冯仑：中国房地产进入后开发时代，转变认知是关键
前些天，《北大承泽参考》第3期发表了冯叔的题为「中国房地产进入后开发时代，转变认知是关键」的文章，今天把这篇文章分享给大家。
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以下为文章全文。
文 | 冯仑（微信公众号 | 冯仑风马牛）
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房地产的交易和投资数据在今年一季度略微反弹之后，二季度明显下跌。首先要澄清一点，通常学者做研究及媒体述及「房地产」，多在讨论「住宅」，这与房地产行业所指的「房地产」不同。对房地产行业，住宅只是其中一部分，房地产还有其他品类，所以准确地说，地产数据下降主要是指二季度住宅地产的数据下滑。
但住宅地产目前的数据也基本正常，早在2018年前后，像万科等地产企业就曾判断：住宅地产这种高增长、高杠杆、高周转、高回报的发展模式已经趋于顶峰，需要慢下来、停下来。
基于国际经验：一国房地产的发展大多从住宅开始，当人均GDP达到1万美元左右时，城镇化率通常超过60%，人口也趋于零增长，城市基础设施、基础空间结构格局基本确定，经济增速亦放缓，这些都是互相伴随的现象。住宅的增长也就由此转慢，甚至趋停。对应的数据还有人均住宅面积，我国城镇人均住宅面积已经超过40平米，这也符合国际经验。当以上指标或现象一并出现时，住宅的快速发展会逐步转入「减速、减价、减量」阶段。
因此，房地产行业内部把人均GDP一万美元之前像我国房地产的高速增长，称之为「房地产的开发时代」或者是「住宅地产的开发时代」。开发时代的竞争重点是「规模、成本、速度」。2018年开始，我国房地产开始「减速、减价、减量」，也就进入所谓「后开发时代」，意味着整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅，所以当前供求关系实际上反映了市场需求转变，之前供给侧积压的住宅已经超量。
具体到数据上：我国最高峰时的一手房和二手房成交量每年达到20万亿，去年是12万亿，今年上半年是7万亿，全年大概达12-14万亿。因此，我们对住宅地产行业的理性判断是：未来5-8年，住宅地产市场乐观估计在每年12万亿左右，悲观估计为8万亿左右，体量约为2018年最高峰的一半。
住宅地产「减」的核心在于行业中高杠杆、发展快的部分。按照国际比较经验，90%的高杠杆住宅公司都将难以继续存在。
我国现在有7万多家住宅地产公司，未来这一领域预计只能剩下6-7千家，并且集中在经济、人口、就业保持增长的地方，不会平均分布。这些地区会成为未来住宅地产缓慢增长的核心区，经济、人口、就业难以保持增长的地区，房价会非常便宜。比如美国的东西两岸房价很贵，中西部、中南部房价很便宜。
所以综合来看，二季度住宅的数据基本反映了市场供需，无须特别忧虑。
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事实上，在2017、2018年，按照纯粹的市场机制，住宅交易的供需量总量就应该下降，房子也应该随之降价，但当时的政策对需求的管制叠加后来的疫情防控，掩盖了供需之间的扭曲，市场呈现的还是房价继续上涨的强烈信号，许多企业也因此依然加大杠杆去投入。今年暴雷的很多企业，包括龙头企业，本质上是简单地把政策信号当成了市场信号，把政策还在压制需求当成了市场依然存在巨大的需求，最终造成对趋势的严重误判。
2022年底2023年初，随着疫情防控政策放开，市场才发现真实需求已经远远不足，尤其是二三四线城市，供给侧的楼盘项目很多，销售不畅，一下子在短期给房地产企业带来巨大的资金周转压力。
我们通常说房地产市场还有巨大的刚需，但很少对刚需细分。刚需应该再分两类：一类是有钱的刚需，可称为刚购。经过三年疫情，这一类群体在减少；另一类是支付能力不足的刚需，其最佳路径是转入住宅租赁市场。
经过三年疫情叠加经济下行，就业总体不振，住宅市场刚购级的刚需明显萎缩，购房者断供的现象时有发生，叠加三条红线等产业政策加码，导致大公司暴雷现象增多。
基于国际经验，即便是全球500强企业，暴雷也很正常，不必过于担心，我们应该坚持走市场经济之路，核心是建立一条市场化的消化机制，我称之为「办丧事机制」。我们不能只习惯于「办喜事」，欢迎一家家公司挂牌上市，也要准备好「办丧事」，市场总有企业经营不善，不得不退出市场，有生有死才是健康的市场。
因此，住宅地产行业如今在保交楼的基础上，要多用市场化的手段来应对房企暴雷问题，比如让企业的资产市场化打折处置，公司也可以合法合规地破产清算，不良资产在金融市场开放买卖交易等。
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「因城施策」难以治本
面对住宅地产的困境，现在有个提法是因城施策。我不主张采用「因城施策」手段来重新刺激住宅市场。因为住宅已经进入到减量减速阶段，就如同年轻人过了青春期就不会再长个儿，身高会封顶，变成「橫着长」。
因此，我们必须明晰一个判断：不要再对住宅地产保有规模增长的幻想，房地产市场未来的增长是「横着长」，更大的空间属于物流仓储等其他地产品类。
基于这个判断，地方政府对老百姓的需求和地产企业都不要再过分管制，要让市场成为真正的市场，关键是恢复市场信号的准确性，老百姓想买就买，公司想开发就开发，谁有问题就暴雷，按照市场过程破产，政府采取现房销售或相关等措施避免老百姓买到烂尾楼即可。只有「城投」的问题才需要政府介入，因为那是政府投资的，城投公司很多也不是以盈利性为标准，涉及公共服务，流动性也不高，这一部分才真正需要政府来管。
与此相应，政府税收应该着眼于新的房地产业态，比如物流仓储和医疗健康，后开发时代的房地产主要是以租金为核心，以资产管理和运营为核心，这些资产价值越来越高时，政府可以征收房产税。政府要尽早摆脱对土地财政的依赖，改变税收结构，优化产业，增加房地产以外的税源。
总之，核心是让市场发挥资源配置的决定性作用，激活企业家精神。
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地产企业要更新认知
从房地产企业来看，要看到未来转型的方向。
对原来的住宅地产企业，一种转向垂直领域，做细分市场的产品，比如蓝领公寓、女性公寓、老年公寓；一种是横向细分，比如扎根某一个城市。还有一种跨界创新，比如在日本做住宅最好的企业不是传统开发商，而是丰田房屋、松下房屋，未来房屋会更加智能化，中国未来也可能产生华为房屋、小米房屋等。
对住宅以外的地产企业，像物流仓储中的冷链、数据中心、智能仓库等，这些企业现在都活得很好；大健康领域的房地产企业，以及运营园区的房地产企业等也都活得很好；房地产科技公司、服务公司等，比如Airbnb，以及专门做写字楼的SaaS平台帮助管理大楼物业、收费、机电、出租等；房地产的交易平台，比如像贝壳、链家等交易平台，以及专门做租赁的出租平台等；此外还有房地产金融等，都有很大的空间。这都是后开发时代的房地产，大有可为。
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消费者信心与就业基本面高度相关
要想恢复消费端对房地产的信心，不是通过房价稳定就能全部解决的，核心还是依靠就业和经济增长。
如果老百姓能充分就业，公司发展得好，员工能得到加薪，老百姓很快就想买房改善，人们对美好居住的需求还远远没有得到满足。只要经济的基本面进入到一个稳定增长阶段，住宅的需求还是恢复，甚至不排除再有所上涨。
当前对于住宅需求的信心不足，主要源于人们对整体经济环境、个人未来职业发展、家庭收入的预期等存在不确定性。房地产企业本身的风险和房价下行的风险只是一个叠加因素。
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未来：住宅地产减量提质，新业态大有可为
未来，中国房地产的发展仍将集中于两大方向：一是住宅。在这个方向上，未来是减量以后转入高质量发展，细分化与工业化是未来的两大特征；二是非住宅地产，包括很多的细分品类，比如物流仓储、医疗健康等，很多领域大有可为。
具体而言，住宅地产会在下行的过程中逐步找到一个新的均衡，比如整体的产值保持在8-10万亿。房地产企业的重点不再是规模和份额，而是琢磨如何抓住细分化和工业化（智能化）的趋势。在细分化方面，老年公寓、单身公寓、女性公寓、出租公寓、蓝领公寓都值得发掘。在工业化（智能化）方面，未来造房子可能会像造汽车一样，一些装配式住宅等有可能迎来大规模工业化，质量更高，更环保，更便捷。
对于非住宅地产市场，随着城市化的深入，会持续增长。
我把非住宅的房地产又通常分为七大类：办公地产、商业地产、物流仓储、医疗健康、教育研发、酒店度假、政府物业。这七类地产未来10-20年可以一直发展，当人均GDP达到6-8万美元的水平可能才会相对饱满，达到一个高水平的均衡状态。
基于现在的观察，这七大领域中，如下几个领域可能发展得相对更快：
1、物流仓储。第一是冷链。当前，城市周边的冷库发展得特别快。因为消费要升级，民众吃生鲜更美好。不管是肉还是海鲜，都离不开冷链；第二是数据中心。数字经济的价值已经众所周知，数据中心当然是数字经济的刚需，发展速度很快快；第三是智能仓储。比如京东兴建了很多智能仓库；第四是商业物业。比如北京国贸、SKP等的商业物业依旧都做得非常好。
2、医疗健康。过去大家都是生病才去医院，意味着医院只有一种产品与房地产相关。如今不同，健康涉及到大量的病前病后检查和康复需求。比如：病前体检和保健，病后康复、康养。同时，随着老龄化深入，养老对应的医疗需求也很大；此外，「轻医疗」也在快速增长，主要是医美这一类消费医疗对空间需求非常大，现在已经有好几个城市在推进「医疗Mall」，把割双眼皮、皮肤管理，甚至美容等各类保健全部集中在「医疗Mall」。
3、政府物业。政府平台公司做了很多大型园区、大厦、写字楼等，政府还通过兴建剧院、会议中心等提升公共服务。同时，政府还有办公大楼、监狱等不同形式的物业，也是巨大的资产。未来，城市之间要拼吸引力，政府物业同样面临创新发展的需求。
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