一天能卖几十套，深圳新房又燥起来了？
最近，关于深圳楼市回暖的声音愈发大了起来。
昨天楼校长刚分析了二手房市场所谓回暖的真相，大多都是业主让价，而刚需们趁着好时机捡笋盘入手，被打入“冷宫”许久的中介们也终于有了新鲜鸡血案例可以念叨。（点击蓝字回顾深圳二手房回暖真相：业主降价200万 刚需急换房）
与此同时，新房市场也不甘落后。
“罗湖名校翻新房卖得火热”、
“顺销新盘周末卖出去几十套”、
“千万级豪宅一周卖了近20套”......
如此消息撩拨着各方，在这倒春寒的冷雨天里，似乎还真是觉得暖了起来。
热爱探究真相的楼校长调查了近一周成交活跃的新盘，看看新房市场到底是打鸡血还是真回暖。
壹
经过一番调查，楼校长发现这些卖得风声水起的新盘，存在以下几点共性。
1. 大部分为关外刚需盘，总价多在300-500万之间
与二手房市场类似，这次真是刚需买家集体出动了。不管是近几周成交连连告捷声势浩大的佳兆业城市广场，还是曾开盘卖不足一成但上周末却卖掉20多套的金洪观荟，亦或是布吉神级捂盘王合正丹郡，都是典型的关外刚需楼盘，主力户型也多是70-90平2-3房，总价在300-500万之间。
而楼校长不少粉丝，近期也加入了这场刚需大军中。
楼校长粉丝一：看好了在心理价位内的楼层户型，周末直奔心仪楼盘。79平户型最受欢迎，基本上去的购房者都签约了。在与销售咨询算房贷的过程中，看好的5套房都一一被其他购房者签走了。
楼校长粉丝二：年前一两个月就开始看房，目标是450万以内的两房。春节后明显感觉与自己类似需求的看房客多了起来，目前房价还相对合理，害怕以后又有政策或者下半年房价上涨，因此看到合适的房子就马上下手了。
为何近期刚需买家频频活跃于楼市？俗话说，一年之计在于春，春节一过大部分刚需自住客的置业计划便正式提上日程。再加上政策强压下楼市冷静，价格空间大，而下半年形势却不明朗，准备好腰包的刚需们自然是瞄准时机下手了。
2. 开发商让利，新盘折扣优惠多
前几日，一则“因很快出台严厉楼市政策，华润紧急召开会议要求不惜售、不顶价、速跑量”的传闻刷屏朋友圈。虽最终被证实是谣言，但在此形势下开发商的担忧却是真的。
不管是市场大环境低迷，还是本身受销售和现金流压力影响，“跑量”确实成了目前开发商自救的法子。而想要加速跑量，就必须拿出足够的诚意。因此目前卖得好的新盘里，虽不能说是大降价，但大多都有一定的优惠折扣。
坂田佳兆业城市广场数次推出“特价房”，单价低至4.7万；观澜金洪观荟现场签约减12万还能享受99折；鸿荣源壹成中心享98折优惠，周末集中开盘现场还能享受额外优惠；就连宝中豪宅壹方中心现场也有折扣......
有网友爆料：周末“热销”的龙华中心区新盘甚至放出大招，销售称有贷款记录的也能做到首付三成（按照政策是首付5成）。在这严查的敏感关头还敢如此承诺，为了卖房也真是豁出去了。至于如何操作，以及成功性多大，便不得而知了。
网友爆料截图
3. 改善型土豪活跃，名校学位房抢手
不仅仅是刚需大军来势汹汹，不差钱的改善型土豪以及深圳家长们也闻风而动。
案例一：有改善客和几位朋友组团买了某新盘，比平层贵1万/平的大户型复式房，总价达700-800万。
太子道开盘现场
案例二：主打“深中名校学位+低总价”的翻新房太子道上周日晚开盘：单价7.8万起、总价210万起，这个价格相较去年第一次推盘，的确有些许下调。
虽然号称“推出150套售罄”存在造假嫌疑，但再不济也是秒杀新政后“销售不足一成”的那些新盘。为了名校学位而来的家长都很愿意买单。
（点击蓝字回顾开盘情况：罗湖名校翻新房雨夜开盘，7.8万起几乎卖光了？）
除了刚需盘，上周千万级新房豪宅市场成交也开始活跃。从楼校长了解的情况来看，成交量接近20套。其中，位于宝安中心区的壹方中心成交9套，位于罗湖的中海天钻成交3套，成交单价愈超11万/平。另据悉，中海天钻今年还有10多亿货值将会推出。
贰
由此看来，“量升价跌”似乎成了如今楼市走向最贴切的形容词。看看最新的房价数据，虽是网签有所滞后，但也印证了近期的大趋势。
据规土委数据，上周（2.13-2.19）全市新房成交318套，环比上涨73.77%；均价52043元/平，环比下跌3.47%。以下是上周成交前十的新盘，跟楼校长前面调查结果相似，大多是关外刚需新盘。
来源：深圳中原数据研究中心
经过楼校长多方打探求证，深圳近一周成交活跃的新盘真实情况如下：
佳兆业城市广场
坂雪岗大道与布澜大道交汇处
户型价格：目前在售3/4栋房源，主推89平3-4房，总价425-508万。大部分都是中高层东南向，总价最低的房源则是朝北低楼层的。此前销售宣称总价最低还有一套406万的，对此有购房者表示只是吸引客户去现场的噱头。
最新成交情况：主打特价房，周边到现场的购房者称人气很不错。据销售口径，周末两天共卖了40多套。带客中介称，开年后看房客户很多，首周（2月12日前）就成交了45套。而楼校长查阅了近期的周报，虽数据有滞后，佳兆业城市广场确实近几周都是龙岗成交数一数二的新盘。
备案情况：三期备案总套数1938套，但分了两次备案。目前显示待售房源为住宅292套、商业25套。（备案数据有滞后，仅供参考）
鸿荣源壹成中心
龙华人民路与建设路交汇处
户型价格：目前3栋DE座房源几乎都卖光了，主推3栋C座房源，户型为78-89平2-3房。价格主要是备案价加折扣，区间为5.7-6.8万/平，大部分单价集中在5.8-6万/平。
本周末可能会集中开盘，现在正在登记VIP（5万可抵98折），按时签约还有额外的折扣。
周末晚上10点现场
最新成交情况：上周末两天共成交40多套，销售称营销中心开到晚上10点多，依然有很多看房买房的客户。
金洪观荟
龙华碧澜路与悦兴路交汇处
户型价格：在售79-143平精装3-5房，均价4.2-4.3万/平，赠送面积较大。目前最便宜的是2楼79平，总价307万，单价3.8万/平。现场签约减12万，还可享受99折优惠。
最新成交情况：周日一天卖了20多套，据悉周末去的客户基本上都买了。
备案情况：截止至目前，国土局备案总套数806套，已合同备案128套。（备案数据有滞后，仅供参考）
壹方中心玖誉
宝安新湖路与创业一路交汇口
户型价格：在售95-373平房源，整体单价9.5万-12万/平，其中小户型均价9.5万/平，到现场可享受相应优惠折扣。
最新成交情况：上周末卖了近10套，目前剩余货量都很少，销售称马上就卖完了。
备案情况：截止至目前，国土局三期备案总套数1393套，待售房源约307套。（备案数据有滞后，仅供参考）
合正丹郡
龙岗大道与丹沙路交汇处
户型价格：在售49-143平1-4房，准现房。按照国土局备案价格卖，没有折扣。根据备案数据显示，价格区间为3.1-4.3万/平，均价3.7万/平。
最新成交情况：目前小户型剩余房源很少，其中75平2房的，东北向只有20-30套；西南向剩下10套左右，大部分都是低楼层。
不可否认，受刚需客和部分改善客捧场，近期确实有部分新盘都拿到了相对不错的成绩单。然而这份好成绩，大多却是开发商以让利跑量的牺牲拿下的。那么这样的楼市到底算不算回暖？想必大家心中有数。
至于买房时机问题，楼校长依然是那句：只要有需求，钱包准备好了就是合适的时机。
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