深圳政府控制房价？真相远没那么简单
最近，国家统计局发布了2017年1月70个大城市住宅销售价格统计数据。
从数据来看，15个一线和热点二线城市中，11个城市新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1-0.5%之间，而深圳降幅0.5%，成为领跌城市。
一时间，媒体报道中，便出现铺天盖地“抑泡沫控房价取得效果，深圳房价暴跌，深圳成为房价跌幅第一城市”的字眼。
于是乎，专家观点中，“刚需买房最好时机已到来，深圳房价还远未触底”此类言论，也开始层出不穷。
当然，如同每一次楼市淡季，打鸡血的人也依旧存在，“谁在恶意抹黑深圳楼市，深圳永远涨”的激烈言辞，总是吸人眼球。
楼校长认为这些说法，都没有代表目前深圳楼市的真实情况。
诚如过往两年间，深圳房价已经暴涨接近100%，买不起房子的人依旧买不起房。至于政策调控，却真正实现了中央意志——不暴涨，也不暴跌。
我们可能遇到了一个假的楼市。
壹
让我们先来看这样一组数据。
2016年，深圳新房成交40443套，深圳二手商品房成交107566套。这意味着，深圳去年交易的超过14万套商品房中，超过70%是由二手市场组成的。
看到这里，或许就能发现文章开头所提深圳房价下降，是一个片面的悖论——在这里，最多只能够代表说，深圳新房房价下降了，而以存量房市场为主的深圳楼市，你敢说完全下降了吗？
根据深圳中原数据统计，1月份深圳新房均价为54931元/㎡，与前期持平；二手住宅均价54130元/㎡，环比稍回升约0.4%。
一家数据机构的统计，并非完全能够代表当下深圳楼市的真实情况。但是也能基本反映一个问题，说深圳房价下降，二手业主同意了吗？
在这里，楼校长又要做一个小科普。为什么新房房价相对容易下降？而二手房价不容易下降？
事实上，开发商作为企业公司，凡事考虑都是卖房赢利。当政策风向转变，市场观望情绪浓厚时，开发商为了公司正常运转，加快回笼资金，不得不在房价上作出一定让利，也就是降价。
然而，作为二手业主，房产作为个人或家庭资产，那么业主都不愿蚀本买卖，从心态上来讲，宁可持有不卖，也不愿降价卖房，这与股民的心理大同小异。
在实际操作中，新房房价也更好调控，二手房价却因为关乎每个业主的个人权益，弄不好会成为社会民生事件，反而更难一刀切去调控。
因此，在以存量房市场为主的一线城市中，你说房价下跌，也基本上只是新房房价下跌。
贰
那么，今年整体房价到底会不会跌？我们先来说说最近官方的一些声音。
近期一场官方论坛上，政府高层做出一番发言：预计今年上半年市场观望气氛继续加重，批准预售量有可能在去年的基础上再下跌50%。
而在2016年，新批准预售量已经较2015年减少了31%。
官方承认，新房价格虽然在去年11月份后，出现了比较大幅度的下降，但之后新房价格下调幅度比较小，新房大幅下跌的状态还没看出来，总体还是比较稳定。
在规土委的统计中，二手房价格从部分中介机构的报价来看，下跌比较明显，有5%-10%的下调。因此，官方预计2017年上半年全市新房和二手房均价水平在5%以内的下调。
其实，这里又涉及到一个悖论——二手房报价。
在这里，楼校长又要科普一下二手房报价和成交价的区别。
事实上，二手房报价在当下的深圳市场，只能做为二手房价部分参考来使用。由于三级市场管理的混乱，虚假房源、虚假报价的大量存在，报价早难以做为各大中介内部真实二手数据来使用。
至于真实的成交价格，又做为各大中介内部的商业机密难以打探，官方按照产权证属的二手备案价格，又有滞后性。
二手房，真的没这么简单。
叁
接下来，我们来说说业内传言的政府控价手段。
在开发商看来，深圳政府为了控制房价，至少是新房房价，正在作出这样的努力。控制豪宅、高价格楼盘延缓入市，推进加快低价格楼盘、保障房预售备案。
“通常备案一套高价楼盘，就要备案4、5套龙岗、坪山的楼盘，以拉低深圳整体新房均价。”
在业内人士眼中，这是目前深圳政府拉低深圳房价最主要的手段。甚至，在以融悦山居为代表的保障性住房纳入新房预售价格系统后，这样的阴谋论更是此起彼伏。
对于这样的言论，楼校长也认为是一种悖论。
深圳官方的论调已经可以明显看出，深圳今后10-20年的住房发展，人才住房和保障房将来是深圳市住房的主力，今后每年人才房和保障房的比例供应量达到70%，商品房压缩到30%，这是以后的长远目标。
“以后，深圳有限的土地资源，能够让我们最大化促进社会公平公正，把人才房和保障房的比例继续放大。”
从长远政策来看，并非是官方为了控制价格，而将保障房纳入预售价格系统，这是一个未来深圳住房供应的大池子。
值得注意的是，深圳政府已经关注到了目前深圳居住用地的紧缺。
官方承认，国际上的大都市，伦敦、东京等城市，居住用地都超过50%。对于深圳这样一个第三产业已经超过60%的城市，居住用地还是仅仅占建设用地总量的20%出头，完全不能适应城市的发展需要。
深圳今后需要调整土地的功能，增加居住用地的比例，这是从规划上要解决的问题。
最后，楼校长还是要说说深圳楼市的一个真相。
那就是，深圳人真正的购买力，应该是在东莞、惠州。
对比去年深圳一手、二手总共超过14万套的成交量，东莞、惠州光新房的成交量，就接近23万套。
按其中50%的房屋由深圳人购买来看，深圳人贡献了11-12万套左右的购买力。这个数据，已经接近深圳一二手交易总量了。实际上，购买东莞、惠州房屋的深圳人占比远超50%。
深圳人一年在楼市的购买能量，可能已经达到了40-50万套的巨量。
对于深圳来说，即使现有通过规划的调整，同时城市更新增加了住房，但还是解决不了自己的问题，所以一定要走都市圈一体化发展这条路。
当下之急是，深圳应加快推进与周边城市的协调发展，加强深莞惠，特别是通过教育、医疗、住房等资源的共建共享，才能真正解决深圳人的居住问题。
解决了这个问题，通过政策手段的调控，或许也不再为人所诟病。
往期文章