罗湖名校翻新房雨夜开盘，7.8万起几乎卖光了？
昨晚20时，位于罗湖“太子道”在营销中心开盘了。这个主打“深中学位”的小户翻新盘已经被中介疯狂刷屏了近两周，楼校长也趁着月黑风高之时到达现场。
如果非要校长形容下现场人气，只能说“举目无亲只见中介”了。由于规定只能一位购房者+一位认筹客户进场。目测四百多号人中，中介与购房者的比例至少是1:1。
据楼校长现场从购房者处获悉，项目成交单价多在9.4万-10万/㎡间，不仅远低于吹风价，相较去年9月售价相差不大。但中介却表示，30㎡以下单价在9-10万，大户型单价则为7.8-8.5万/㎡。
值得一提的是，楼校长从多位购房者处获悉，选房区销控明显存在造假行为。销控区一片飘红，但房源却依旧可选。
据晚间中介群发，首批150套房源全部售罄，且现场还加推了80套。科科，实际推售及销售数据有知情者可在下方留言内告知~
以下是楼校长从罗湖发回的现场报道：
位置：罗湖文锦北路洪湖地铁站D出口
推售情况：5梯21户，22-46㎡，150套
交楼情况：精装交楼，2017年12月31日前，万科物业，4.9元/㎡/月
购房前提：5万办理认筹。
到场客户：到场400人左右，中介占一半以上。
购房者心态：均为学位而来，投资客，年轻夫妻，老人家均有。
推售价格：多在9.4-10万/㎡，30㎡以下单价在9-10万，大户型单价则为7.8-8.5万/㎡。
优惠折扣：认筹客户享98折*按揭99折（一次性付款95折）*7天准时签约99折
选房方式：一次性付款客户18日已选房；认筹客户19日20时摇号选房，补齐定金25万，合计30万
同户型半年内降价100万？现场没碰到
对于深圳的客户来说，太子道应该并不陌生。这是一个“旧楼翻新”的项目。前身为酒店，后因经营不善卖给投资公司，2016年经改造翻新，包装成22-46㎡学位房，同年9月下旬入市销售。在深圳大半中介的猛力推广下，销售及宣传均有不俗表现。
然而，楼市紧箍咒“深八条”10月初出台，国土局、稽查队严查，楼市成交持续下降，项目也再无动作。
直到前两周，该项目再次以高佣启动中介联动（带客认筹奖励500元/ 筹，成交佣金4%+1%），并在五星级大酒店举行新品发布、中介动员大会。集体成功刷屏轰炸深圳购房者。
据中介告知，截止开盘前一天，认筹量达到400多，且已有数十批一次性付款客户已提前购房。
不过以火热又疯狂的宣传相比，项目释放的定价似乎冷静了不少。
根据开盘前中介的最新报价，相比去年销售价格，37㎡户型差价竟高达100万。21㎡的户型，仅相差一个楼层，价差也达到了25万。除了可申请到额外的折扣，中介还保证可以提前锁定房源提前购买。
备注：16年数据来源于项目特价展板，17年数据来源于中介报价。
但这个报价在今晚开盘现场可未必能享受到，据楼校长现场获悉，购买客户的成交价格多在9.4万-10万/㎡间。
来自梅林关的一位购房者，以350万购买了37㎡房源，折合单价9.46万/㎡。其购买目的投资兼自用，目前小孩仅1岁，会先放租。
同样来自福田的另一位购房者，家中小孩已8岁，他以300万的价格购买了31㎡的户型，单价9.68万/㎡。“现在深圳高级中学学位房要差不多800万，这边才要200-300万，所以就买了。 ”
一对新婚夫妻则以252万的价格买入了25㎡的最小户型，折后单价10万/㎡。楼校长还在现场发现了资深投资客的身影，只扫30㎡以下总价不超300万的户型。
值得一提的是，从销控区离开的购房者表示，销控明显存在造假。
据其透露，一进选房区，整个销控板便显示几乎售空，但却依旧能够继续选房。“我选定了一套房源，销控表显示已售出，但中介跟我接连确认了好几遍是否只选择这套房源，我几番明确后，中介说这套房可以选。”
此外，有弃购客户则表示，有中介劝解：如果有确定要那一套，所有的领导在里面，说说就有房。
学区房真实性存疑
无论是自住还是投资，大部分购房客户是为“深中学位”而来。毕竟，在几乎所有家长眼中，一切都是为了孩子。因此，选个好学校很重要。有意思的是，好学校的赚钱效果，可远比小孩教育来得更为直接。
但是，如今这个“深中学位”似乎没那么靠谱。有不少购房者在楼校长的群里面就聊开了。
“深中主要以自主招生为主来保证四大录取率。3+2、3+3班才是深中的好班，光靠买学区房的地段生是进不去的。不过买深中初还是看中深圳中高的直升，大概是20%-30%，因为深高的平均高考成绩非常好。”
不过，比起地段生只能上普通班，项目根本不带深中学位的说法显然才是重磅。“去年那次整顿太子道行动中，停售后不久官方就明文说太子道不带深中学位了。”
对此，楼校长现场咨询销售人员时，销售人员信誓旦旦的表示太子道带深中学位，发布会现场也重点推介了深中学位。
楼校长暂无最终明确该说法，但此前人民日报曾报道，太子道附近有楼盘过去有几年被划出了深中学位范围。在离项目不远的水田二街，还有规划中的贝丽中学校区，现被正在重建的翠北实验小学借用。
如果贝丽中学启动招生，势必会分流该片区的学位，太子道能否保住深中的学位，就得打一个问号了。
楼校长的粉丝里，就有已认筹网友，因学位信息不明确连开盘现场都没去。而现场也有投资客放弃购买，原因也不外乎学位不肯定，投资风险大外；公司产权，过户不确定。
文末福利
最后楼校长要给各位家长送上一款入学必备神器，也是深圳首款能够自查入学积分的神器，能不能上名校，一查便知！此外还有深圳中小学排名，查询学校信息、划片学区房价格......
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