，受限于首付比例、贷款利率和放款周期、购房资质等因素，市场上的购房需求，尤其是改善型购房需求被压抑。
空·白研究院创始人杨现领告诉《财经十一人》，目前市场成交依然不温不火，一大原因是大部分城市的买房主力集中在纯刚需，套均总价不高。购买力强的换房改善需求并没有积极入市。据贝壳研究院估算，全国改善型换房需求能够占到市场总需求的50%-60%。
本次政府工作报告中说，要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。受访的行业人士普遍认为，此处提到的合理购房需求，包含了改善型住房需求。这为今年信贷、首付比例的潜在放松提供了政策依据。
上海国资研究院的罗桂连则非常看重报告中“因城施策”一词。他认为，这个词汇未出现在2021年政府工作报告中，一年来房地产政策出现了较大问题，即全国各地“一刀切”，尤其是在融资方面。但现状是，国内各城市发展阶段、房地产市场供需关系、居民杠杆率等都有较大差别。
而本次工作报告重申“因城施策”，利于各城市根据自身情况，更灵活自主地把握调控政策。
2020年以来，济南、南昌、沈阳等多地出现楼市政策“一日游”现象，即发布的刺激政策在短时间内被撤回，这些地区普遍成交量和房价双双下行。
最近的案例是2021年12月20日，黑龙江省住建厅召开全省房地产业经济运行调度会议，提出要多措并举推行促销和优惠政策，积极引导市场预期。不过相关政策文件第二天就从官方平台撤下。
罗桂连推测该类事件屡发的原因是，当地政府担心违反“房住不炒”大方针。
其实，3月1日，河南省会郑州市发布的楼市新政具有信号意义。新政取消了“认房又认贷”政策，今后，拥有一套住房但已经结清房贷的家庭，再次购房时首付比例可由60%降为30%，并执行首套房贷款利率。这显然会刺激二套改善型购房需求。
而且，这一次，郑州新政没有出现“一日游”现象。
前中房集团董事长孟晓苏从金融角度对《财经十一人》解读道，本次政府报告提出，要“扩大普惠金融覆盖面”，而普惠金融的含义，即是针对老百姓的金融。在中国个人贷款总量中，房贷占大多数，购房是中国百姓办贷款的主要目的。所以孟晓苏认为，扩大普惠金融覆盖面，势必要扩大居民购房贷，这可能伴随着贷款利率下调和首付比例降低。
回归政府工作报告对住房工作的表述，今年首次提出了“促进房地产业良性循环”。在孟晓苏看来，这必然包含资金的良性循环，“把资金贷给老百姓购房，是能够形成良性循环的重要路径。”房企只有顺利地卖房回款，资金才有可能在整个产业链上下游流动起来。
从宏观目标来看，2022年中国国内生产总值预期增长5.5%。东方证券首席经济学家邵宇认为，要实现这一目标，需要房地产发挥积极作用，要对重点城市群的购房需求提供支持。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，去年出口是经济增长的主要动力，但今年受海外战争、疫情等因素影响，加上去年原材料价格快速上涨，今年出口增长面临的不确定因素很大。因此，经济要实现5.5%的增速，房地产需要发挥积极的作用。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉了解到，上海央行已经要求稳定房地产金融信贷的增速，不能低于全部贷款的总增速。
尽管以上受访者都总体看好今年政策对购房需求的支持，但政策的制定和传导需要时间，市场的真实回暖何时会到来，仍然难以预测。
李宇嘉说，今年楼市会呈现前低后高的走势，但很难出现快速上涨。因为无论是房价水平、居民杠杆率、房价预期、住房自有率等，都不支持楼市大幅上涨。
杨现领表示，降低首付比例、放松限购限贷条件等政策变化往往只是“背景音”，只有市场预期真正改变，市场的“气场”转向积极后，政策的力量才会充分释放。本轮周期不同以往之处是，过去几年的高位市场运行已经透支了不少未来需求，加上未来收入预期不乐观，担忧新房烂尾风险等因素叠加，本轮周期的复苏力量会有更长的“酝酿期”。
目前的积极信号是，购房咨询量、带看量都在回升，从带看活跃到成交活跃通常存在三个月左右的传导期。杨现领预计，2022年全年新房交易量仍会保持在17万亿-18万亿之间，二手房交易量也将保持在7万亿左右。
政府工作报告在释放暖意的同时，也在给房企敲警钟。有关地产的表述开篇明义，一切调整都是建立在“房住不炒”的定位上的。紧接一句便指出，要“探索新的发展模式”。这句话是首次出现在政府工作报告中。
何为新模式？孟晓苏认为，即报告里随后提到的“租购并举”以及保障房与商品房双轨制。
租赁房供应不足已经成为大城市的突出问题，而对于保障房，孟晓苏说，“现在的保障房供应没有形成制度化。”统筹这两个突出矛盾，未来的发展重点就是保障性租赁住房。
可大展拳脚的舞台摆在了长租企业面前。
自如董事长兼CEO熊林认为，城市存量房源大多老旧，业主自行改造、出租管理难度大，导致闲置资源得不到释放。政府工作报告提出“加快发展长租房市场”，将助力住房供给侧改革，政策会激发这部分存量的活力。另一方面，在保租房领域，长租企业运营管理的经验和能力，也能帮助提升这类房屋的居住体验和运营效率。
当然不是所有企业都适合去做保障房和租赁住房。这一年，大环境可能会给他们思考新路径的窗口期。
在罗桂连看来，前些年房地产行业的发展模式过度强调市场化，这导致租赁住房和保障房建设落后；土地市场过度强调价高者得，拼杀惨烈；以及一些头部企业走上了高杠杆快进快出、不可持续的发展道路。整个行业过度“内卷”，进而产生系统化风险。
他说，地产行业在经历2021年的洗牌后，正好可以痛定思痛，思考未来的行业生态是什么样，自身资质可以做哪些“新的发展模式”。
李宇嘉则认为，今年对地产金融的支持，目的是保持结构性稳定。包括前文所述上海等地放宽涉房贷款增速指标，都是为了行业稳定的短期方案。等到目前的动荡期结束，这些支持就会迅速退出，结构性的改革才是重点。
罗桂连对《财经十一人》说，企业需要市场环境宽松稳定，也需要对政策有稳定预期，才能免于过度紧张，有精力去思考新的商业模式。监管部门可能也抱有这样的期待，从而给予政策上的放松。
房企切不可耽于可能出现的短暂春天。如果还重复之前的老路，结局只能是被淘汰。
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