假如深圳跟进限制公寓，这20个楼盘最安全！
深圳即将出台政策的传闻之风，越刮越猛。
近来一个月，全国各地楼市政策轮番“轰炸”，北京老大哥更是连续出台多条政策堵死炒房的一切可能，尤其对商住公寓进行了严格限制，不久后广州也随着跟进。
因此，在限购限贷已经够严格的情况下，深圳对商业公寓下手就成了传闻中最多的一项。公寓到底还能不能买，这是最近许多购房者共同的疑问。
至于会不会出台相关政策，楼校长不敢妄言。但为了解决大家的疑惑，楼校长决定详细科普一下，即便深圳跟进北京政策，到底哪些公寓将受影响，哪些公寓还可以放心地买。
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首先，楼校长先给大家科普清楚深圳到底有哪几类公寓。
通俗意义上，公寓产权年限一般比住宅短，不限购不限贷，不能落户没有学位。抛开住宅性质的“伪公寓”产品，从房屋性质来说，深圳市面上的公寓主要是商务公寓、商业/办公类公寓、产研用房类公寓。
商务公寓：政府认定的正规公寓，具有居住功能，也可注册办公，俗称商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。
商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多是40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能，这也是重点打击对象。可以个人名义购买。
产研用地类公寓：俗称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研究用房，明确只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。（点击蓝字可查看企业名义购房科普）
再来回顾一下北京广州的详细政策，看看具体是针对哪类公寓。
北京
1.新建商住只能卖给企业，二手交易也只能出售给企业或者有房票的个人。
2.商业、办公类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
3.开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米
4.对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。
5.商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
1.商业公寓不得销售给个人，只限企业购买；二手交易也只能转给企业。
2.停批商业公寓项目，商住房未经批准，不得改变为居住用途；
3.商服类最小分割单位为300平米；
可发现，北京和广州的政策都是限制商业、办公类项目。主要是限定只能企业购买、不得改变居住用途、规定最小分割单元面积（比如北京单套房面积不得小于500平）。
而就在今年一月份，网上也流传过一份所谓的深圳规土委意见稿《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，严格限制商业、办公产品转化成公寓产品，如不得采用住宅套型设计、≤200平米的单套面积之和不得超过50%等等。
图片来源：新浪房产
虽然这份意见稿未被证实，但倘若执行，就将彻底封住厂房、办公楼、商铺改造成公寓的出路。
简单来说，如果深圳跟进北京政策，受影响的主要是商业、办公性质的公寓，原本限定企业购买的工改工公寓影响会相对小一些。如果此前网传的意见稿执行，那么这三类改造公寓（商业、办公、工改工）基本也就没法玩儿了。
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从以上科普可得知，深圳一旦跟进北京政策，各类公寓受影响程度排序则是：商业/办公性质公寓＞工改工公寓＞商务公寓。
那么在这种情况下，公寓还能不能买？
近年来深圳住宅土地供应减少，公寓类产品逐渐活跃在市场上。再加上深圳严格的限购限贷政策，很大比例的购房者失去了购买住宅的资格。因此作为不限购不限贷的产品，公寓依然是不少无房票购房者的最佳选择。
而如果商办类公寓受到政策限制，那么受政府盖章认定的商务公寓就该偷笑了。一是受政策影响小，更加保险；二是相较于商办等改造型公寓，转让手续简单，升值空间更大。因此如果真想要买公寓，可优先考虑商务公寓。
楼校长整理了目前深圳在售或者将入市的商务公寓，供各位购房者参考选择。值得注意的是，其中也有不少楼盘既有商务公寓也有部分办公性质的公寓，大家在购买的时候要注意辨别房屋性质。（粗略统计，纯商务公寓性质的约20个）
点击查看大图（不完全统计，如有遗漏欢迎补充）
据楼校长得知，近期即将入市的两个商务公寓分别是罗湖的招商中环和龙岗的启迪协信，预计都将于4月底开盘。
其中启迪协信除了商务公寓，也有部分办公性质公寓。据楼校长了解，该项目该部分性质公寓，原定包装成复式精装单位出售，但受限于政府要求，最终亦有可能以毛坯交付。
在去年104的新政之后，深圳不但进行了限购，同时为了规范房地产市场，推出了一系列的禁止搭板改造的严打政策，从展示、推广各个层面设遍了关卡。今年一月也出台了相关规范，从设计规划源头封住了搭板复式loft的可能性。
这可不是孤例，原定为loft精装商务空间的瑧湾汇首批产品，正是由于办公性质的单位，最终取消精装及搭板，毛坯出售。
“我们也担心深圳跟进北京上海政策，所以也在加紧办理备案，尽快开盘。至于复式装修，现在正在跟政府沟通，假设以毛坯交付的话，业主可在首次消防验收通过后自行搭板成复式，二次验收先不申报就是了。”启迪协信现场的销售顾问如此支招。
另一个即将入市的招商中环则是纯商务公寓，看来是目前更好的选择。楼校长收集到了一些详细信息，以作参考。
招商中环
招商中环总建面约50万平，规划有约11万平高端公寓、约23万平国际级写字楼、约5万平商业。项目位于笋岗片区，目前招商、华润、宝能、深业、物资、中洲等大牌开发商都进驻该区做旧改项目。未来这片老仓库区将变得高楼林立，成为深圳的商业金融中心，物流园区和都市创意总部基地。
项目位置：罗湖红岭北路与梅园路交汇处（7、9号线双地铁红岭北站）
推盘节点：营销中心及样板间开放中，预计4月底左右开盘
户型套数：首推180多套约81-128平2-3房公寓，精装修，通燃气。据销售透露，业主还可根据个人喜好，定制个性化装修。
此外，最近正值各区学位申请时期，各区对商务公寓申请学位也做了规定：龙岗明确规定公寓无法申请学位，而罗湖和福田则是把商务公寓按照特殊住房处理，提供无房产证明可申请学位。因此对学位比较在意的购房者，可以着重关注罗湖福田片区的公寓。
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最后，楼校长再送上深圳商业/办公性质公寓以及工改工公寓不完全统计。需要提示的是，并不是说这类型公寓完全不能买，只是相对于商务公寓，会面临更多风险和麻烦。
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