华夏百亿资金对赌平安资管，环京未来三年政策或将逆转？

7月10日，华夏幸福发布公告，称控股股东华夏控股通过协议转让方式，作价137.7亿元向平安资管转让5.82亿股公司股份（占总股本的19.7%），这样一来平安资管及其关联方持股比例达到19.88%，成为华夏幸福第二大股东。

但是这并非是一次简单的股权转让交易，而是一次股权融资的对赌交易。

双方在股权交易协议中约定，华夏幸福承诺在2018年度、2019年度和2020年度，归属于上市公司股东的净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180.01亿元，平均每年的增长率约在30%以上，三年实现净利润翻一倍。

如果华夏无法实现约定的净利润增长，将要对平安资管进行利润补偿，有可能还将回购现有股权，这对于华夏来说，未来三年将是至关重要的时间节点！

【1】

华夏的现金流面临严峻考验

华夏此次交易，主要还是因为现金流高度吃紧的原因。

根据华夏2017年的财报揭露，2017年华夏经营总收入达到了接近600个亿，虽然增速仅有10%，但是收入至少还是持续在增长的。

而2017年财报的统计也显示，华夏幸福在2017年归属上市公司的净利润达到了87个亿，增速达到了35%，连续保持5年高达30%以上的增速水平。

那按理说，华夏幸福应该不缺钱啊，2017年还是比较挣钱的啊！

其实根本原因就在于华夏这几年扩张太快，尤其是产业园区业务的扩张过快，从而导致了现金流出现了较大的困境。

根据华夏幸福的财报显示，2017年华夏幸福的运营净现金流创造历史最高点，达到了负的162个亿，这也让外界对华夏的现金流危机产生了严重的怀疑。

运营现金流为负，说明2017年华夏基本处于严重缺钱的状态。

一个方式是扩张速度在加快，导致现金投入较大，而另外一个方面不管是重仓环京的楼市，还是PPP模式下的政府产业园项目，回款都变的非常缓慢。

因此尽管纸面上，收入和净利润都在增长，但是其实钱都没有回来，都在应收账款里，都是纸面财富，并没有形成真正的现金流量。

根据财务报表的统计， 2013至2017年，华夏的应收账款从17.44亿元上升至189.1亿元，增长超过9.8倍。而这五年，正好是华夏产业园业务大规模扩张的关键五年，大规模的现金投入，形成了收入和利润，但是都是纸面上的！

再加上房地产销售的不畅，从而导致2017年-2018年华夏现金流全面告急的主要原因，盈利虽然不错，但是钱都还没有回来。

【2】

华夏对赌，是对未来三年房地产调控政策的博弈

本次和平安资管的对赌，核心指标是归属上市公司的净利润三年之内要再次翻倍，也就意味着未来三年华夏的扩张脚步不会慢下来，只有持续扩张才能保持净利润的增长。

持续扩张就得需要源源不断的资金投入，钱从哪里来？

第一，加大房地产促销力度，对赌环京政策逆转

据小道消息称2018年华夏计划房地产销售要至少形成销售额2000个亿以上，同比2017年还要高出500多个亿！

在压力如此繁重的销售任务面前，环京地区华夏项目迎来大幅度降价促销。

环京地区的价格腰斩风暴就是始于华夏的运河九里项目，随后大厂潮白河项目，固安等区域的项目价格均迎来大幅度降价。

大规模降价虽然可以推动项目销售，从而带来现金流，但是并不能真正形成财务上的收入，对利润的贡献率几乎为零。

这也就意味着，如果未来三年内，环京限购政策不变，华夏要想达到三年之内财务利润率翻一倍，难度依然是比较困难的。

未来三年，华夏一定会确保目前压房销售的房源赶紧正签，从而进入公司财务报表的利润之内。

而这一切，都要对赌环京限购政策在未来三年之内，至少保持稳定，甚至是逆转！

第二，产业园扩张的脚步不会慢下来，只有持续扩张，才能确保纸面利润翻一翻！

从某种意义上讲，华夏不是一般意义上的开发商，原因就在于它的开发模式重点在PPP模式下的政府产业园区，它的主要利润来源不仅包括房地产开发，还有相当一部分来自于园区经营收入。

而且目前华夏的产业发展服务业务的毛利润率高达95%，要远远高于城市地产开发毛利润率的9%！

尽管如此，华夏要想在产业发展服务上挣到钱，也要依靠于地方政府卖地之后的转移支付，但是如果河北地区不能提高财政收入，华夏的应收账款能够收回来的难度不小。

根据财报显示，固安工业区财政分局应收账款52.14亿元，固安新兴产业示范区财政分局应收25.20亿元，两者共计77.34亿元，但是2017年固安财政收入只有98 亿元，固安财政显然已经丧失了支付的能力了。

大厂县财政局应收41.14亿元，2017年，大厂现财政收入仅只有54.1亿元；怀来县沙城应收26.63亿元，2017年，怀来县财政收入只有27.9亿元！

很显然，河北财政如果不能大幅度增收，华夏产业服务收入能够收回来的难度不小！

因此综合来看，华夏本次对赌三年，表面上看是对纸面利润的信心，但本质上还是对房地产调控政策的对赌。

如果华夏对未来三年的政策没有信心，这个对赌显然对华夏非常不利！

【7月11日晚八点，大山微信群语音讲座：中美贸易战对房价的影响】

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