某房企预收政府回迁房购房款未预缴税款被稽查补税、罚款
【税案】正要检查电子账，企业财务部断电了……
好地段的大型商业项目，预售收入逾2亿元，申报税款却仅有几百万元；有门面房出租，但账目中却无相关收入信息；正要查电子账，企业财务部却断了电……面对重重疑点，税务机关如何通过核查得出让企业信服的结论？
A
收入稽核，申报疑点凸显
2018年7月，位于淮河河畔的安徽蚌埠，暑意正浓。当地税务机关按照年度计划，组织开展对房地产企业的随机抽查工作。选案部门按程序随机选取了F房地产公司，决定由稽查部门对其近3年的纳税申报情况实施专项检查。
F房地产公司成立于2014年3月，主要从事房地产开发销售和物业管理等业务。该企业在蚌埠市辖下的某县城中心地段分两期开发了H城商业地产项目，总建设面积17万平方米，该项目2015年起陆续开始房产销售工作。营改增后，F房地产公司被认定为按简易办法征收的一般纳税人。
接到稽查任务后，检查人员对企业进行查前案头分析。通过金税三期征管系统、数据分析平台等征管软件，检查人员查询、采集了F房地产公司的申报数据和已缴税款等大量信息。
在比对企业财务报表等信息，分析相关预收账款财务数据后，检查人员发现，该公司房产开始预售后的预收收入为2.5亿元，而系统显示企业申报缴纳营业税为840余万元、增值税185万元，根据《国家税务总局关于发布 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法 的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）中第十五条的规定：“一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额。”而企业申报的税款金额与同期收入并不匹配。根据这个配比指标，检查人员判断，该企业可能存在未足额申报缴纳税款问题。
B
实地调查，企业“状况”频出
为进一步核实涉税疑点，查清F房地产公司的实际经营情况，检查人员决定赴该企业开发的H城项目销售中心进行实地核查。
“大减价，本店服装一律五折起售！”检查人员驱车到达H城项目销售中心不远处时，下车没走几步，便听到附近一排简易门面房处传来阵阵叫卖声。
“从地理位置看，这里应该是项目拆迁施工区域，怎么还会有商户在经营呢？这些简易商铺的产权人是谁？”看着这排简易门面房，检查人员的心里不禁起了疑惑。
现场询问经营商户后，检查人员得知，在H城项目开发前，该地块原为县城核心商业区，该区域启动H城项目开发后，为了留住原经营业户，使该区域的商业经营氛围不间断，同时减少项目开发期原经营商户的损失，F房地产公司在H城项目周边建设了数排临时门面房，向原址商户出租用于经营。但是，之前案头分析时，检查人员记得F房产公司已申报信息中并没有关于出租铺面的相关收入数据。
随后，检查人员来到了H城项目销售中心财务部。
在出示相关证件后，负责接待的王会计向检查人员表示企业税务经理出差了，由她来配合税务机关的检查工作。针对先前查前分析发现的疑点，检查人员决定先从企业缴纳税款金额与其收入不匹配这一方向开始核查。
检查人员调取了企业账簿，对企业检查期内的其他往来账目进行逐笔核对。发现F房地产公司2015年1月～2016年4月收取的预售房款共2.1亿多元，但却并未全部申报缴纳营业税。
对此，王会计称购房人在2016年5月1日后办理产权证时，企业开具了增值税发票，少缴营业税是因为多缴纳了增值税，并出具了2016年4月30日前与购房人签订的购房合同以及2016年5月1日后开具的增值税发票。
情况果真如此吗？检查人员通过增值税相关系统软件，查询了F房地产公司2016年5月1日至检查日期间，已缴增值税数额，并与其同时期收取的预售房款进行了比对，数据显示，企业并未如企业人员所称多缴了增值税税款。面对检查人员的询问，王会计支支吾吾，含糊地表示她所说情况是听前任会计说的，可能是什么地方搞错了。
当检查人员准备进一步核查企业电子账目时，王会计表示自己需要出去核实一下情况。但其走后几分钟，财务部门突然停电，办公电脑全部黑屏。不久，王会计匆匆赶来向检查人员表示，办公区电路突然发生故障，可能需要半天时间才能修好。
怎么办？改天再来？还是继续核查？
面对突发情况，检查人员认为，从前期核查的情况来看，企业申报信息疑点重重，如果中断核查，有可能遗失证据，使核查进程受阻，并造成无法挽回的损失。
核查人员决定继续检查——既然现场停电，无法从软件中导出企业电子账目资料，那么，就调整核查方向，将重点放在调取、核查企业纸质账簿、记账凭证、报表和其他有关资料上。
这一查，果然又查出了问题。该公司“往来账”中“其他应付款—区建投公司”项目下，一笔5000万元资金的账目记录信息，引起了检查人员的注意。对此，F房地产公司人员称，因项目资金紧张，该笔款项是企业从当地政府下属的区建投公司借入的项目周转金。
企业的说法看似合理，账目处理也无明显问题，但对于这么大一笔借款，企业提供情况是否属实？
C
定向追踪，外围核查起底
为进一步核实该企业与建投公司之间往来大额资金的实际情况，以及实地检查前发现的公司出租临时门面房收入未申报线索，检查人员决定实施外围调查……
检查人员先后赴当地住建、土地等部门，依法调取了H城项目规划资料合同，进行一系列跨部门信息查询，并核实了H城项目相关开发立项报告、文书协议。
经过逐条查阅相关文书及F房地产公司与项目所在地政府签署的《关于某棚户区安置还原房的补充协议》，检查人员确认，企业挂在“往来账”中“其他应付款科目”下的5000万元款项，并非企业所称的“区建投公司提供的借款”，而是当地政府通过建投公司预付给该企业的拆迁回迁房购房款，以用于项目拆迁户的回迁安置。该笔款项性质上属于预售款收入，依法企业应按销售不动产收入申报缴纳税款，但F房产开发公司却并未及时入账申报纳税。
检查人员随后对H城项目所在地租用临时商铺的商户进行了实地调查和走访，并从商户处取得了F公司下属物业公司在收取临时门面房租金和物业费后开具的收据。
检查人员固定这些书证后，随即对F房地产公司与物业公司之间的往来账目进行了核查，果然发现，物业公司代F房地产公司收取的H城项目临时门面房的租金收入共250余万元，一直挂在其往来账“其他应付款—物业公司”上，该企业并未及时申报纳税。
此外，检查人员对H城项目的购房客户进行了逐户调查，并比对合同约定时间、交房通知单时间、物业费收取情况等信息，最后确认，F房地产公司已向客户交付的H城项目一期房产，未按规定及时结转收入和成本费用，涉及少缴企业所得税1000余万元。
随后，检查人员约谈了该企业主要负责人，向其说明账目中存在的问题，并出示了核查取得相关证据。面对翔实证据，该企业负责人承认了企业存在的涉税问题，并表示由于企业第一次拿到这么大规模项目，核算没有经验，加上企业招聘的财务人员对房地产行业的税收政策不了解，因此违反了税收法规，企业一定遵照税务机关的处理决定，积极筹措资金补缴所欠税款。
针对企业少计收入、少缴税款的违法行为，税务机关依法作出补缴营业税及附加、企业所得税、房产税等税款1503万元、加收滞纳金，并罚款417万元的处理决定。目前，该企业大部分税款及罚金已补缴到位。
本文刊发于《中国税务报》2019年8月20日B2版
作者：陈倩 邵志祥 本报记者 许蒙亚
来源：中国税务报
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