深圳旧楼翻新小户型房子，为何今年卖得特别多？

人山人海的翻新楼盘营销中心

“今天卖房不要钱吗？为啥这么多人来看啊！”

9月23日，罗湖某“楼盘”电梯口，挤得热乎的人群里突然冷不丁冒出这么一句话。听者面面相觑，有人一脸高冷沉默，有人无奈微笑摇头。

事实上，这个楼在深圳绝对称得上高价，10万一平米！主打“深中学位”、“双地铁”概念，但它却并非全新项目。1995年批地，2009年竣工，之前是大酒店，后因经营不善卖给投资公司，又经过改造翻修，现包装出500多套小户型住宅属性房源，计划分批入市售卖。

老房子，却有整不完的幺蛾子，竟还有一堆人疯狂抢着埋单！

类似的故事，你可能理解不了，但在今年的深圳特别多。

2016年

老房新卖の时间轴

2月-南山

南油馨寓33-38平精装房开盘（单价6-6.8万/平）

3&7月-罗湖

罗湖天粹40-57平精装房开盘（单价6.7-8万/平）

8月-南山

侨城尚寓35-58平精装房开盘（均价7.3万/平）

9月-罗湖

太子道21-46平精装房   认筹（单价9-11万/平）

9月-福田

皇都云玺51-90平精装房认筹（均价6万/平）

房源主要是上世纪八九十年代的“老破旧”，通过刷新外立面、安装电梯、绿化小区等方式颠覆你对老房子的固有印象，再搭配送精装、低总价、地理位置优越等高性价比条件，让刚需和投资客立刻就想掏出钱包，说，我要买买买！

金九银十迟迟未到 

翻新房风头盖过新房

该来的主角还没露面，意料之外的家伙却纷纷入场，搅了剧情。

“金九银十”一直是楼市的传统高峰期，国内主要二线城市房价都涨翻了天，各种购房者抢破了头的疯狂场面频现报端。然而，大深圳却出奇的平静。中秋假期成交“遇冷”，整个楼市新盘推售量、成交量均不及往年。冷静的深圳购房者们冷眼观察着楼市动态，伺机而动…

巧了！刚好有“物美价廉”的翻新房横空出世。于是乎，它们自然而然地成了购房者热情“围（下）观（手）”的对象。

翻新房最吸引人的几个点：

1. 精装公寓的模样，住宅的产权

2. 成熟老区，生活便捷，配套学位也不错

3. 小户型总价低，可租可住，进退有余

投资回报的角度来看，翻新房涨幅与片区优质盘涨幅基本一致。另外，万一放个十年八年能搏到拆迁，也未尝不是一种意（白）外（日）惊（做）喜（梦）。

 投资翻新房

不光是为了票子，也为了孩子

作为家长来说，为了孩子上名校，花多少钱都是值得的！

今年，罗湖几个翻新盘都是以“深圳中学”学位为营销噱头。深圳最好的中学，马化腾的母校，从总价来看，能在深圳200万-300万这个区间买到这所名校学位房的机会屈指可数。而且罗湖大部分学位房都是“摇摇欲坠”的老破旧，业主也多是或坐地起价，或抱着珍贵房源不撒手。

名校学位房最吸引人的几个点：

1. 据深圳政策，没房子妄想靠积分读名校太难了

2. 深圳名校数量少，肯为孩子花钱的有钱家长却很多

3. 比起北上广，深圳学位房价还有上涨空间
   

相比之下，带名校学位的翻新房价格贴合市场价，同时购房者也可享受住新房的感觉。

投资客也正是看准这一点，每逢翻新盘开卖，现场至少有7-8成都是他们的身影。“这种楼盘卖不好的可能性不大，总价这么低，以租养供都快差不多了。又是小户型，带名校学位，未来好转率一定很高。而且深圳楼市行情这么好，每推一次盘就会涨一点啊！”

翻新房到底值不值

你真觉得还能买吗？

虽然看上去热闹，但朋友圈里仍有不想买翻新房的人。

“说是住宅产权，但我看楼下都是公司、商铺，鱼龙混杂的。楼梯间破破烂烂，电梯嘎吱嘎吱响，实在太吓人了！”在某些翻新楼盘，细心的购房者走出精致的样板间，就会发现这样的情况。

翻新房最值得警惕的几个点：

1. 老房子墙体质量、水电管道安全有隐患

2. 交房标准与宣传不符，室内污染超标

3. 学位不确定，距离近未必划入了学区

4. 楼上楼下是酒店、商家，人员混杂

5. “拆迁物业”不靠谱，因为拆迁主要靠运气

据楼校长踩盘经验，不少翻新房户型设计并不合理，甚至有的根本没有放置洗衣机、晾衣服的生活阳台。特别极端的是某些20多平的小户型，本来就小，还存在浪费面积的现象。抛开学位概念，撇去营销噱头，这些并不适合刚需生活的奇怪户型房源，真的值得买么？

截稿之前，听说罗湖某翻新楼盘认筹名额已满。

表面冷静的深圳楼市里，

楼校长感受到一股暗流正在涌来…

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楼校长

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