深圳楼市还不出政策的真实原因
眨眼间，不省心的2017年已经过完了第一季度。调控之风在最后一个月席卷了全国土地跟人民。一个基本原则：哪里上涨调哪里，限购政策不断推陈出新。
回望深圳，距离104新政已经半年了，深圳楼市成交量价依然持续处于向下趋势。于是在这一场调控浪潮中，深圳至今仍未有政策出台。
虽然3月份深圳楼市稍微有所回暖，但整体基调还是偏向冷静。有数据有真相，今年一季度每个月成交量价都持续下跌。
2017年1月，深圳新房成交均价54931元/平，环比下降0.03%；成交1652套，环比下降23.6%，深圳新房成交量创5年来新低。
2017年2月，深圳新房成交均价54778元/平，环比下跌0.2%；成交仅804套，环比再度下跌51.3%。
2017年3月，深圳新房成交均价54730元/平，环比下跌0.1%；成交仅803套，跟2月成交量相近，刷新了2009年以来的最低位。
事实上，从去年12月底到一季度以来，深圳拿到预售证的新盘仅20个新盘，其中住宅仅9个，且大部分都是关外刚需盘，主要是宝安龙岗等片区。
即便如此，依然有些楼盘交出了相对不错的成绩单。
一
成交面积前十
从成交量看，前十几乎是关外刚需热盘的天下。龙岗楼盘占了半数，剩余多在宝安、坪山、龙华等片区。在清一色均价3-5万/平的楼盘中，华润深圳湾悦府作为唯一一个均价15万/平的豪宅，在榜单里显得格外瞩目。
相较于去年四季度的榜单，这次前十楼盘来了个大洗牌。连续霸屏榜首的鸿荣源壹成中心退居第六，前两名的楼盘均来自龙岗。
曾在上季度有傲然成绩的南山，也仅剩一席之地。若从整体成交数据对比，今年一季度更显得有些许“凄凉”：成交面积总额仅为去年四季度的一半（去年四季度前十面积34.16万平，今年一季度18.61万平）。
以下为本次榜单前十楼盘点评，看看在这冷清的楼市中，它们是凭何取得好成绩的。
评语：名列榜首，逆袭了上届冠军鸿荣源壹成中心。一方面可看出购房者东进置业的脚步，一方面也得益于人才安居集团与远洋的合作。楼盘在地铁3号线上，交通便利，且处于龙岗中心区，配套较成熟。周边有莱蒙、恒大等多家房企旧改项目，未来利好。
在售均价：4.3万/平
主力户型：85-150平3-4房（毛坯）
最新动态：顺销，目前营销中心、样板间、园林对外开放中。
评语：作为坂田片区典型的刚需楼盘，佳兆业城市广场在体量、配套、交通规划上都算不错。项目主要以89平户型为主，有些特价房源低至4字头，综合来看性价比还算高。
虽然曾遭遇了房源锁定风波，如今佳兆业城市广场的成交却依然可观，尤其春节后两个月尤为活跃。此前楼校长曾调查过，项目主打特价房，成绩好的时候周末两天能卖40多套。
根据近期周报数据显示，佳兆业城市广场确实近几周都是龙岗成交数一数二的新盘。
在售均价：5.3万/平
主力户型：89-140平3-4房
最新动态：三期尾盘在售，户型包括89平3房、89平4房以及140平4房。主推89平户型，总价425-508万。
评语：沙井楼盘，项目最后一期产品。前期传闻近5万/平精装交楼，后调整为毛坯出售折后3.9万/平，开盘当天销售成绩相对理想。
客户基本以宝安改善客为主，主要沙井本地人少数福永等区。项目周边有万科翡丽郡和沃尔玛，小范围购物便利，商业可基本满足生活购物需求。
目前沙井整体老旧，农民房多。但由于是大空港辐射区，且靠近机场、新会展中心，还有不少如海岸城旧改、万科上星工业区旧改和东塘旧村片区等约10万㎡的旧改项目，整体看有一定发展空间。
均价：4万/平
主力户型：约64-160平2-5房住宅
最新动态：目前顺销状态。
评语：准现房，2.9万起，售价甚至低于周边二手房，但在开盘时仅卖2成，让不少人大跌眼镜。该楼盘命运其实很不幸，2015年就已建好，但因为各种原因耽误了销售，眼看别人家楼盘一个个被疯抢，自己却迟迟赶在调控之后才低价上了船。虽是现房，但也有人不看好布吉涨势，并以租金不高为由放弃购买。
在售均价：3.7万/平
主力户型：94-143平3-4房（毛坯）
最新动态：顺销，4月2日将开放约49平样板间。
评语：作为深圳湾片区的超级豪宅，华润悦府成交向来都不错。再加上新政后新房豪宅批售量几乎为零，而深圳土豪购房力积压了五个月，市面上在售的豪宅就变得尤为抢手。
据楼校长调查，华润悦府最近一周能卖出3-4套。看房需提前预约，每天限制接待客户数量，认购金100万。春节后北京投资客较多，主要都以公司名义购买。
在售价格：18-22万/平
主力户型：249-363平3-4房
最新动态：目前在售北区243/261/363平3-4房，只剩下20套左右。现在都按国土局备案价卖，主要是40层以上单位，总价在4400万以上。今年还会推出南区105-229平1-3房住宅新品，入市时间待定。
评语：作为龙华的超级大盘，壹城中心曾以年成交2819套的成绩登顶2016年度成交面积冠军。新政之后，“壹城”被迫改名为“壹成”，销量也明显受到过调控的冲击。
昔日明星演唱会般大排场的开盘营销不再，取而代之的是隔三差五感恩新老业主的小聚会。一直在顺销，传闻有名校学位，看好龙华发展的人对该盘非常认可，而不可否认，市场中也有一批人认为龙华房价已透支。
在售均价：5.8万/平
主力户型：72-127平3-4房（毛坯）
最新动态：顺销，3月25日刚推出约74-88平新品样板房
评语：深圳新政后第一个拿到预售证就准时开盘的项目（也叫金洪观荟），很听话，但开盘当日的一成销量却不尽人意。
该盘的标杆意义显著，此盘之后，深圳大张旗鼓开盘的开发商越来越少。老板们更倾向于在营销中心默默开盘，按规矩走，拿到预售证10天内立刻开。无所谓现场火不火爆，后期全靠二三级联动（中介带客）来救了。
在售均价：4.5万/平
主力户型：80-89平3-4房（精装）及119-145平米5房（毛坯）
最新动态：顺销中
评语：坪山2字头起价的新盘，一期曾在大中华开盘引发2000人到场疯抢，当天售罄；二期在新政后2016年最后一个工作日于坪山营销中心开，当晚卖了3成，140多套。过年之后，心海城还搞过一次促销活动，不过对比前后价位，基本无太大变化。
在售均价：3.3万/平
主力户型：80-135平2-4房（毛坯）
最新动态：顺销中
评语：靠近11号线松岗站，未来有6号线中转站，距离关内虽远，但有双地铁加持还算便利。去年开盘公寓均价3万，现在已经涨了不少。自带商业，不过周边农民房环绕，租金比一般。
在售均价：3.7万/平
主力户型：76-90平2-3房公寓
最新动态：仅剩公寓产品在售，产权70年；住宅已售罄。
评语：印象里前海后海的恒裕产品都是豪宅style，而龙岗的恒裕嘉城看起来较为亲民，价格不及恒裕滨城的一个零头。户型实用率高，89平可做4房。
近期搞特价活动时，最低单价3.1万多。周边旧改项目不少，片区发展利好。不过，享受到规划中的地铁仍需要等几年。
在售均价：3.5万/平
主力户型：89平3房（毛坯）
最新动态：仅剩少量房源在售。
二
成交金额前十
从片区分布来看，这季度前十楼盘片区与上季度不相上下，依然是南山占了六成。毫无意外，冠军就是华润深圳湾悦府，作为榜单里最贵的豪宅，一季度成交金额高达20亿元。
托成交量的福，龙岗两大刚需盘远洋新干线和佳兆业城市广场，秒杀了南山一众豪宅，成交金额分别冲到了亚军和季军。
此外，虽然鸿荣源壹成中心排名有所下降，但依然在榜单有一席之位。只要有关注楼校长大榜单的同学就能够发现，不管是成交金额还是成交量，壹成中心都是榜单上的常客。
由于整体成交量不尽理想，成交金额“扑街”也是可以理解的。根据楼校长去年统计数据，2016年四季度深圳成交金额前十楼盘的总成交量额是233亿元，然而今年一季度仅有99.41亿元，不及上季度的一半。
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