超8000个业主，深圳两大住宅小区启动旧改！
提及深圳旧改，人民群众总是有聊不完的话题。拆迁、赔偿、一夜暴富、钉子户......旧改的关键词刺激着人们的神经。这几天，网上流传的两份文件，又开始撩拨人心。
有意思的是，看惯了深圳投资客及中介炒作房价的套路，大多数人对这两份文件第一反应是：”假的吧？肯定是投资客为出货、中介为卖房伪造的！”
其中，最重要的原因就是，两个小区——莲花北村及月亮湾花园，不仅一直都有旧改传闻，涉及业主更是超过8000户，改造难度可想而知。
真的只是炒作么？
1
莲花北村建筑年代：1993年
规模：建面462万㎡，总户数6052户。多层75栋，高层11栋，以及1栋综合楼
开发商：深圳市住宅局
地址：福田莲花路与新洲路交口
莲花北村是政府大型社区全国优秀文明示范小区，有75栋多层建筑，11栋高层建筑（包括吉莲大厦4栋、宝莲大厦3栋、富莲大厦3栋以及新莲大厦1栋），居民近3万人。村内配套完善，建有幼儿园、中小学、大型超市、多个教育机构、游泳池、网球场、活动广场、三甲医院等等。
这是楼校长4月26日傍晚在莲花北村一处信息公告栏实拍的文件照片：《关于配合做好申请莲花北村旧改工作的通知》 。通知落款为莲花北社区工作站并加盖了公章，与网上流传的文件一致，也证实了其真实性。
从文件可知，为了推进莲花北村能尽快纳入政府旧改工程，将由管理处上门逐户征集业主意见。同时，工作站也已经递交了《莲花北村旧改工作》申请。
由于开发早，小区楼体显得颇为破旧
这可是好消息，难怪有不少中介朋友们逮着文件就开始在朋友圈可劲“造”了。中心区如此好位置的旧小区更新，在深圳目前房价背景下，拆迁重建的赔偿可不是一笔小数目。直接换房，物业档次及价值也必定直线上升。
不过，好事从来多磨。由于通知公示仅不到两天时间，不少业主对文件通知并不甚了解。而小区里一中介告诉楼校长，拆迁改造对于莲花北村来说，没个七八年，简直不敢想。
“莲花北村规模太大，没有两三家开发商一起，根本改不动。其实两三年前就有传出来说要更新，那时候还说李嘉诚要把小区朝南的部分拿不下来，但后来也没有声音。小区里面还有小学、中学跟幼儿园，涉及面太多，拆起来没那么容易。”
事实上，现阶段只是初步的意向登记，仅仅是“老大难”城市更新长征路上迈出去的第一步，只有委托书达到100%业主的意愿委托及签署，方可委托单位进行申报。
此时，距离“双百”真正困难的第二个100%——业主开发商签订拆迁补偿协议环节，还有好几个环节。具体流程，可参考此前楼校长从小区旧改办公处拿到的宣传资料：
值得一提的是，希望努力发动业主共同签署旧改意愿的同时，莲花北村里的“深圳第九幼儿园园舍拆除重建项目工程”还在加班加点施工中。临近晚7时，工地还有工人及泥头车在作业。据楼校长查阅，该工程去年7月份便已正式开工，预计今年9月份重新投入使用。
此外，由于莲花街道在去年打造了“民生微实事”项目，莲花北村去年也启动了85处改造，成为全市首个无障碍社区。除楼体外，整个小区看上去还是比较新的，甚至在去年，还因停车位紧张还加建了地下停车场。
也难怪中介要建议楼校长：先买着留给孩子，15年后就是危房了，那时候肯定就拆了。据介绍，目前小区二手房价为5.2-7万/平，去年6月份至今，价格没有太大涨幅，近一个月时间，他们店卖出去4套房源，算是略微回暖。
2
月亮湾花园建筑年代：1993年
规模：42栋 2054户
开发商：深圳南油集团
地址：南山区兴海大道22号
小区环境比较脏乱差，部分房源被改成麻将馆和饭馆，甚至有业主反映小区内还有站街女。楼盘靠近月亮湾大道，经常有货柜车通行，噪音大。
从2013年开始，小区就多次传闻要拆迁旧改。曾有万豪员工爆料，万豪很希望把整个月亮湾花园一起拆迁了规划的，但后来评估了觉得资金投入太大。后来万豪老板还找过招商、京基、佳兆业、华润等这些有资金实力和旧改经验的同行打算合作。有传闻保利也曾接触过小区。
与福田中心区由社区工作站推动不同的是，位于南山的月亮湾花园，其旧改意愿登记发起主体则是开发商。
在寸土寸金的深圳，土地出让少而金贵，为解决“土地荒”，不少开发商直接到旧住宅小区跑马圈地。据月亮湾花园业主爆料，目前开发商已开始逐户通知业主填写同意拆迁协议表。
“等到所有业主填完表递交给政府审批，批复完成就开始动工了，这个比我们业主们自行组织还是有效率的， 毕竟人家启动过也成功过很多城市更新项目。”
据该业主反映，接到电话后，他通过佳兆业官网的城市更新办确认了消息的真实性。目前他已经预约了周六过去登记。“我们有QQ业主群，近2千人都已经知道这个事情了，都在讨论，我们家比较乐观，会根据多数人的意见从众，不会当钉子户扯大家后腿。”
“意见征集表需要业主本人填写及签字，无法用电子邮件等形式代替，现在还不知道多少人登记了，希望月亮湾小区的业主们也能发挥深圳速度。”该业主表示。
楼校长今日下午也抽空去了一趟月亮湾花园，不巧的是，恰逢工作人员回总部开会，也未能从公布的办公室里了解到具体进展。据小区公告显示，现社区居住人口1.5万人，其中甚至户籍2440人，流动人口则高达12556人。
由于未到下班时间，小区里询问的少数居民表示并不清楚该事情。此外，相较莲花北村，月亮湾花园则更显老旧。
目前，项目二手房价格区间为4.5万-5.3万/平。与项目紧邻的便是佳兆业前海广场，目前新房在售均价为6.8万-8.2万/平。
3
政策与历史按照上述楼校长PO的流程图，社区工作站也好，开发商也罢，搞个办公室容易，前期征集业主签署征集意愿书也非难事。在拆迁补偿问题上难以达成一致，才是众多项目限于停滞状态的主要原因。
回顾历史，由益田集团操盘的木头龙小区，拆了10年都没搞定；早在2010年就有7家大大小小开发商意图旧改的园岭新村，最终也不了了之。
与之差不多的金钻豪园、南苑新村、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区……这些深圳首度批准的8个旧住宅区的更新改造试点，在旧改之路上都历经万难，举步维艰，迄今只有南山鹤塘小区（仅只有200多户）成功进行旧改。
在以往的旧改小区案例中，有项目未启动开发商便投入数亿元的，更有部分项目开发商资金链断裂。此前楼校长的报道就提到，开发商人士坦言，深圳楼市虽然长期看好，但政策持续高压下，房价还能涨多少尚未可知。
“倘若业主都狮子大开口，再加上开发商还要配合政府在地块上做一些基础设施建设，那整体搞下来连最基本的15%左右的利润空间都难以实现，就没有必要搞了。”
不过眼瞅着深圳房价攀升，供需矛盾持续加剧，开发商的利益显然依旧可期可观。而越来越理性及现实的深圳购房者，正如月亮湾小区业主一般，不再一味当钉子户指望拿高赔付，而期望买一套旧小区博拆迁的，也谨慎了不少。
如今，为推动深圳旧改进度，城市更新的不少权利已经下放到区，并将积极推动以政府为主导的模式。
以福田最新消息为例，今年福田将按照“政府主导+国企实施+安置房建设+保障性住房建设”模式，对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟须改善居住条件的成片老旧住宅区进行改造更新。
据悉，福田区下一步将对全区老旧住宅区的现状情况进行全面摸底调查，并于年内启动若干试点项目。
福田老旧小区更新部分项目
媒体的公开报道显示，早在2014年，深圳对于城市更新的依赖性就已高达75%，如何加速城市更新，解决深圳供需失衡局面，是一门大课题。
楼校长期待，深圳的旧改，能够早日走出“拆不动、赔不起、玩不转”的困局。
往期文章回顾
点击阅读原文，直达深圳最全学区房服务↓