先有车位捆绑搭售，后有5W装修升级包！南昌楼市的“新乱象”正生成！

实际上，2019年年底政策如何走将涉及到后续楼市行情，但是细微的变化有很多是地方政策的把关，因此均价上把控好了局部上涨看似无伤大雅。买了的肯定希望上涨，没买的观望的当然希望价格维稳，不出现大幅度的涨价，以免跟不上这一班车。正因为这种焦虑，捆绑搭售滋生出了生存空间。

而每年又有多少交付的楼盘因为指标捆绑搭售问题而维权？根本原因是开发商的做法站不住脚。

捆绑车位的卖法在近几年常见，力高御景天成最高售出20万的所谓车位预付款，同时该部分钱必须一次性付无法贷款，增加了不必要的购房门槛，最后车位维权房屋也因为品质原因未有交付，你认为开发商赚得多，可开发商在用行动说明，亏钱的项目怎么做的好产品！最后业主成为冤大头。

但实际上除了土地限价规定的涨幅之外，真正能满足开发商胃口的当然还是价外之款，因为开发商要根据批复的一房一价在相关部门备案。

从目前南昌楼市来看，并非所有新项目都是三限房，也有部分早期拿地，只是对于销售价格进行了限制，未引入摇号机制。因此，灰色地带正容易从中滋生。因此，明年非三限地块是否启动摇号制度将决定该类项目的销售走向。另一种办法就是相关部门动真格制止。

先从一个项目谈起，2013年拿地，现在开发，楼面价基本可以忽略不计！目前明令禁止开发商车位捆绑销售，属于非三限地块的项目依然有传出开发商肆意玩弄销售伎俩。

要求买房需要买车位，买的多折扣多，但是起步至少需要与房屋相对应的购买一定数量的车位，总价基本在五十至六十万之间。实际按照预售价20000元/平备案的单价已经不低，而定价三十多万的车位价格与周边市场行情对比价格高出一轮多，其多出来的价格实际上就是价外加价的理论，按照预售20000元/平方米左右，各种费用之后价格达到22000上下。

相关部门前去可以解释为业主自行的要求，但是明眼人都知道钱多不代表人傻，旁门左道在现今非三限地块仍有以各种形式做搭售的现象。

现在各种稍微有资金和背景面的企业就涉足房地产开发，因此才会造成寸土寸金的优质地块呈现的项目夭折，延期或者不如人意，涉及到住宅和大型商业。一旦此类房企扩张还会形成项目问题不断，因此有一类做着做着就转型成合作挂牌的方式寻出路，因为本身缺乏开发房建项目的专业度，外行人凑热闹，怎么能干好？

当城玩观在某府上接待处看到的这一幕幕，就已经笑了。对于接待处迎宾肯定会说这是赶工出来的，交付都是精雕细琢！可是真正涉及过工装以及大型工程建设的人肯定了解室内工装和小个体家装的区别，有多糙步骤有多省略或许会让你不敢置信的。开发商多请一些监理工作人员怎么样？一个项目是同时几百套甚至上千套房子进入施工过程中，真正涉及的只是抽样检查，即使每一套都看都不可能细看，否则超支的费用谁来付？人工的成本是现今最大的成本，而监理团的专业度如何还在起疑问，是否会和材料商一条船上游？，不然怎么会有接待处“车祸”现场的诞生。还是那句话，接待处做的好盘品未必好，但做的差盘品基本砸。

近来看到府上一期启动新一轮的招投标，这是在为前期的停工续上香火，但是换个施工队重新核算建设能香多久真不得而知。

转向正题，很多人问5万块装修升级包属不属于捆绑搭售？虽然非强制要求。核算首开除了原本批复的价格整体还将多出920万！

但是未强制如何理解？举个例子，两个人在缸里喝水，只能站着喝，一个水满直接可以喝，一个水很深喝不着，这个时候你不花钱加水哪里有条件喝水？当分体的空调机位全部缺失，前期不预装中央空调你又能作何选择，真的都掀开顶重新再来？那么表面的非强制就没有看上去那么简单了。而这就陷入明年的现象级思考！

究竟游戏可以怎么玩？

今年有些楼盘的价格上真实上演着数字游戏这一内涵如何定义，同一个盘能从一万多的价格乘云霄飞车搭上3W多的话题，也能从两万左右的价格搭配一万出头的工抵房，实质背后折射出在限均价大背景下人的想象力有多强。

除了整体一房一价外，根据此次加价现象又滋生出装修分配法，举一个例子。

由于现在价格体系是控制整体毛坯均价，因此装修部分的价格不超过上限可以作出调整（装修144平以下最高3500元/平，144平及以上最高4500元/平）。目前的做法就会联想到将未来即使是144平以内的户型，将A.B两种户型中全部需要预埋的装置一个全部包含，一个减配，而减配的项目全部是前期需要提前预埋的部分，后期添加前期的装修将全部报废，同时减配的部分对后期使用上或将带来影响（因为质保期是有时间的）。这个时候，开发商新增一个10万的自愿升级包，这种情况下消费者会是什么心态？

这种举例很有可能在未来场景中发生。也就是按照在备案不影响限定均价价格和原定利润情况下，开发商还可以按照价格*套数得出增加的利润部分。实际与装修升级包概念本质并无区别。

根据这些问题也产生几个政策的疑问点。城玩君人微言轻，决策面是如何看待我们不好揣摩，但对于各种规定所产生的乱象日益滋生如何解决？对于一个装修价格动辄三千多每平的小区装修是否应该硬性规范一些基本点和相同点？否则，未来的差异化选择或成为装修升级包的另一个化身。

最后，祝大家平安夜快乐，人世间是世事变幻，初心就好！

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