大疏解下的北京困局，北三新区或将加速推出，京冀共管格局确定！
【1】
北京大疏解提速，高房租危机凸显政治困局
城市发展饱和成为难题
近期北京爆发的高房租危机，本质上是城市发展巨变下的缩影，随着北京城市定位的改变，城市发展已经接近饱和。
尽管在最新版的北京城市总体规划中，北京已经不再是全国的经济中心，但是城市发展惯性并没有改变，产业布局及人口数量也没有改变，但是城市改造已经轰轰烈烈的进行了。
第一，北京过去三年，城市拆违达到了1.24亿平米。同时根据北京2017-2020年的疏解整治促提升计划，还将拆违4000万平米。
合计到了2020年，北京总共拆违面积将会达到1.6亿平米，涉及疏解人口达到了700万左右。
第二，自从2012年开始，北京就开始进行大规模的造林绿化行动计划，导致城市用地大规模萎缩。
根据相关数据显示，从2012年到2015年，北京通过拆违1800万平米，全部改造成绿地20万亩。
根据最新的计划，北京从2018-2022年，五年再增加100万亩城市绿化，拆违本身就是最大的土地来源。
北京城市的大规模改造和整治，客观上导致了两个结果：
第一，房租的短时间内快速上涨。大量出租人口被迁出，又面临毕业季，百万毕业生入京，租房市场短期之内供不应求，租金暴涨。
根据校园招聘著名机构梧桐果发布的2018年毕业生城市取向调研报告：13%的毕业生选择了北京作为就业城市，如果按照840万的毕业生统计，预计将会有超过100万毕业生在2018年入京工作。
第二，土地供应出现下降，土地资源供应后续无力。
北京2017年北京商品住宅供地达到了71宗地，可以提供规划建设面积达到了969万平米，接近1000万平米。
但是到了2018年上半年，北京供地明显减少，上半年一共才有21宗地，建筑面积不到300万平米，与去年同期减少了40%！
这就意味着北京房价上涨的压力也会增大。
北京未来面临三大核心困局：外来人口持续流入压力，租金房价上涨压力，土地资源匮乏的压力。
很多人问，北京的人口大疏解能不能疏解到北京近郊区呢？其实空间不大了。
第一，北部及东北的平谷、怀柔、密云、延庆都是生态涵养区，自身就不适合进行大规模的开发和人口集聚居住，否则会导致生态被严重破坏。
因此，大量疏解人口到生态涵养区，就是一个馊主意，往北走，不足取。
第二，西部的门头沟，是山区，也是采空区，地下由于常年采矿，已经变成了采空区，根本不适合人口的大规模迁徙居住。
往西去，没空间，进山了。
第三，南部的房山、大兴、亦庄，自从2010年开始就已经进行了大规模的开发建设，目前的早就人满为患，土地资源已经被过渡开发，未来还要预留大量的城市绿化及产业用地，根本没有空间了。
北京南城，10年的开发，人口、绿化、产业早就满了。
一句话，北京城市经过这么多年的发展，目前城市中心就要大疏解促提升，人口要疏解，首都的政治安全要稳定，而城市拓展的空间又非常有限，怎么办？
再加上雄安新区发展变慢了。廊坊北三县就是在这样的背景下，被推上前台的，极有可能要承接起雄安新区的一部分功能了。
北三新区的推出已经刻不容缓了！
【2】
北三县升级成北三新区
成为疏解北京非首都功能的核心区域
是北京政治稳定的“护城河”
8月22日，河北省省委书记、省长一起来到廊坊北三县考察，两个主官同一个时间，同一个地点，出现在同一个地方，这是非常罕见的。
但实质上，就在前几天，有一个更高级的官员（常委）已经视察过了，并做了重大指示，这次河北省领导其实是来落实高级领导的指示的。
河北省委书记王东峰在座谈会上提了几点发展意见，基调非常高，概括起来就是以下几层意思：
第一，廊坊要有大局观，在北三县建设问题上要切实领会中央的意图，这是X书记亲自拍板规划的，这段话本质是提醒，警示和告诫，不能拖后腿。
第二，北三县的建设标准会全面对接城市副中心、雄安新区，要坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位。
很显然，这是特区的建设标准和基调，意味着“北三新区”极有可能很快推出，所以王东峰也强调，北三新区是河北省改革发展的宝贵机遇。
第三，北三县建设要加强与北京的沟通协调，重大事项要协调、日常信息要沟通、项目审批要联审！这就意味着北三县未来其实是京冀共管区域。
未来北三县的管理权可能将一分为三：事权，归北京通州；人力权，归河北省廊坊；而财权可能是双方共享，利益均沾。
第四，为了能够让北三县很快承接非首都功能，北三新区未来将会得到以下支持：
税收政策上的支持：只要能够在北三县注册落地的企业，均会得到一定程度的税收减免支持，甚至力度会非常大。
人才政策的支持：北三县极有可能会有自己的人才引进新政，主要针对北京的外地人群，可能会对北京的社保进行认定，拥有1-3年北京社保+学历，就可以直接落户北三县。
【3】
北三新区的建设周期及定位
那么未来北三新区的建设周期会有多长呢？
我个人判断主要分为三个阶段：
第一阶段：2018年年底-2019年年初，规划设计阶段，北三新区概念会横空出世，定位于疏解北京非首都功能的核心新区，是城市副中心的卫星城。
同时宣布北三新区的产业政策、人才新政等系列规定，推动新区快速建设。
第二阶段：2019年-2022年，近期建设目标，大量引入新北京人口，打造成为疏解北京非城市功能的东部新城，极度缓解北京的大城市病，首都政治稳定进一步增强。
第三阶段：2022年-2035年，中长期目标，成为北京不可分割的一部分。
【8月30日，微信群免费讲座：廊坊北三县的北三新区深度解读】
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