最接近深圳楼市的真实数据：刚需竟都跑布吉去了
104新政已过去半年，深圳新房均价一直处于微跌稳定状态。而在不久前楼校长推出的一季度深圳楼市榜单中，成交均价更是连续三个月下跌。
然而这半年来，深圳批售的新盘住宅屈指可数，因此想要真实反应深圳楼市成交情况，得看二手房。于是，楼校长正式推出《2017年第一季度深圳二手房成交TOP10》。
在看榜单之前，先看看深圳房价到底涨还是跌。
从一季度成交数据来看，深圳二手房处于量跌价升的状态。同比去年一季度，成交量下跌甚至超过七成；均价则是小幅度上升。但整体来看，不管是新房还是二手房市场，都相对稳定。
虽然深圳楼市在冷静期，却依然有不少二手房取得了惊人的成绩。此次一季度成交冠军楼盘套数竟多达216套，不仅秒杀新开楼盘，而在楼校长统计的2016年二手房榜单中，冠军全年的成交量也仅仅446套。
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二手房成交榜单亮点
榜单亮点
①依然是龙岗占大多数，而且龙岗这六个楼盘竟全都是布吉的。这些楼盘单价绝大部分都在3-4万/平，从位置来看，布吉相对于其他关外地区又更接近关内。看来号称让刚需迎来春天的104新政，促使刚需们纷纷赶上了低价洼地布吉这趟车。
②老房翻新出尽了风头。位居冠军亚军的两大楼盘，都是典型的老房翻新项目，即投资公司把二手房收购重新包装一番，再以新房的形式推出，因此短期来看成交量就遥遥领先其余普通二手房。
③大部分都是换手率高的投资热盘，小户型居多，备受投资客欢迎。其中好几个楼盘连续几个季度上榜，比如龙珠花园、御景华城、丽湖花园等等。
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楼盘点评
评语：位于华强北上海宾馆对面，2000年的大型社区，建面14万平。今年有近3万平的建面（商业/办公性质）被重新包装成不限购不限贷的公寓，以嘉汇城Q Park的案名推出，总数211套。一是位于福田中心地段；二是低总价吸引，最低180万，即使首付五成也不到100万；再加上各家中介猛推，卖得多也是情理之中。
价格：6-7万/平
户型：25-70平平层和复式loft 单位
评语：作为布吉大芬的一个限价保障房，一季度成交量突飞猛进，主要是因为其配套商业被改造成公寓推出，即前段时间被中介炒得火热的Lomo乐摩都会。项目初期宣传3.8万/起吸引了不少购房者，最终开盘却普遍在5.5万/平以上，导致148套房仅卖出50多套。
此前这部分物业总面积约6900平， 主要分租招商，但由于经营不善，开发商整体打包给一投资公司，总价不超2亿元，而重新包装出售后能达到4亿的销售总额。看来老酒换新瓶，也是相当赚钱啊。
价格：5.5-7.5万/平
户型：25-50平1-3房（复式买一层送一层）
评语：1995年小社区楼盘，靠近洪湖公园、深圳人民医院，周边有沃尔玛，生活便利。小区较老，停车位不足。小区整体低于罗湖片区均价，部分房源甚至低至3字头。关内90多平3房只需360多万，不失为这波上车刚需的好选择。
然而据深圳媒体报道，该小区曾多次出现加建“房中房”混乱出租现象，这不仅对于安全有一定隐患，也对在此居家的业主有消极影响。
均价：4.2万/平
户型：91-107平3房
评语：布吉大社区，4000多户，一直以来都是片区内成交数一数二的楼盘。户型选择较多，不管是投资还是自住，都能找到合适的面积段。因此换手率也比较高，目前在售房源较多。
小区配套相对成熟，靠近南门墩旧改项目。此前有传言该楼盘风水不佳价格低于片区其它楼盘价格，但近年价格洼地已逐渐被填平，与周边同类社区价格持平。
均价：3.3万/平
户型：51-118平2-4房
评语：2001年花园小区，靠近下水径，周围有阳光小学、布吉中学，生活氛围浓厚，有基本商业配套。二手房成交价相对低于片区房价，自住型刚需偏爱。但据了解，该小区曾多次发生业主与物业公司之间的维权事件。
均价：3.7万/平
户型：47-175平1-5房
评语：连连上榜的投资热盘，转手率很高。位于福田河套片区，未来升值潜力可观。商业配套齐全，交通便利，7号线赤尾站就在楼下。再加上小户型很多，总价相对较低，因此备受投资客青睐。不过部分户型很差，而且紧邻滨河大道，有噪音影响。再加上投资多、租客多，实在不大适合自住。
均价：5.3万/平
户型：27-84平1-3房
评语：1999年大社区楼梯房，靠近5号线上水径站。社区容积率很低，绿化好，小区内学校、商业能基本满足。距离布吉中心区有距离，无大型高端商业，整体环境偏幽静。户型基本是刚需2-3房，使用面积大，因此更多是自住需求。
均价：4.1万/平
户型：68-98平2-3房
评语：2004年之后的地铁口物业，靠近3号线木棉湾站，周边配套成熟，居住氛围浓厚，但学校较差。部分户型靠近布龙路和龙岗大道，有噪音影响，且停车位非常紧张。布吉片区旧改多，木棉湾有京基百万综合体项目，未来利好会对周边房价产生积极影响。
均价：4.3万/平
户型：44-104平2-3房
评语：又是一位榜上常客，2016年深圳二手房年度成交榜单中位居第七。布吉大型多层和小高层混合社区，共约30栋。土地是1993年的，1998年入伙，至今近20年楼龄。小区花园环境不错，配套基本可满足日常生活需要。
小区紧邻城中村，还靠着高速，布龙路上大型货柜车，受噪音和粉尘影响。离地铁远，交通不便，无大型商业。成交火最大的优势是价格低，户型小，甚至还有总价100万的房源。
均价：3.3万/平
户型：30-106平1-4房
评语：1998年的电梯房楼盘，位于南山南油片区，房价5字头属于南山区洼地。交通便利，靠南海大道、东滨隧道，未来附近有地铁9号线西延线“南油站”。楼下及周边为深圳知名服装批发商圈，商业配套成熟，二手房交易及放租情况较好。不过据媒体去年12月报道，小区曾因水管老化，发生过花洒冲出红虫事件。
均价：5.3万/平
户型：64-137平2-4房
往期榜单回顾
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